Schrijf hier in voor onze nieuwsbrief
  • Maandelijkse e-magazine
  • Wekelijkse updates
  • 60.000 lezers!

Vul hier uw e-mail in:

Vastgoedvergelijker

Arjan Endhoven

Foto van Arjan Endhoven Arjan studeerde Fiscale Economie aan de Universiteit van Amsterdam en is sinds 1999 aan de Belastingadviespraktijk van BDO in Amstelveen verbonden. Daarvoor werkte hij vijf jaar in de internationale corporate en vastgoedadviespraktijk van één van de grootste internationale accountants- en belastingadvieskantoren. In zijn dagelijkse praktijk is hij partner Belastingadvies en adviseert hij met name op het gebied van vennootschapsbelasting, internationaal belastingrecht en omzet- en overdrachtsbelasting. Tot zijn cliënten behoren o.a. hotelexploitanten, private vastgoedinvesteerders, projectontwikkelaars, private en publieke vastgoedfondsen en initiatoren, merchant banks en institutionele beleggers. Hij schreef diverse publicaties in vaktijdschriften, gaf les aan o.a. de NVM SOM en was spreker op en organisator van diverse seminars van BDO. Arjan is lid van de Vereniging Vastgoedfiscalisten. Voor BDO Nederland is hij de liaison partner in het real estate competence center van BDO International.
 
 
Meer artikelen van Arjan Endhoven

Fiscale kansen en aandachtspunten in de huidige vastgoedmarkt (3)

Herontwikkeld vastgoed: van oud naar nieuw?In Vastgoedvergelijker e-magazine van januari 2012 zijn de piketpaaltjes van de btw heffing ter zake van de verkoop en verhuur van vastgoed uitgezet. In deze editie gaan we dieper in op de vraag wanneer sprake is van nieuw vastgoed. Dat lijkt een eenvoudige vraag, maar in de wereld van de btw is soms iets niet wat het lijkt dat het is. Daar liggen bedreigingen maar zeker ook kansen!

Systematiek btw en overdrachtsbelasting

De verkopende partij brengt btw in rekening ter zake van de prestaties die hij levert. De afnemer mag deze btw in aftrek brengen indien deze de aangekochte goederen en diensten gebruik voor btw belaste prestaties. De btw is dan fiscaal neutraal. Particulieren en ondernemers die geen belaste prestaties verrichten kunnen de btw niet in aftrek brengen. De btw werkt voor hen derhalve kostprijs verhogend.

Wanneer sprake is van de levering van nieuw vastgoed is er samenloop met btw en hoeft de koper geen overdrachtsbelasting te betalen. Wanneer oud vastgoed wordt geleverd is er altijd overdrachtsbelasting verschuldigd.

De vraag is wanneer sprake  is van nieuw of van oud vastgoed. Het meest eenvoudige voorbeeld van nieuw vastgoed  is de levering van een nieuw gebouw, een gedeelte van een gebouw en het erbij behorende terrein. Voor voorbeelden van oud vastgoed is op het eerste gezicht weinig fantasie nodig, maar soms zijn de zaken niet zo eenvoudig als ze lijken.

Oud kan voor de btw nieuw zijn

Onroerende zaken krijgen soms een tweede leven. De functie van de bestaande onroerende zaak wordt gewijzigd. Zo kunnen kantoren een tweede leven als hotel of als (studenten)woning krijgen. Ook valt te denken aankerkgebouwen waarin woningen worden gerealiseerd. Het gaan dan vrijwel altijd om oude, soms zelfs monumentale, onroerende zaken. Toch kunnen deze voor de btw als nieuw worden aangemerkt.

