Schrijf hier in voor onze nieuwsbrief
  • Maandelijkse e-magazine
  • Wekelijkse updates
  • 60.000 lezers!

Vul hier uw e-mail in:

Vastgoedvergelijker

Arjan Endhoven

Foto van Arjan Endhoven Arjan studeerde Fiscale Economie aan de Universiteit van Amsterdam en is sinds 1999 aan de Belastingadviespraktijk van BDO in Amstelveen verbonden. Daarvoor werkte hij vijf jaar in de internationale corporate en vastgoedadviespraktijk van één van de grootste internationale accountants- en belastingadvieskantoren. In zijn dagelijkse praktijk is hij partner Belastingadvies en adviseert hij met name op het gebied van vennootschapsbelasting, internationaal belastingrecht en omzet- en overdrachtsbelasting. Tot zijn cliënten behoren o.a. hotelexploitanten, private vastgoedinvesteerders, projectontwikkelaars, private en publieke vastgoedfondsen en initiatoren, merchant banks en institutionele beleggers. Hij schreef diverse publicaties in vaktijdschriften, gaf les aan o.a. de NVM SOM en was spreker op en organisator van diverse seminars van BDO. Arjan is lid van de Vereniging Vastgoedfiscalisten. Voor BDO Nederland is hij de liaison partner in het real estate competence center van BDO International.
 
 
Meer artikelen van Arjan Endhoven

Fiscale kansen en aandachtspunten in de huidige vastgoedmarkt (7)

Leegstand is niet gratis, dat moge iedere belegger bekend zijn. Onderhoudskosten, stookkosten, beheer, advertenties en makelaar voor verhuur etc., de kosten lopen door. Terwijl er geen huurbaten zijn. Leegstandbeheerders bieden oplossingen, houden het pand in stand en kunnen kosten beperken en zelfs enige opbrengsten genereren. De gemeentelijke belastingheffing verdient daarbij zeker de aandacht. Bij een verkeerde opzet kunnen de  belastingen hoger zijn dan de opbrengsten, waardoor het resultaat nog verder ronder druk komt te staan.

Antikraak en bewoning
Antikraakwachten die een leeg kantoorpand bewoonden leidden tot rechtspraak over de vraag of de woondelenvrijstelling voor de onroerende zaak belasting van toepassing was op leegstaande ruimten. Een herkenbare situatie, waarop echter een complex aan regels van toepassing is. Het gaat om regels uit de Wet Waardering Onroerende Zaken (WOZ), de Gemeentewet en de lokale gemeentelijke belastingverordening. De Wet WOZ gaat over de objectafbakening (is er één onroerende zaak of meerdere onroerende zaken?) en om waardebepaling. De Gemeentewet bevat de basisregels voor gemeentelijke belastingen. Deze zijn uitgewerkt in een verordening. Gemeenten kunnen een onroerende zaak belasting (OZB) heffen. De OZB kent een eigenarendeel en een gebruikersdeel. Vrijgesteld van het gebruikersdeel zijn (gedeelten van) een onroerende zaak die in hoofdzaak tot woning dienen dan wel volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden.

Een leegstandbeheerder sloot een overeenkomst met een vastgoedportefeuille eigenaar. De eigenaar zou lege panden geschikt maken voor bewoning door derden. De eigenaar was aan de beheerder geen vergoeding verschuldigd. De leegstandsbeheerder sloot overeenkomsten met oppassers, veelal studenten. Zij konden gaan wonen in aan hen toegewezen kamers in het kantoorpand. De leegstandsbeheerder werd door de Gemeente aangemerkt als gebruiker en ontving aanslagen OZB voor de volle waarde van de onroerende zaken.

De rechter oordeelde dat niet was gebleken dat de onroerende zaken gedeelten bevatten die volgens hun indeling bestemd zijn om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt. Het object was daarom één onroerende zaak in de zin van de WOZ. Hier speelt dus de objectafbakening voor de WOZ. Vervolgens oordeelde de rechter dat de leegstandsbeheerder de onroerende zaken van de eigenaar in beheer dan wel bewaring had gekregen, dat hij delen daarvan ten behoeve van bewoning aan de oppassers in gebruik had gegeven en dat het risico van bedingen en innen van de huursommen van de oppassers volledig bij de leegstandsbeheerder lag. De leegstandsbeheerder was dus ‘gebruiker’ en dus belastingplichtige voor de OZB. Omdat voor het pand slechts enkele oppassers waren aangesteld werd slechts een deel van het pand gebruikt. De overige ruimten was gewoons leegstaand kantoor. Deze leegstaande gedeelten die niet aan de oppassers voor bewoning werden toegewezen, waren niet in gebruik. Er was ook geen sprake van ‘in hoofdzaak tot woning dienen’ of ‘in hoofdzaak dienstbaar zijn aan woondoeleinden’ als bedoeld in de Gemeentewet. De zogenoemde woondelenvrijstelling was dus niet van toepassing op deze delen van de onroerende zaken.

