Schrijf hier in voor onze nieuwsbrief
  • Maandelijkse e-magazine
  • Wekelijkse updates
  • 60.000 lezers!

Vul hier uw e-mail in:

Vastgoedvergelijker

Gerdo de Jager

Foto van Gerdo de Jager Gerdo de Jager (1971) studeerde International Business Administration aan de Hogeschool Utrecht. Na zijn afstuderen (1995) is hij als ondernemer op een breed terrein van vermogensadvies actief, en beschikt over een netwerk van professionals binnen de vastgoed- en bancaire wereld. Vanuit zijn praktijk met vermogensvraagstukken van ondernemers en vermogende particulieren heeft hij sinds 2005 ervaring opgedaan met beleggingen in niet-beursgenoteerd vastgoed en de daaraan verbonden behoefte aan informatie. De oprichting van Beurswaage was een logisch gevolg. Hij is geregistreerd senior beleggingsadviseur bij DSI (Dutch Securities Institute), en is als columnist verbonden aan IEX.nl en Analist.nl. Voorheen schreef hij tevens columns voor onder andere Inveztor.
 
 
Meer artikelen van Gerdo de Jager

Inspelen op de kamernood onder studenten

De Nederlandse markt voor studentenhuisvesting vormt een aantrekkelijke niche, waar steeds meer beleggers oog voor krijgen. Hoewel het kameraanbod de komende jaren sterk toeneemt, zal de schaarste in de grote steden naar verwachting voortduren. Dit biedt uitzicht op een goede bezettingsgraad en hogere huurniveaus.

Op zoek naar rendement en diversificatiemogelijkheden speuren beleggers naar interessante alternatieve beleggingen. Binnen de vastgoedmarkt kunnen bijvoorbeeld infrastructuur, zorgvastgoed en aan parkeergarages gerelateerde investeringen op warme belangstelling rekenen. Maar ook studentenhuisvesting staat de laatste tijd in de schijnwerpers. Verschillende marktpartijen spelen hierop in. Zo investeert Bouwfonds met het European Residential Fund €40 miljoen in wooncomplexen in Duitse en Franse universiteitssteden en heeft Syntrus Achmea met bijna 1.000 studentenwoningen de Nederlandse markt betreden. Daarnaast hebben private equity-huis Carlyle en City Living drie jaar geleden een joint-venture opgericht, met inmiddels drie studentenhuisvestingsprojecten (‘the student hotel’) in Amsterdam, Rotterdam en Den Haag. Verder staat momenteel een emissie open van Haerzathe Investments, dat met een nieuw besloten fonds zal investeren in Amsterdamse studentenwoningen. Centrale vraag blijft liggen er in deze markt kansen voor beleggers?

Meer studenten

Volgens analisten van Savills is dat zonder meer het geval. Zij denken dat de groei van het aanbod van studentenkamers in Nederland de stijgende vraag voorlopig niet kan bijhouden. In de afgelopen twintig jaar is het aantal studenten hier fors gestegen met 81% tot 668.000 in 2011. En de groei zet volgens Savills door: in de periode tot 2020 komen er nog eens 150.000 studenten bij. De voorziene groei komt voor een groot deel op rekening van buitenlandse studenten, die in steeds grotere getalen naar Nederland komen. Vergeleken met andere landen, maakten buitenlandse studenten altijd slechts een klein deel uit van de totale studentenpopulatie, omdat er maar weinig lessen in het Engels werden aangeboden. Maar inmiddels worden er meer dan 1.500 opleidingen in het Engels gegeven, wat in combinatie met de relatief lage collegegelden geresulteerd heeft in een sterke instroom van buitenlandse studenten. Tussen 2005-2006 en 2010-2011 nam hun aantal toe met 51%, tot 10% van het totale aantal studenten. Deze groei zal naar verwachting van Savills de komende jaren duidelijk voortzetten, ook gelet op de internationalisering van het onderwijs. En de slechte economische omstandigheden in Nederland zullen hier niets aan veranderen. Sterker nog, een zwakke arbeidsmarkt heeft juist een positief effect op het aantal studenten. Dit bleek bijvoorbeeld tijdens de kredietcrisis. In 2009 kwamen er liefst 31.000 studenten bij (+5,3%), gevolgd door nog eens een toename van 3,5% (22.200 studenten) in 2010.

Ook analisten van Bouwfonds REIM, dat begin augustus met een studie naar buiten kwam over de Europese markt voor studentenhuisvesting, rekenen op een aanhoudende groei van het aantal studenten dat wereldwijd participeert in internationale onderwijsprogramma’s. Volgens Bouwfonds REIM zijn de Nederlandse studentensteden populair bij buitenlandse studenten. Dit is te danken aan culturele en historische aspecten, maar ook aan gunstige prijs/kwaliteitverhouding. De universiteiten van bijvoorbeeld Amsterdam en Utrecht behoren tot de top van de wereld en bieden verschillende Engelstalige studieprogramma’s aan tegen relatief lage kosten.

