Schrijf hier in voor onze nieuwsbrief
  • Maandelijkse e-magazine
  • Wekelijkse updates
  • 60.000 lezers!

Vul hier uw e-mail in:

Vastgoedvergelijker

Aad Rozendal

Foto van Aad Rozendal Aad Rozendal is Hoofd Bureau Vaktechniek RSM Niehe Lancée Kooij en docent bij de leerstoelgroep belastingrecht aan de Universiteit van Amsterdam.
 
 
Meer artikelen van Aad Rozendal

Goede voornemens en de herinvesteringsreserve

Houdt u zich nog aan de goede voornemens die u bijna twee maanden geleden heeft gemaakt? Ik moet eerlijk bekennen dat dit voor mij toch ieder jaar weer een lastige opgave blijkt te zijn. Naar de buitenwereld probeer ik dan nog de schijn op te houden dat mijn voornemens onverminderd overeind staan. Of mijn omgeving dat altijd gelooft vraag ik me echter wel af.

Iets vergelijkbaars kom ik regelmatig tegen bij het voornemen om een vervangend pand aan te schaffen nadat het oude pand is verkocht. Dit voornemen is een van de voorwaarden om in aanmerking te komen voor de toepassing van de fiscale herinvesteringsreserve, een faciliteit waarmee iedere vastgoedinvesteerder ongetwijfeld bekend zal zijn. De belastingdienst wil in de praktijk nog wel eens vraagtekens zetten bij de aanwezigheid van dit voornemen. Als u dan niet in staat bent om dit aan te tonen, wordt de boekwinst alsnog belast!

Aan voorwaarden voldoen

De herinvesteringsreserve kan worden gevormd indien bij de verkoop van een pand een fiscale boekwinst wordt behaald. Hiermee kan men voorkomen dat moet worden afgerekend over deze boekwinst. Om in aanmerking te komen voor deze fiscale faciliteit moet wel aan een aantal voorwaarden worden voldaan. Zo moet binnen drie jaar na het jaar waarin de verkoop heeft plaatsgevonden een vervangend pand worden gekocht. Het vervangende pand moet dezelfde economische functie hebben als het pand dat is verkocht. Kort gezegd komt dit er op neer dat een pand ‘in eigen gebruik’ alleen kan worden vervangen door een ander pand ‘in eigen gebruik’ en een beleggingspand kan alleen worden vervangen door een ander beleggingspand.

De bakker die zijn winkelpand heeft verkocht kan de opbrengst dus niet gebruiken om in woningen te gaan beleggen omdat de woningen niet dezelfde economische functie als het bedrijfspand hebben. Wel kan men een belegging in een kantoorpand worden vervangen door een belegging in een winkelpand. Bij beide panden staat het beleggingskarakter immers voorop. Het is zelfs mogelijk om een belegging in een pand te vervangen door een participatie in een (fiscaal transparant) vastgoedfonds.

Indien u aan het eind van het jaar waarin een pand is verkocht een herinvesteringsreserve wil vormen, dan dient u op dat moment een herinvesteringsvoornemen te hebben. Dit voornemen moet vervolgens aanwezig blijven tot u een vervangend pand heeft aangeschaft. Het komt echter regelmatig voor dat men de ernst van deze eis schromelijk onderschat. En dit geldt – zo moet ik helaas constateren – ook nog wel eens voor diegenen die de aangifte inkomstenbelasting of vennootschapsbelasting opstellen.

Succes boeken

Wie enigszins bekend is met de fiscale rechtspraak van de laatste jaren weet dat de belastingdienst regelmatig succes boekt voor de rechter met de stelling dat het herinvesteringsvoornemen ontbreekt. Dit is voor de belastingplichtigen in kwestie buitengewoon jammer omdat het vaak om situaties gaat waarin men de discussie op relatief eenvoudige wijze had kunnen voorkomen. Mocht u of uw bv een herinvesteringsreserve hebben gevormd of gaan vormen, zorg er dan voor dat u goed in staat bent het herinvesteringsvoornemen aan te tonen. Hierbij zult u aandacht moeten hebben voor de volgende aspecten.

Op de eerste plaats is het aan de belastingplichtige, dus aan u of aan de bv, om het voornemen tot herinvesteren aannemelijk te maken. Als de inspecteur het hier niet mee eens is, dan zal hij moeten aantonen dat het voornemen niet aanwezig is. Het is dus belangrijk om het de inspecteur zo moeilijk mogelijk te maken en hem het liefst bij voorbaat te ontmoedigen. Dit doet u op de eerste plaats door zo concreet mogelijk te zijn en niet slechts op algemeenheden te vertrouwen. Het is dus bijvoorbeeld niet voldoende dat de bv deel uitmaakt van een vastgoedconcern dat regelmatig panden aan- en verkoopt. Hoewel dit soms wel als een aanwijzing wordt gezien dat er wellicht een herinvesteringsvoornemen aanwezig is, is dit op zichzelf niet voldoende om de discussie te winnen.

Ook het feit dat de bv als doelstelling heeft om vastgoed te exploiteren is op zichzelf niet voldoende om een herinvesteringsvoornemen aanwezig te achten. Wat bijvoorbeeld wel kan helpen is het kunnen overleggen van concrete financieringsoffertes en zoekopdrachten voor makelaars. Daarnaast is het van belang dat het voornemen ook goed wordt vastgelegd in de notulen van de directievergadering of van de vergadering van aandeelhouders. Kijk daarbij goed wie precies bevoegd is om de herinvestering te doen. Bij een bv zal dit veelal de directie zijn (en dus niet de AVA). Ook dient u er rekening mee te houden dat de verkoopopbrengst of een groot deel daarvan daadwerkelijk beschikbaar blijft om de vervangende investering te doen. De opbrengst mag wel tijdelijk worden geïnvesteerd in beleggingen die eenvoudig weer liquide zijn te maken.

Kortom, in het kader van de herinvesteringsreserve raad ik u aan om in ieder geval één goed voornemen altijd te blijven naleven: zorg dat u zo goed mogelijk in staat bent het herinvesteringsvoornemen aan te tonen.

Door Aad Rozendal | Gepubliceerd op 13 maart 2014