Schrijf hier in voor onze nieuwsbrief
  • Maandelijkse e-magazine
  • Wekelijkse updates
  • 60.000 lezers!

Vul hier uw e-mail in:

Vastgoedvergelijker

Patrick van Harderwijk

Foto van Patrick van Harderwijk Patrick van Harderwijk is verantwoordelijk voor de Nederlandse activiteiten van Westplan. Voor zijn komst naar Westplan in 1998 was hij manager corporate finance en was hij medeverantwoordelijk voor de investor relations bij een Rotterdamse investmentbank. Hij voltooide de studie Bedrijfseconomie aan de Erasmus Universiteit in Rotterdam. Patrick is docent aan de Amsterdam School of Real Estate van de Universiteit van Amsterdam, bestuurslid van de Entrepreneurs Organization Nederland (EON) en oprichter en voormalig bestuurslid van Stichting Transparantie Vastgoedfondsen. Deze stichting streeft naar een verdere professionalisering en transparantie van de markt voor besloten vastgoedfondsen. Patrick is getrouwd met Fraukje en heeft drie kinderen: Trijntje, Jelle en Gilles.
 
 
Meer artikelen van Patrick van Harderwijk

Huurappartementenmarkt USA, een overzicht

Huurappartementenmarkt USA

Gedurende 2010 ontstond er optimisme over de Multi Family-markt. Een optimisme dat zich van kwartaal op kwartaal versterkte. Daarmee ‘outperformde’ de appartementensector de algemene economie. Sterker, 2010 liet een fors herstel zien in de verkoop van appartementencomplexen, met name van investeerders gericht op core assets. Voor maar liefst $19,1 miljard aan grote Multi Family projecten wisselden van eigenaar, bijna drie keer het volume van 2009. Om dit in perspectief te zetten, dit is nagenoeg het volume van 2008 maar nog altijd ruim onder het niveau van de piekjaren 2005, 2006 en 2007 toen tussen de $40 miljard en $52 miljard verkocht werd. REITs en institutionele partijen zijn voornamelijk verantwoordelijk voor de stijgende prijzen op A lokaties, waardoor cap rates (aanvangsrendementen) tot onder de 6% zijn gedaald in veel markten. Door de daling van cap rates met 125 basispunten (1,25%-punt) tot 150 basispunten gedurende de laatste 18 maanden zijn veel kopers, zelfs de institutionele partijen, op zoek gegaan naar klasse B complexen of complexen in de zogenaamde secundary markets. Door het aanhoudende vertrouwen van investeerders en het aanhoudende herstel van de economie, zullen kopers dit type objecten blijven najagen, op zoek naar hogere rendementen.

De exploitatie van complexen bleef verder verbeteren gedurende heel 2010. Het leegstandspercentage over heel de VS bedroeg 7,6% per jaar einde, hetgeen een verbetering is van 80 basisunten ten opzichte van de 8,4% per eind 2009. In de 54 markten die onderzoeker PPR volgt op het gebied van Multi Family, ondervonden er 53 een stijgende vraag. In de Apartment Outlook van Marcus & Millichap, wordt voor alle 44 onderzochte deelmarkten een toenemende werkgelegenheid, lagere leegstand en hogere effectieve huren verwacht. De beschikbaarheid van woonruimte speelt een belangrijke rol bij de situatie op de appartementenmarkt en de langdurige neergang op de markt voor eengezinswoningen heeft een positieve invloed gehad op de huurmarkt. In 2011, net als in 2010, bepaalt nog altijd de gedwongen verkoop van woningen een groot deel van de verkopen op de huizenmarkt. In februari 2011 bedroeg dit aantal 39% van alle transacties, terwijl het totale aantal verkopen ook nog eens 9,6% lager was dan een jaar daarvoor. De mediaan van de huizenprijzen daalde 4,2% en de gemiddelde prijs daalde met 2,2% ten opzichte van een jaar daarvoor. Dalende prijzen hebben geleid tot conservatievere waarderingen, hetgeen het moeilijker maakt om financieringen te verkrijgen en daarmee om huizen te kopen. Dit alles heeft een positieve uitwerking gehad op de huur-of-koop beslissing richting huur. Daarenboven, het aantal in aanbouw genomen nieuwe woningen daalde met 11,8%, een verdere bevestiging van de zwakke vraagzijde op de huizenmarkt. Nieuwe vergunningen voor koopwoningen daalden met 8,2%, hetgeen betekent dat het aantal woningen in aanbouw laag zal blijven totdat de voorraad ‘foreclosures’ verder is weggewerkt. Dit zal een positief effect op de huurmarkt hebben op de korte en middellange termijn.

Een andere belangrijke bijdrage aan de toenemende bezetting van huurwoningen is daarnaast geleverd door de uitgestelde vraag die een gevolg was van de recessie. Veel uitgezette huiseigenaren hebben in de voorgaande jaren samen met iemand anders een woning gehuurd, of zijn ingetrokken bij familie. Door het verlangen om uiteindelijk zelfstandige woonruimte te hebben en doordat het kopen van een woning niet meer tot de mogelijkheden behoort, zullen velen (opnieuw) tot de huurmarkt toetreden. Een recent onderzoek van Apartments.com geeft aan dat bij een blijvend aantrekkende economie, waarbij banengroei weer terugkomt, een aantal andere trends zullen ontstaan bij huurders. Bijna drie keer zo veel huurders worden geacht te verhuizen voor hun baan. Ook zijn meer huurders geïnteresseerd in woningen met meer vloeroppervlakte. En ten derde vermoeden huurders dat huurprijzen omhoog gaan en daarmee zullen ze sneller besluiten om een woning te huren dan gedurende de recessie. Al deze factoren bij elkaar zijn het gevolg van een verbeterende economie en banenmarkt en de verwachte stijging van de huren.