Behoefte aan kamers

Als de verwachte groei zich daadwerkelijk manifesteert, dan zullen er tot aan 2020 volgens Savills nog eens 80.000 studentenkamers moeten bijkomen. Ofschoon het aantal studentenkamers de afgelopen jaren reeds fors is toegenomen en er ook verschillende nieuwe ontwikkelingen in de pijplijn zitten, kan de groei van het aanbod volgens de makelaar de vraag niet bijbenen. Dit ondanks de inspanningen van de overheid, die  met het Landelijk Actieplan Studentenhuisvesting de bouw van studentenkamers stimuleert teneinde de tekorten te verminderen. Dit heeft in de periode 2003-2010 reeds geleid tot de bouw van 19.000 extra studentenkamers. Woningcorporaties worden verder aangespoord om tot aan 2016 nog eens 16.000 kamers te creëren, met een focus op de grote steden. De sociale huisvesting is belangrijk voor studenten. Leden van branchevereniging Kences huisvesten  meer dan 70.000 studenten.  De meeste studenten huren echter een kamer bij een particulier al dan niet in onderhuur en vaak met gedeelde faciliteiten. Dit aanbod is volgens Savills minder transparant en kan dan ook grote schommelingen vertonen.. Verder wordt het aanbod gevormd door de reguliere woningmarkt, waarbij de accommodatie vaak wordt gedeeld door twee of drie studenten. Slechts een klein gedeelte woont in koopwoningen, aangekocht door de ouders van de studenten. Tot slot woont nog een derde thuis.

De prognoses van Kences, die zich baseert op de referentieraming van het Ministerie van OC&W, zijn overigens een stuk conservatiever. Het aantal studenten groeit volgens de brancheorganisatie met 85.000 in de periode 2012-2020 wat neerkomt op een toename van circa 15%. Daarbij zal het aantal studenten dat uitwoont in de stad waar men studeert naar verwachting toenemen met 27.000 en het aantal buitenlandse studenten toenemen met 6.000. Dat betekent dat er 33.000 extra studenten moeten worden gehuisvest, een stuk minder dan de 80.000 extra kamers die Savills noemt. Niettemin blijft de markt krap.

Aantrekkelijk aanvangsrendement

Dankzij de blijvende schaarste aan studentenkamers kan de bezettingsgraad volgens Savills op een hoog niveau blijven en is er ruimte voor verdere huurstijgingen. De huren zijn gekoppeld aan de inflatie. In het verleden bleef de huurstijging ook in crisisjaren positief, al zwakte deze wel af. De verschillen in absolute huurniveaus zijn groot en afhankelijk van de locatie, kwaliteit en aanbieder. Zo liggen de huren in de private markt tussen de €310 en €360 per maand. Maar huren voor kamers aangeboden door de corporaties liggen vanwege de strikte regulering over het algemeen slechts net boven de €200 per maand. Niet verwonderlijk is de locatie eg belangrijk. In de private markt worden de hoogste huren gerekend in Amsterdam (meer dan €450 per maand), terwijl de huren in Enschede, Eindhoven, Tilburg en Wageningen onder de €300 per maand liggen.

Bouwfonds REIM ziet de beste beleggingsmogelijkheden in steden die niet alleen beschikken over een topuniversiteit, maar waar ook de woningmarkt krap is. In Europa gaat het dan om steden als Edinburgh, München, Mannheim en Parijs. In Nederland wordt Utrecht genoemd. Amsterdam voldoet ook aan deze kwalificaties, maar de krapte aan studentenwoningen zal hier naar verwachting van Savills niet toenemen. De verwachte toename van de vraag van meer dan 10.000 studentenkamers in de periode 2010-2014 zal worden opgevangen door meer aanbod.

Afhankelijk van de locatie en kwaliteit variëren de verwachte bruto aanvangsrendementen tussen de 5,5% en 7,0%, wat iets gunstiger is dan de 5,0%-6,5% voor de woningmarkt. Met als kanttekening dat er weinig transacties zijn, zodat het lastig is om een goed beeld te vormen van de prijzen. Duidelijk is wel dat de rendementen lager liggen dan op winkelcentra en kantoren. Maar daar lijkt ook een lager risicoprofiel tegenover te staan.

Studentenhuisvesting kwalificeert zich als een defensieve, aantrekkelijke niche op de Nederlandse vastgoedmarkt, die ook vanwege de diversificatievoordelen naar verwachting op steeds meer interesse mag rekenen van beleggers. Vooral beleggingen in objecten die gelegen zijn in de grote Nederlandse universiteitssteden Amsterdam, Utrecht, Groningen en Rotterdam en die inspelen op de behoefte van studenten en dus kamers met eigen voorzieningen dan wel zelfstandige woonruimtes aanbieden, zijn kansrijk.

Door Gerdo de Jager | Gepubliceerd op 5 oktober 2012