Voorafgaand aan het tweede leven worden de oude onroerende zaken veelal verbouwd en aangepast aan de nieuwe functie. Indien deze verbouwing leidt tot vervaardiging, wordt het vervaardigde goed als nieuw aangemerkt en is bij de verkoop btw verschuldigd.Van vervaardiging van nieuw vastgoed is sprake als “door de werkzaamheden aan het onroerende goed in wezen nieuwbouw heeft plaatsgevonden.” Er zal derhalve ingrijpend moeten worden verbouwd om het geschikt te maken voor de nieuwe functie. Maar hoe ingrijpend moet het zijn? Onderhoud is niet voldoende. Met onderhoud wordt de oude onroerende zaak in oude luister hersteld. Er ontstaat niets nieuws. De verbouwing zal daarom ook gericht moeten zijn op de nieuwe functie. Er zal iets moeten ontstaan dat van te voren nog niet bestond. Hierbij spelen de aard, de kosten en de omvang van de verbouwing een rol. Ook kan de wijziging van het uiterlijk een rol spelen. Door al deze zaken  in onderling verband te beoordelen kan worden bepaald of sprake is van nieuw of oud vastgoed.

Het kantoorgebouw dat een nieuw leven als hotel krijgt zal zonder meer zijn vervaardigd. Ook het kerkgebouw waarin appartementen worden gerealiseerd zal als nieuw kunnen worden aangemerkt. Lastiger is het bij de verbouwing van complex waarbij kleine éénkamer woningen worden samengevoegd om zo tweekamerappartementen te maken.

Tax planning met vastgoed

Toegegeven; de criteria zijn vaag. Maar die vaagheid biedt ook mogelijkheden. Door één of meer elementen zwaarder te laten wegen kan goed worden verdedigd dat sprake is van nieuw of juist van oud vastgoed.

Het zal duidelijk zijn dat de koper zonder recht op aftrek van voorbelasting die een onroerende zaak wil kopen deze bij voorkeur als oude onroerende zaak aan wil merken.  Er is dan geen kostprijsverhogende btw, maar overdrachtsbelasting verschuldigd. Dit kan worden bewerkstelligt door voorafgaand aan de verbouwing te leveren. Anders ligt het met de afnemer met recht op aftrek. Deze merkt de onroerende zaak bij voorkeur als nieuw aan. Hij kan de btw in aftrek brengen en wordt niet geconfronteerd met overdrachtsbelasting.Dit wordt de paradox van de btw genoemd: “Doet u maar het hoge tarief, dat is goedkoper.”

Ook wanneer u een eigen pand bezit dat wordt getransformeerd naar een andere bestemming, denk aan een leegstaand kantoorgebouw dat een tweede leven krijgt als studentenwoning of als hotel,  komt de vraag  of de verbouwing leidt tot een vervaardiging aan de orde.

Wanneer sprake is van vervaardigen is sprake van een fictieve levering voor de btw. Dit betekent dat de in rekening gebrachte btw aftrekbaar is, maar dat btw is verschuldigd over de kostprijs van de nieuwe onroerende zaak. Ook over de grond- die u al bezat!- bent u btw verschuldigd. Afhankelijk van de vraag of u belaste prestaties verricht is deze verschuldigde btw al of niet aftrekbaar. Overigens is aan het Europese Hof van justitie de vraag gesteld of het heffen van btw over de grond wel is toegestaan. Mocht u hiertegen aan lopen  dan is een bezwaarschrift snel geschreven.

Afsluiting

Met een juiste planning van aankoop, verbouwing en levering kunnen de btw gevolgen van het transformeren van vastgoed worden geoptimaliseerd, hetgeen meteen terugkomt in de kosten en het rendement.

mr. J. Seerden

Drs. A.J. Endhoven

BDO Belastingadviseurs (Amstelveen)

Brancheadviesgroep Vastgoed

Meer columns over ‘Fiscale kansen en aandachtspunten in de huidige vastgoedmarkt’:

Fiscale kansen en aandachtspunten in de huidige vastgoedmarkt (1)
Fiscale kansen en aandachtspunten in de huidige vastgoedmarkt (2)
Fiscale kansen en aandachtspunten in de huidige vastgoedmarkt (4)
Fiscale kansen en aandachtspunten in de huidige vastgoedmarkt (5)
Fiscale kansen en aandachtspunten in de huidige vastgoedmarkt (6)
Fiscale kansen en aandachtspunten in de huidige vastgoedmarkt (7)

Door Arjan Endhoven | Gepubliceerd op 27 februari 2012