Optimisme is nergens zo duidelijk aanwezig als in de huurappartementen markt. Volgens het kwartaalonderzoek naar de situatie op de appartementenmarkt van NMHC, zei 60% van de respondenten dat de markt krapper was geworden ten opzichte van het vorige kwartaal met lagere leegstand en hogere huren tot gevolg. De index voor marktkrapte gaf met 78 haar sterkste cijfer ooit, waarbij een score boven 50 een marktverbetering aangeeft. De Equity Index was eveneens op recordhoogte aan het eind van 2010, waarbij meer dan de helft van de respondenten aangaf dat toegang tot eigen vermogen beter was dan in het kwartaal daarvoor. Institutional Real Estate projecteert een toename in exploitatie opbrengst voor 2011 van 8,3%. Dit beslaat overigens alle vastgoed typen, maar is een aanzienlijke verbetering ten opzichte van de 2,8% in 2010.

Teleurstellend was dat opportunistisch gedreven kapitaal, op zoek naar ‘distressed ‘ multi family objecten gedurende 2010 het zwaar had om deals te vinden. De sterk toegenomen kapitaalstroom van zowel vreemd- als eigen vermogen, heeft het lastig gemaakt om de grote hoeveelheid ‘snoepjes’ te vinden zoals aanvankelijk was verwacht. Dat gezegd hebbende, er is nog altijd een groot aantal ‘overleveraged’ objecten welke geherfinancierd moeten worden tegen een lagere hefboom. Dat proces zal doorgaan gedurende 2011, waarbij de gestegen waarden een welkome helpende hand bieden.

Het aanbod van nieuwe huurcomplexen bleef beperkt in 2010 met een start van 107.000 appartementen in de VS als geheel, een toename ten opzichte van de 97.000 huurappartementen in 2009. Om dit in perspectief te zetten: van 1959 tot 2008 werden er jaarlijks gemiddeld 350.000 nieuwe Multi Family woningen in aanbouw genomen, met 200.000 woningen als laagste aantal en 1 miljoen als hoogtepunt. Dit onderstreept het beperkte aanbod van huurwoningen gedurende de recessie en de verwachting is dat dit een verder drukkend effect heeft op korte termijn met hogere bezettingen en hogere effectieve huren tot gevolg. Alhoewel het sentiment bij Amerikaanse banken verbeterd is, hebben velen nog altijd te maken met een grote hoeveelheid leningen op onroerend goed die slecht presteren. Dit zal de mogelijkheden om nieuwe leningen te verstrekken de komende tijd blijven drukken. Dat is te merken bij de aanvragen voor financieringen. Hoewel er meer concurrentie is, blijven offertes erg beperkt met een maximale hefboom van 65% en op grote transacties zelfs 55% loan to cost. Ondanks dat de balansen van banken blijven verbeteren door het lozen van non-performing assets, zullen voorwaarden niet sterk verbeteren de komende tijd. Het syndiceren van leningen is aanmerkelijk lastiger voor banken dan gedurende de vorige cyclus en dat leidt tot minder leningen en uiteindelijk tot minder nieuwbouw van appartementen op korte termijn.

Ontwikkelaars van appartementen, met name REITs en grote particuliere ontwikkelaars, beginnen een portefeuille op te bouwen van toekomstige ontwikkelingsdeals. Grond is daardoor lastiger te verkrijgen tegen distressed prijzen doordat concurrentie voor de beste stukken grond aanmerkelijk groter is geworden gedurende de laatste zes manden van 2010 en de eerste maanden van 2011. En alhoewel de kostprijs van appartementen nog altijd circa 15% lager ligt dan op het hoogtepunt, wordt verwacht dat die weer gaan stijgen zodra de inflatie toeneemt. De grootste belemmering voor nieuwbouw op de korte termijn is en blijft het gebrek aan goede financieringsmogelijkheden, ondanks de voorzichtige toegenomen activiteiten op de CMBS markt eind 2010 en begin 2011. Aan het eind van februari 2011 stonden nieuwe CMBS activiteiten ter grootte van $6,5 miljard gepland, inclusief $1,86 miljard van Freddie Mac. Dit alleen is al ongeveer tweederde van heel 2010. Met het verder in omvang toenemen van de CMBS markt zal een nieuwe bron van financiering beschikbaar worden voor eigenaren die tegen herfinancieringen aanlopen of voor hen die nieuwbouw willen financieren. Toenemende stromen van vreemd vermogen zullen een belangrijke pijler zijn onder het doorlopen van het herstel op de Multi Family markt in 2011.

Met de recente discussies binnen de Amerikaanse regering over het hervormen van Freddie en Fannie om hun rol op de huizenmarkt in te perken zijn er verder onzekerheden op de financieringsmarkt. Op dit moment zijn Fannie en Freddie goed voor ongeveer 80% van de financieringen van bestaande appartementen complexen. In 2010, waren zij gezamenlijk verantwoordelijk voor $31.9 miljard aan nieuwe leningen, terwijl FHA/HUD, een andere overheidsgerelateerde organisatie, haar leningen met $11,8 miljard opvoerde. Aangezien er verwacht wordt dat er geen grote veranderingen zullen plaatsvinden tot aan de verkiezingen van 2012, geeft dit de sector tijd om hierop te reageren. Echter, deze onzekerheden dragen niet bij aan een versneld herstel van de bouwactiviteiten.

Huurappartementenmarkt USA.

 

Door Patrick van Harderwijk | Gepubliceerd op 27 juni 2011