Schrijf hier in voor onze nieuwsbrief
  • Maandelijkse e-magazine
  • Wekelijkse updates
  • 60.000 lezers!

Vul hier uw e-mail in:

Vastgoedvergelijker

Michiel Wentges

Foto van Michiel Wentges Michiel Wentges is Algemeen Directeur van BOB Advies.
 
 
Meer artikelen van Michiel Wentges

Huurwoningen voor ouderen: een nieuwe markt doemt op

Een van de belangrijkste hervormingen in de AWBZ is het ingezette traject van het “scheiden van wonen en zorg” (ook wel “extramuralisering” genoemd): er worden nog maar mondjesmaat nieuwe bewoners  in een verzorgingshuis instelling geplaatst. Geleidelijk ontstaat daar leegstand. De bijbehorende kosten verdwijnen uit de AWBZ en worden neergelegd bij twee partijen: de klant (huur en aanvullende diensten) en de gemeente (WMO). Hierdoor krijgen zorginstellingen een opgave erbij om hun bestaande vastgoed op een andere wijze te exploiteren (bijvoorbeeld middels directe verhuur aan de cliënt, nieuwe functies, onderhuurders, afstoting). Alleen voor de echt zware zorgbehoeftigen blijft er het recht op opname in het verpleeghuis.

Langer thuis wonen: niet voor iedereen

Inzet van bovengenoemde operatie is feitelijk het afschaffen van de (vergoedingen voor)  verzorgingstehuizen. Probleem daarbij is dat de bewoners noch hun problemen kunnen worden “afgeschaft”. Die zijn er,  en die blijven komen. Natuurlijk: langer thuis wonen is het devies, maar er blijft een grote groep die “te goed” is voor het verpleeghuis, maar “te slecht” voor zelfstandig wonen in hun huidige huisvesting. Dit zijn de mensen die bang zijn als de voordeurbel gaat, regelmatig vallen en zelf moeizaam overeind komen, of beginnende dementie verschijnselen tonen en geen partner hebben.

Deze groep zal, door de komende dubbele vergrijzing, substantieel groeien. Slechts een beperkt deel van deze groei komt overigens door de boven beschreven extramuralisering, het grootste deel komt voor rekening van de bevolkingsontwikkeling. Het abf-research rapport “Monitor Investeren voor de Toekomst 2012” laat dit zien.

De vraag is hoe deze mensen wel een beschutte omgeving geboden kan worden met de benodigde faciliteiten.

Voor de huurders van een bestaande woningcorporatiewoning geldt dat zij daar vaak niet kunnen blijven wonen. Vervangende woonvoorzieningen zijn in de meeste gemeenten niet direct beschikbaar (naast de bestaande, af te schaffen, verzorgingstehuizen). De oplossing zal liggen in geclusterde woningen van beperkte afmeting. Immers, om budget over te houden voor de inkoop van  de benodigde extra zorg en ondersteuning kan niet teveel aan de huisvesting (huur) worden besteed .

Daarnaast is er nog de groep die voldoende te besteden heeft, maar niet verhuist omdat er gewoonweg geen geschikt aanbod voorhanden is.  Voor de middeldure huur (700 tot 900 euro per maand) is het woonaanbod zeer beperkt. In de reguliere markt geldt dit, maar helemaal in de senioren markt. Wonen met een aanvullende component van welzijn en zorg voor ouderen die nadenken over de volgende fase in hun leven: er is gewoonweg nooit voor gebouwd.

In meerdere studies is aangetoond dat (mede door de veranderende hypotheekwetgeving) de middeldure huurmarkt een enorm potentieel heeft: voor ouderenwoningen geldt dit in nog sterkere mate aangezien zij veel eerder geneigd zijn te gaan huren in de laatste fase van hun ”wooncarrière”.

Inzicht in inkomsten en uitgaven

De meest recente data van CBS (2010) geven een inzicht in het inkomen van 65+ ers. Uit bijgaande grafiek is af te leiden dat circa 25% van 65+ huishoudens (dat zijn 450.000 huishoudens) naast de AOW een aanvullend inkomen heeft van maximaal € 500,- per maand. De groep die een aanvullend (pensioen) inkomen heeft tot € 1000,- per maand is bijna 50 % ofwel een kleine 900.000 huishoudens. De rest zit daarboven.

Aantal 65-plushuishoudens naar hoogte van inkomen aanvullend op de AOW, 2010*
bobsadvies-grafiek

Middels onderstaande tool (zie afbeelding “dashboard 1 en 2”) is goed inzichtelijk te krijgen wat potentiële bewoners aan huur en overige diensten kunnen betalen voordat zij onder de norm “vrij besteedbaar inkomen” (ca. €290,= per maand) uitzakken. Met dit, door BOB Advies ontwikkeld instrument, is goed te bepalen wat een verstandig uitgangspunt is voor de te vragen huur en vergoedingen aan aanvullende diensten per verschillende klantgroep.

Regierol voor de gemeente met de woningcorporatie!

Voor de gemeente ligt er een belangrijke  taak. Zowel op WMO (zorg en ondersteuning) gebied, maar ook op huisvestingsgebied.  De financieel zwakkeren in de gemeente  zal passende huisvesting geboden moeten worden als vanuit WMO oogpunt langer thuis blijven wonen geen optie meer is. Zij zal, vanuit oogpunt van efficiency bij de uitvoering van de WMO taken, gebaat zijn bij geclusterde woningen voor deze doelgroep. In samenwerking met zorginstellingen en corporaties zijn zeker creatieve oplossingen mogelijk, maar de groeiende handicaps van deze groep inwoners vraagt vaak om meer. Bijvoorbeeld aanvullende inkomenssteun om een menswaardig bestaan te garanderen.

Markt voor middeldure huur

Daarnaast is de uitdaging nieuwe  complexen te ontwikkelen voor de groep die meer te besteden heeft en die vaak het eigen huis verlaat met een behoorlijk vrijkomend kapitaal. Daarbij zal, voor de verschillende doelgroepen (zowel in financiële zin als in sociaal-economische zin) een verschillend concept ontwikkeld moeten worden: de een hecht nu eenmaal meer aan ruimte en minder aan bijvoorbeeld ontmoeting, de andere wil graag juist gemeenschappelijke ruimten en is bereid in te boeten op de eigen vierkante meters. Er zal, in weerwil van wat er de afgelopen decennia is gebeurd, goed gekeken moeten worden naar wat de klant wil, niet alleen op het gebied van wonen (locatie en m2) maar zeker ook op het gebied van welzijn en zorg. Vraag hier is: wie pakt de handschoen op?

bobadvies-grafiek2

bob-advries-grafiek3

Door Michiel Wentges | Gepubliceerd op 28 november 2013