Schrijf hier in voor onze nieuwsbrief
  • Maandelijkse e-magazine
  • Wekelijkse updates
  • 60.000 lezers!

Vul hier uw e-mail in:

Vastgoedvergelijker

Aad Rozendal

Foto van Aad Rozendal Aad Rozendal is Hoofd Bureau Vaktechniek RSM Niehe Lancée Kooij en docent bij de leerstoelgroep belastingrecht aan de Universiteit van Amsterdam.
 
 
Meer artikelen van Aad Rozendal

Herinvesteringsreserve en bedrijfsopvolging; een gewaarschuwd mens telt voor twee!

Over de fiscale bedrijfsopvolgingsfaciliteiten bij vastgoed-bv’s is op het moment veel te doen. Vorige maand informeerde ik u al over twee hoopvolle ontwikkelingen op dit terrein voor familiebedrijven die zich via een of meer bv’s bezighouden met de exploitatie van een omvangrijke vastgoedportefeuille. Een ander fiscaal onderwerp dat relevant is voor vastgoed, betreft de toepassing van de herinvesteringsreserve. Ook daaraan heb ik onlangs een column gewijd in Vastgoedjournaal. Zo op het eerste gezicht hebben beide onderwerpen niet veel met elkaar gemeen, behalve dan dat het fiscale thema’s betreft. Toch kan men in de praktijk op een nogal venijnige manier met beide onderwerpen tegelijk worden geconfronteerd. Om mijn punt duidelijk te maken, schets ik hieronder een eenvoudig voorbeeld.

Vader bezit alle aandelen in een vastgoed bv. De vastgoedportefeuille heeft een waarde van € 10 miljoen. We gaan er gemakshalve vanuit dat het vastgoed volledig met eigen vermogen is gefinancierd. Mocht vader onverhoopt komen te overlijden, dan erft zijn enige dochter alle aandelen in de vastgoed bv. In dat geval is in totaal ca. € 4 miljoen belasting verschuldigd (ca. € 2,5 miljoen inkomstenbelasting en ca. € 1,5 miljoen erfbelasting). Een belastingdruk van maar liefst 40%! Indien de vastgoedportefeuille zou kwalificeren als ondernemingsvermogen zou de belastingheffing slechts enkele procenten zijn, omdat dan de bedrijfsopvolgingsfaciliteiten van toepassing zijn.

Aangezien de bv zich bezighoudt met vastgoed-exploitatie, zal een beroep op deze faciliteiten naar alle waarschijnlijkheid worden geweigerd door de fiscus.  Zoals ik al eerder heb gemeld, kan vastgoedexploitatie volgens de fiscale rechters wel degelijk als een onderneming worden aangemerkt mits de werkzaamheden qua aard en omvang zijn gericht op een hoger rendement dan een belegger zou nastreven. Te denken valt aan het voeren van onderhandelingen met huurders, het verrichten van onderhoud, het regelen van verbouwingen, het onderhouden van contacten met aannemers, gemeenten en nutsbedrijven etc. Het belang van een beroep op de bedrijfsopvolgingsfaciliteiten is echter niet alleen beperkt tot de heffing van inkomstenbelasting en schenk- of erfbelasting, maar kan zich ook uitstrekken tot de heffing van vennootschapsbelasting. Dit wordt geïllustreerd door een recente uitspraak van de rechtbank Zeeland-West-Brabant.

Ontoereikend

Als bij de verkrijging van aandelen in een vastgoed-bv de bedrijfsopvolgingsfaciliteiten worden geweigerd, zullen de privé-middelen van de erfgenamen veelal ontoereikend zijn om de verschuldigde inkomstenbelasting en schenk- of erfbelasting te betalen. De dochter in ons voorbeeld zou dus kunnen besluiten een deel van de portefeuille te verkopen teneinde de acute belastingschuld te kunnen voldoen. De belastingwet voorziet namelijk niet in een betalingsregeling (een andere mogelijkheid is financiering aantrekken bij de bank, maar in de praktijk zijn vastgoed-bv’s helaas niet zo rooskleurig gefinancierd als in ons voorbeeld). De vastgoed-bv zal bij een verkoop van een deel van de vastgoedportefeuille echter wel eerst 25 procent (20 procent over de eerste € 200.000) vennootschapsbelasting moeten betalen over de behaalde boekwinst, voordat het restant van de opbrengst kan worden uitgekeerd aan de erfgename die daarmee de verschuldigde inkomstenbelasting en erfbelasting kan voldoen. “Kan de bv dan niet gewoon een herinvesteringsreserve vormen?” hoor ik u denken.

Zo op het eerste gezicht lijkt dit wel te kunnen. Er zit in dit geval echter een vervelend addertje onder het gras. Om voor deze reserve in aanmerking te komen dient men o.a. een vervangingsvoornemen te hebben. En daar zit ‘m in dit geval de kneep. Volgens de fiscus moet het overgrote deel van de door de bv behaalde verkoopopbrengst daadwerkelijk beschikbaar blijven om de vervangende investering te doen. Indien de opbrengst dus aan de erfgename ter beschikking wordt gesteld, is er volgens de fiscus geen vervangingsvoornemen en dus dient de vennootschapsbelasting over de behaalde winst gewoon betaald te worden. In ons voorbeeld wordt de erfgename dus niet alleen met heffing van inkomstenbelasting en erfbelasting geconfronteerd, maar ook met heffing van vennootschapsbelasting als gevolg van een gedwongen verkoop die noodzakelijk is om de eerste twee belastingen te kunnen voldoen!

Waarborgen continuïteit

Een dergelijke uitkomst is extra wrang als men zich bedenkt dat beide faciliteiten eigenlijk zijn bedoeld om de continuïteit van het bedrijf te waarborgen. De manier waarop (aandeelhouders in) vastgoed-bv’s worden behandeld, leidt echter tot een averechts effect. De toepassing van de herinvesteringsreserve was ook aan de orde in de zaak die speelde voor de rechtbank Zeeland-West-Brabant. Uit de uitspraak kan niet worden afgeleid of de erfgenaam van de overleden aandeelhouder het geld daadwerkelijk nodig had om de inkomstenbelasting en/of erfbelasting te voldoen als gevolg van het overlijden. Wel stond vast dat de verkoopopbrengst van enkele panden door de vastgoed bv aan de erfgenaam ter beschikking werd gesteld. De inspecteur stelde dat de vastgoed-bv dus geen vervangingsvoornemen had zodat de door de bv gevormde herinvesteringsreserve moest vrijvallen in de winst. De rechtbank was het met de inspecteur eens, zodat de vastgoed-bv dus toch vennootschapsbelasting moest afdragen over de winst.

Het voorgaande maakt duidelijk dat het belang van de toepassing van de bedrijfsopvolgingsfaciliteiten op de verkrijging van aandelen in een vastgoed-bv dus niet alleen beperkt is tot de eventueel verschuldigde inkomstenbelasting en schenkbelasting. Het kan ook gevolgen hebben voor de heffing van vennootschapsbelasting op het niveau van de vastgoed-bv als gevolg van de voorwaarden voor de toepassing van de herinvesteringsreserve, zodat de totale belastingdruk wellicht nog een stuk hoger dan 40 procent kan zijn! Tijdig advies inwinnen over de mogelijkheden van de bedrijfopvolgingsfaciliteit is dus van groot belang.

Door Aad Rozendal | Gepubliceerd op 26 mei 2014