Schrijf hier in voor onze nieuwsbrief
  • Maandelijkse e-magazine
  • Wekelijkse updates
  • 60.000 lezers!

Vul hier uw e-mail in:

Vastgoedvergelijker

Hoe hebben supermarktondernemers grip gekregen op hun eigen vastgoed

Eind vorig jaar zag een bijzonder niet-beursgenoteerd vastgoedfonds het licht: Supermarktfonds.nl. Feitelijk het eerste extern beheerde vastgoedfonds voor en door supermarktondernemers. Beheerder/fondsaanbieder Heeneman & Partners heeft grote plannen hiermee en wil dit fonds door het toevoegen van nieuwe beleggingen laten stijgen tot een kwart miljard omvang. Ook gewone beleggers kunnen hierin gaan participeren. Welke kansen en bedreigingen wachten dit fonds?

Vastgoedjournaal sprak hierover met Jan Emmens en Frank Heeneman op het Naardense kantoor van Heeneman & Partners. Wie al langer meeloopt in de wereld van het niet-beursgenoteerde vastgoed voor particuliere beleggers, die kent ongetwijfeld Jan Emmens. Hij richtte destijds samen met Tom Bakkenist participatiefondsaanbieder B&E op die als één van de eerste aanbieders closed-end fondsen voor particuliere beleggers op de markt bracht. B&E scoorde in de eerste jaren van de nieuwe eeuw met verschillende supermarktfondsen. Dat waren fondsen die op de klassieke manier waren opgezet waarbij particuliere beleggers investeerden in het vastgoed dat vervolgens werd gehuurd door een bekende supermarktketen of een franchiser.

Emmens (foto rechts) over die tijd: “Het was een tijd van snelle groei met veel grote en kleine spelers. B&E groeide naar een beheerd vermogen van circa een half miljard met 17 man personeel. Je was op een gegeven moment meer een manager dan een ondernemer die kansen in de markt moest ontdekken. Al in 2006 dachten wij aan een samengaan met een andere grote partij omdat wij voorzagen dat schaalvergroting noodzakelijk zou gaan worden, onder meer om de gestegen vaste kosten beter uit te kunnen smeren. We spraken toen met twee fondsaanbieders over een mogelijke samenwerking of samengaan. Die gesprekken liepen op niets uit. Daarna kwam uit eigen beweging Huib Boissevain van Annexum bij ons langs. Huib is een volstrekt ander type ondernemer maar het klikte wel tussen ons. Eind 2009 hebben we het beheer van onze fondsen overgedaan aan Annexum.”

Emmens benadrukt dat de deal met Annexum niets te maken heeft met problemen die bij veel branchegenoten spelen: “B&E was gezond winstgevend en had ook prima op eigen kracht verder kunnen gaan”. Na deze transactie bleef Emmens nog enige tijd als adviseur betrokken om de samenvoeging met Annexum te begeleiden.

Stoute schoenen aangetrokken

Dat Emmens uiteindelijk bij Heeneman & Partners terecht kwam was niet eens zo verbazingwekkend gezien de focus van Heeneman & Partners op supermarktpanden. “Ik kende Michael Theelen en Frank Heeneman al langer en was sinds medio 2010 daar betrokken als adviseur. Na de overdracht van de fondsen naar Annexum was mijn rol immers steeds kleiner geworden. Ik vond mezelf nog te jong om niets meer te doen. Toen Frank en Michael mij in 2011 erbij vroegen als partner heb ik ja gezegd”, aldus Emmens.

Opvallend is dat fondsaanbieder Heeneman & Partners nog maar kort actief is op de markt. Het is in 2009 opgericht door Frank Heeneman en Michael Theelen (niet bij gesprek aanwezig). Dat mag bijzonder heten omdat vanaf het hoogtepunt in 2007 de marktomstandigheden voor de vastgoed-CV markt zich snel verslechterden. Veel partijen kwamen in de problemen doordat beleggers niet meer intekenden op nieuwe fondsen. Ook de verschillende fraudeschandalen met vastgoedfondsen die breed in de pers werden uitgemeten deden het algehele vertrouwen in de sector geen goed. Dat weerhield Heeneman niet om toch in een crisisjaar voor zichzelf te gaan beginnen. “Ik heb daarvoor bij Aberdeen Asset Management gewerkt waar ik dankzij de vastgoedfondsen veelvuldig contact had met institutionele beleggers over beleggingen in supermarkten. Toch besloot ik samen met mijn collega Michael Theelen de stoute schoenen aan te trekken om een eigen bedrijf te starten op inderdaad een lastig moment in de markt.”

