Schrijf hier in voor onze nieuwsbrief
  • Maandelijkse e-magazine
  • Wekelijkse updates
  • 60.000 lezers!

Vul hier uw e-mail in:

Vastgoedvergelijker

Arjan Endhoven

Foto van Arjan Endhoven Arjan studeerde Fiscale Economie aan de Universiteit van Amsterdam en is sinds 1999 aan de Belastingadviespraktijk van BDO in Amstelveen verbonden. Daarvoor werkte hij vijf jaar in de internationale corporate en vastgoedadviespraktijk van één van de grootste internationale accountants- en belastingadvieskantoren. In zijn dagelijkse praktijk is hij partner Belastingadvies en adviseert hij met name op het gebied van vennootschapsbelasting, internationaal belastingrecht en omzet- en overdrachtsbelasting. Tot zijn cliënten behoren o.a. hotelexploitanten, private vastgoedinvesteerders, projectontwikkelaars, private en publieke vastgoedfondsen en initiatoren, merchant banks en institutionele beleggers. Hij schreef diverse publicaties in vaktijdschriften, gaf les aan o.a. de NVM SOM en was spreker op en organisator van diverse seminars van BDO. Arjan is lid van de Vereniging Vastgoedfiscalisten. Voor BDO Nederland is hij de liaison partner in het real estate competence center van BDO International.
 
 
Meer artikelen van Arjan Endhoven

Fiscale kansen en aandachtspunten in de huidige vastgoedmarkt

Fiscale kansen en aandachtspunten in de huidige vastgoedmarkt 

Dat de economie en daarbij de vastgoedmarkt in mineur is geloven we nu allemaal wel. Relevant blijft dat vastgoed in de basis een interessante beleggingscategorie is. En dat vastgoed in beginsel een lange termijn horizon kent. Het is van alledag dat binnen een lange termijn van tijd tot tijd aanpassingen nodig zijn. Aanpassingen aan actuele omstandigheden; reageren op concurrerend aanbod, op veranderingen in de vraag, op wijzigingen in wet- en regelgeving, etc. Bovenal geldt: aanpassingen om nieuwe kansen te pakken. In deze bijdrage een eerste schets van fiscale kansen en aandachtspunten voor de huidige stand van de markt bij vastgoedbeleggingen.

Omzetbelasting bij aankoop vastgoed

Ieder pand is een keer nieuw gebouwd en opgeleverd. In beginsel zijn alle leveringen van onroerende zaken vrijgesteld van omzetbelasting. Op deze hoofdregel bestaan uitzonderingen. Als eerste uitzondering geldt dat de levering van een onroerende zaak door een ondernemer van rechtswege belast is met omzetbelasting, indien het een levering betreft van een bouwterrein, of een gebouw of een gedeelte van een gebouw en het erbij behorend terrein, die plaatsvindt voor, op of uiterlijk twee jaren na het moment van eerste ingebruikneming. Als de twee jaren zijn verstreken is de eerstvolgende levering in beginsel vrijgesteld. Een optie tot btw-belaste levering is dan mogelijk.

Op die nieuwbouw (en bij optie latere levering) drukt dus omzetbelasting. De verkrijger kan deze zgn. voorbelasting in aftrek brengen als hij de onroerende zaak zelf gebruikt voor btw-belaste activiteiten. Zoals btw-belaste verhuur. Deze aftrek is niet ineens definitief. Voor onroerende zaken geldt voor de aftrek van voorbelasting, dat na afloop van het eerste jaar moet worden herrekend en daarna nog een herzieningstermijn van negen jaar geldt. Dit laatste houdt in dat gedurende negen boekjaren na het boekjaar waarin de onroerende zaak in gebruik is genomen, de aftrek van de voorbelasting wordt gevolgd. Aan elk van de negen boekjaren wordt tien procent van de voorbelasting toegerekend. In ieder van die jaren moet worden beoordeeld of de aftrek van de voorbelasting terecht heeft plaats gevonden. Herziening – dus correctie van de eerder afgetrokken omzetbelasting op de aankoopsom – vindt plaats als er een wijziging in het gebruik optreedt binnen de herzieningstermijn. Het pand wordt bijvoorbeeld niet meer volledig btw-belast verhuurd. Of het pand wordt na de eerder genoemde twee-jaarperiode, maar binnen de herzieningstermijn, verkocht en geleverd zónder omzetbelasting.

