Schrijf hier in voor onze nieuwsbrief
  • Maandelijkse e-magazine
  • Wekelijkse updates
  • 60.000 lezers!

Vul hier uw e-mail in:

Vastgoedvergelijker

Niek van Dijck

Foto van Niek van Dijck Niek van Dijck is de directeur van Schild Holland Fonds.
 
 
Meer artikelen van Niek van Dijck

Geldwirtschaft

In 2010 had Duitsland een begrotingstekort van meer dan 4%. In 2011 heeft de motor van Europa zijn tekort weten terug te dringen tot 1% van het bruto binnenlands product. Deze meevaller is vooral het gevolg van de snelle economische groei van 3%. Opmerkelijk is dat deze groei vooral te danken is aan de binnenlandse vraag. Voor 2012 wordt verwacht dat de economie in Duitsland tussen de 0,6% en 1,2% zal groeien.

De verwachtingen voor 2012 zijn: BBP Nederland -0,5%%, BBP Duitsland +0,6% tot 5%, werkloosheid Nederland +23% en Duitsland -5,8%, inflatie Nederland 2% en Duitsland 3,5%.

Een bijzonder bericht is dat in Duitsland beleggers begin januari 2012 voor € 3,9 miljard kortlopend schuldpapier (staatsobligaties) hebben gekocht met een negatieve rente van 0,0122%. Direct bij de aankoop nemen zij dus een verlies. De Nederlandse rente op staatsleningen zijn in navolging van Duitsland ook gedaald. In dezelfde maand gaf de Nederlandse Staat een driejaarslening uit van 0,75% terwijl de inflatie op 2,4% staat.

Opvallend is de grote belangstelling van beleggers uit de Zuid-Europese landen voor vastgoed, en dan vooral woningen, in Noord-Europa. Niet alleen de angst voor splitsing van de Euro speelt hierin een rol, maar ook het feit dat beleggingen in met name Duitsland nog relatief goedkoop zijn en veelal 50% meer rendement bieden dan in vele andere Europese landen.

Mede door de belangstelling vanuit Zuid-Europa, maar ook in het noorden, mensen hebben namelijk liever een Duitse euro belegging dan een Griekse, Italiaanse of Spaanse, heeft deze kapitaalvlucht gelet tot een stijging in Duitsland van de totale waarde van het vastgoed en huren, in het afgelopen jaar, met 4,7% !!

De inschrijving op de EZB lening per december 2011 van € 489,2 miljard en per februari 2012 van 529,5 miljard door 523 banken is een teken dat banken elkaar totaal niet meer vertrouwen. Deze driejarige leningen zijn tegen een rente van slechts 1%. Dit geeft deze banken weer de ruimte om leningen te verstrekken. Dit vraagt echter wel de bereidheid van de banken om ook daadwerkelijk weer over te gaan tot het verstrekken van leningen. In Duitsland merken wij dat er duidelijke concurrentie is en banken scherp offreren maar in Nederland is dit helaas (nog) niet het geval. Immers, de SNS en BNP Paribas zijn van de markt verdwenen en de ABN Amro en ING mogen, omdat ze staatssteun ontvangen, geen prijsstunter zijn. Blijft over de Rabobank die vanuit een zeer comfortabele positie de rente op hypotheken kan bepalen. Een zeer ongezonde situatie.

De banken hebben nauwelijks hun beleid gewijzigd teneinde de perverse prikkel van bankemployés die targets wensen te halen om hun bonussen te maximaliseren aan te passen. Deze bonussen creëren een bedrijfscultuur waarin het nemen van risico’s wordt aangemoedigd, en dat is precies het soort gedrag dat de economische crisis heeft veroorzaakt.

Om leningen tegen een scherpe rente in de markt te zetten moeten de bankmanagers een brainwave krijgen. In Duitsland merken wij dat er duidelijke concurrentie is en banken scherp offreren maar in Nederland is geen enkele prikkel om concurrent te zijn. Het betekent dat de banken gewoon meer rendement willen en door geen concurrentie ook krijgen. De consument betaald dus tweemaal de door de banken veroorzaakte crisis. Eenmaal via bijdrage in de IB sfeer ter ondersteuning van de banken (staatssteun) en eenmaal middels een veel te hoge rente op zijn hypotheek.

Zo lang de economie langzaam blijft groeien en de overheid zwelgen in hun schulden, zal de EZB vasthouden aan hun politiek van extreem lage rente. De FED wil de rente tot 2015 op nagenoeg nul houden.

De waarde van het Nederlands vastgoed is in 2011 met € 17 miljard gedaald. De waarde van de woningen daalde met 1.3%, van kantoren met 1,9% en winkels met 5,9%. Ook in 2012 zal de waarde van woningen op jaarbasis, zo verwachten wij, verder afnemen, met 5%-8% op jaarbasis. In Duitsland is de waardewijziging van het totale vastgoed over het eerste kwartaal nog niet bekend. De verwachting is dat in Duitsland tot 2020 de woninghuren met gemiddeld circa 2,5% tot 3,5% per jaar zullen blijven stijgen.

De waarde van het Nederlands vastgoed is in 2011 met € 17 miljard gedaald. De waarde van de woningen daalde met 1.3%, van kantoren met 1,9% en winkels met 5,9%. Ook in 2012 zal de waarde van woningen op jaarbasis, zo verwachten wij, afnemen, met 2,5% in het eerste kwartaal tot 4,5% op jaarbasis in het vierde kwartaal.

Profiteren van de huidige financiële situatie kan alleen door tegen zeer lage condities hypotheken aan te trekken. Alleen Duitse  banken zij bereid tegen redelijke rentevoorwaarden gelden beschikbaar te stellen voor uitstekend vastgoed. Vaste rente op basis van 5 jaar wordt verstrekt voor 3,5%-4% per jaar op basis van 60% LTV. Variabel is mogelijk door een marge van 1,2% tot 1,5% op het Euribor, thans 3-maands 0,85%, totaal dus 2% tot 2.3%. jaarbasis. Een uitzonderlijk lage rentevoet. Het risico van stijgende rente kan worden opgevangen door aankoop van een Swap of Cap doch deze gelden gaan de vorm van een premie verloren. Een alternatief is een spaarpot van 1,5% tot 2% te vormen en deze als reservepot aan te houden. Indien de rente stijgt verdwijnt deze pot en kan een bepaald renteniveau worden vastgeklikt doch indien de rente de komende jaren, zoals vele verwachten, laag blijft komt de spaarpot beschikbaar als extra rendement op de vastgoedbelegging.

Niek van Dijck

Door Niek van Dijck | Gepubliceerd op 5 april 2012