Van meet af aan wilden zij zich met hun jonge bedrijf concentreren op beleggingen in supermarkten en winkels voor de dagelijkse boodschappen, zegt Heeneman (foto links). “In 2009 hadden veel particuliere beleggers even genoeg van investeringen in besloten vastgoedfondsen en stalden hun geld liever op een spaarrekening. Men wilde uitsluitend nog beleggingen met een zeer laag risico-profiel. Beleggingen in supermarktpanden passen daar prima in, mede vanwege de schaarste aan locaties en het lage leegstandsrisico. Rond die tijd ontstond bij een aantal supermarktondernemers de gedachte een ‘eigen’ fonds op te zetten, speciaal bedoeld voor supermarktondernemers. Wij werden gevraagd daarover mee te denken en uiteindelijk is supermarktfonds.nl recent opgericht. Het nieuwe fonds slaat tevens een brug van twee dingen waar je mee te maken hebt als je een fonds opstart: aan de ene kant het vastgoed en aan de andere kant de investeerders hiervoor.” Emmens vult hem aan: “De huur wordt immers alleen betaald als de ondernemers op zo’n locatie een goede boterham kunnen verdienen. En wie hebben daar meer verstand van dan deze supermarktondernemers? Dat geeft de overige investeerders extra zekerheid. Het spreekt de supermarktondernemers ook zeer aan omdat ze weten waarin zij beleggen. Het is een belegging die zij immers van A tot Z kennen omdat ze er de hele dag inzitten.”

Minstens helft kapitaal van supermarktondernemers

Hoewel Supermarktfonds.nl nog maar net is opgericht en pas de eerste aankoop is gedaan (winkelcentrum Heivelden met Plus-supermarkt in Best, zie foto rechts) zijn de ambities groot. Zo willen Emmens en Heeneman het fonds laten groeien tot een belegd vermogen van maar liefst een kwart miljard binnen vijf jaar. Dat is nu € 8,5 mln door de recente aankoop in Best en zijn alle uitstaande participaties nu nog in handen van de supermarktondernemers. De ideale financieringsstructuur die Emmens en Heeneman op termijn voor ogen hebben is maximaal 65% bankfinanciering en 35% eigen vermogen waarbij dat laatste voor iets meer dan de helft afkomstig dient te zijn van de supermarktondernemers.

Het restant, minder dan de helft, komt dan op termijn beschikbaar voor reguliere particuliere beleggers. Teruggerekend op de gewenste beleggingsomvang van € 250 mln is er uitzicht op iets meer dan € 40 mln in totaal dat particuliere beleggers in Supermarktfonds.nl kunnen investeren. Na de komende zomer zullen al de eerste participaties voor de reguliere beleggers beschikbaar worden gesteld. Overigens konden deze beleggers al eerder terecht bij Heeneman & Partners want naast het groeifonds Supermarktfonds.nl hebben ze in 2010 en 2011 twee afzonderlijke winkelvastgoed-CV’s (met hoofdhuurders als AH en C1000) met een gezamenlijk belegd vermogen van ruim € 18 mln weten te plaatsen.

Om het Supermarktfonds.nl te laten groeien tot de gewenste kwart miljard moet er nog heel wat worden aangekocht. Is er genoeg geschikt aanbod in deze markt en werken de banken wel mee? Wat betreft het aanbod ziet Emmens nieuwe aanvoer nu meer grote institutionele beleggers hun kleinere winkelobjecten aan het afstoten zijn. Ook het recente nieuws waarbij C1000-ondernemers het vastgoed van hun winkels in handen hebben gekregen kan gunstig uitpakken voor het Supermarktfonds.nl. Aan de andere kant: er zijn nu ook meer partijen die azen op supermarkten als vastgoedbelegging. Dreigt dan niet het gevaar van prijsopdrijving? Die vrees deelt Heeneman niet want de beleggingsmarkt is volgens hem groot genoeg.

Laag risicoprofiel voor banken

Hoe zit het met de beschikbare bankfinanciering? Zijn daar problemen te verwachten nu banken vandaag de dag bijzonder terughoudend zijn? Heeneman beaamt dat het aantal actieve vastgoedfinanciers sterk aan het teruglopen is maar ziet voor hun eigen fonds geen problemen. Dat heeft volgens hem te maken met de sterke structuur van het fonds waarbij de participanten ook tevens de huurders van het fonds kunnen zijn, wat tezamen met de soort vastgoed een laag risicoprofiel voor de bank met zich meebrengt. “Dankzij deze structuur krijgen de huurders grip op hun eigen vastgoed”, zegt hij. Heeneman en Emmens verwachten niet veel problemen bij het aantrekken van beleggers daar er vanuit de supermarktondernemers veel belangstelling is en omdat zij beiden uit hun vorige posities een groot netwerk in dit veld hebben opgebouwd.

De kans is aanwezig dat met het vergroten van de bekendheid ook meer supermarktondernemers bij Heeneman & Partners op de stoep staan met het verzoek hun winkel in belegging te nemen. Heeneman maakt duidelijk dat Supermarktfonds.nl duidelijke criteria heeft opgesteld voordat een supermarkt wordt aangekocht. “We zoeken in geheel Nederland naar eersteklas supermarkten met een minimumoppervlakte van 1.250 m2 die bij voorkeur gerund worden door zelfstandige supermarktondernemers met een groot verzorgingsgebied. We hebben liever geen vestigingen die onderdeel zijn van een filiaalbedrijf”. Om direct te besluiten dat dit niet zo zwart/wit ligt. “Ahold als huurder van een Albert Heijn-filiaal is uiteraard geen probleem.”

Opgetekend door Rogier Hentenaar

Door Redactie | Gepubliceerd op 15 februari 2012

Dit bericht is geplaatst in Algemeen
Tags: , , .
LinkedIn Twitter NUjij
Print Friendly, PDF & Email