Overwegingen
In praktijk kijken veel vastgoedeigenaren en –gebruikers bij de WOZ-beschikking slechts naar de waarde van het object. In deze rechtelijke uitspraak komt het belang van de objectafbakening nog eens duidelijk aan de orde. Waren er wel meerdere onroerende zaken te onderscheiden geweest, dan was mogelijk eerder voldaan aan het ‘hoofdzakelijk’ wooncriterium waardoor de vrijstelling kon worden ingeroepen. Met een andere opzet van de overeenkomst tussen eigenaar en leegstandsbeheerder was niet de leegstandsbeheerder, maar de eigenaar gebruiker en dus belastingplichtige voor de OZB geweest. Merk op: de term ‘gebruik’ in het spraakgebruik kan iets anders zijn dan de term ‘gebruik’ voor belastingheffing. Als van een onroerende zaak maar een deel, hoe klein ook, in gebruik is, is de onroerende zaak geheel in gebruik. Een deel dat (tijdelijk) tot woning voor de oppassers dient, maakt de leegstaande delen van dezelfde onroerende zaak nog niet dienstbaar aan woondoeleinden. Ook hier had de situatie anders geregeld kunnen worden om fiscaal gunstiger uit te komen.

Vermoedelijk bedroeg in casu de OZB meer dan de vergoedingen van de studenten!

Het pand als uitgangbord
Van leegstaande panden kunnen de gevels gebruikt worden om reclameborden aan te hechten. Handig om vooraf te weten of de gemeente een reclamebelasting heeft. Die mag op grond van de Gemeentewet worden geheven ter zake van openbare aankondigingen zichtbaar vanaf de openbare weg. De gemeenten zijn in beginsel vrij in het kiezen van belastingplichtigen in de gemeentelijke belastingverordening, mits er maar een relatie is met de openbare aankondigingen zichtbaar vanaf de openbare weg. Bijvoorbeeld de eigenaar, of de billboard verhuur organisatie, of het bedrijf waarvoor wordt geadverteerd. Maar ook de makelaar die een bord aan de gevel hangt, of achter het raam zet. Ook kan worden gedacht aan de precariobelasting. Deze wordt geheven ter zake van het hebben van voorwerpen onder, op of boven voor de openbare dienst bestemde gemeentegrond. De gemeente is ook hier vrij in het bepalen van de maatstaf van heffing (waarover de belasting wordt geven), met dien verstande dat het bedrag van een gemeentelijke belasting niet afhankelijk mag worden gesteld van het inkomen, de winst of het vermogen. Ook in het bepalen van eventuele vrijstellingen en het tarief van deze belastingen is de gemeente vrij.

Conclusies
Voor de praktijk geldt dat iedere casus van leegstand en het benutten daarvan contractueel en feitelijk goed geregeld moet worden om ongewenste gemeentelijke heffingen te voorkomen of te beperken. Vanwege de gemeentelijke belastingverordening kunnen de regels per gemeente en per jaar op onderdelen verschillen. De objectafbakening tussen WOZ en gemeentewet kan verschillen. Leegstand c.q. gebruik kan fiscaal anders worden bezien dan in de dagelijkse praktijk. Reclamebelasting en precariobelasting kunnen verrassende kostenposten zijn.

mr. J. Seerden
Drs. A.J. Endhoven
BDO Belastingadviseurs (Amstelveen)
Brancheadviesgroep Vastgoed
www.bdo.nl/vastgoed

Meer columns over ‘Fiscale kansen en aandachtspunten in de huidige vastgoedmarkt’:

Fiscale kansen en aandachtspunten in de huidige vastgoedmarkt (1)
Fiscale kansen en aandachtspunten in de huidige vastgoedmarkt (2)
Fiscale kansen en aandachtspunten in de huidige vastgoedmarkt (3)
Fiscale kansen en aandachtspunten in de huidige vastgoedmarkt (4)
Fiscale kansen en aandachtspunten in de huidige vastgoedmarkt (5)
Fiscale kansen en aandachtspunten in de huidige vastgoedmarkt (6)

Door Arjan Endhoven | Gepubliceerd op 5 november 2012