Omzetbelasting bij verhuur vastgoed

De verhuur van onroerende zaken is, behoudens enkele uitzonderingen, vrijgesteld van omzetbelasting. De btw-vrijgestelde verhuur zaken heeft tot gevolg dat de verhuurder geen

belasting in aftrek mag brengen die te maken heeft met deze activiteit. De wet biedt daarom de mogelijkheid te kiezen voor btw-belaste verhuur, indien aan bepaalde voorwaarden wordt voldaan. De verhuurder berekent dan omzetbelasting over de huurprijs en heeft dan recht op aftrek van de voorbelasting. En recht van aftrek van omzetbelasting die drukt op kosten die de eigenaar tijdens de verhuurperiode maakt voor het verhuurde pand, zoals onderhoud.

Voorkeur voor btw-belaste verhuur

Deze uitgangspunten in de Wet op de omzetbelasting betekenen voor de praktijk dat een verhuurder een pand bij voorkeur met omzetbelasting verhuurd. Die btw-belaste verhuur kan echter alleen aan huurders die zélf recht hebben of aftrek van omzetbelasting. Hiervoor is vereist dat hun eigen activiteiten tenminste voor 90% btw-belast zijn. De wet kent echter veel btw-vrijgestelde ondernemers. Bijvoorbeeld verzorgings- en verpleeginrichtingen, sportorganisaties, jeugdwerkorganisaties, financiële instellingen, assurantiekantoren, medici en veel onderwijsinstellingen en sociaal/culturele instellingen. Een aanzienlijk deel van de gebruikers op de vastgoedmarkt dus.

Het belang van de BTW compensatieclausule

Als de eigenaar niet met omzetbelasting kan verhuren zal hij in het huurcontract een clausule willen opnemen op grond waarvan de huurder hem compenseert voor het gemis aan aftrek van omzetbelasting op de aankoopsom en exploitatiekosten. De praktijk leert, dat het met die compensatie vaak slecht gesteld is. In de eerste plaats, omdat die bij de aanvang van het huurcontract vaak niet juist wordt berekend. In de tweede plaats, omdat huurcontracten langdurig zijn, de feitelijke omstandigheden tussentijds wijzigen en er in praktijk vaak niet meer naar dit soort details van de huurovereenkomst wordt gekeken. Gevolg: de verhuurder komt compensatie tekort, houdt dus per saldo niet-aftrekbare omzetbelasting als extra kosten in zijn exploitatie. Of, aan de andere kant, de verhuurder krijgt te veel compensatie. Wat betekent dat de huurder eigenlijk teveel betaalt. Met in de huidige vastgoedmarkt het risico dat de huurder, bij de eerst komende mogelijkheid, de overeenkomst opzegt en vertrekt omdat hij elders goedkoper kan huren. Het behoeft geen toelichting wat dit betekent voor het directe en indirecte beleggingsrendement.

Verbreding van de huurdersmarkt

Zoals gezegd, een verhuurder heeft een (fiscaal gestuurde) neiging om btw-belast te verhuren, dus primair btw-belaste huurders aan te trekken. Terwijl in de groep van btw-vrijgestelde ondernemers veel stabiele partijen voorkomen. Vaak hebben zij minder conjunctuur risico. Dus mogelijk interessant als huurders. Zodra bovengenoemde herzieningsperiode is afgelopen – en er dus geen aankoop-btw meer op het pand drukt – is het veel gemakkelijker om btw-vrij te verhuren. Anders gezegd: ‘oud’ vastgoed is heel geschikt voor btw-vrije huurders!

Conclusies

De invloed van het recht van btw-aftrek op het beleggingsrendement wordt vaak onderschat. Het continue monitoren hiervan kan het rendement verbeteren. Bij niet-belaste verhuur is de compensatie clausule relevant en moet deze periodiek worden herrekend. Zeker na de tienjaarstermijn dient de verhuurder zijn blik op de huurdersmarkt te verbreden.

Drs. A.J. Endhoven

BDO Belastingadviseurs (Amstelveen)
Brancheadviesgroep Vastgoed

Wilt u het vorige artikel van Arjan Endhoven lezen over de herinvesteringsreserve klikt u dan hier.

Meer columns over ‘Fiscale kansen en aandachtspunten in de huidige vastgoedmarkt’:

Fiscale kansen en aandachtspunten in de huidige vastgoedmarkt (2)
Fiscale kansen en aandachtspunten in de huidige vastgoedmarkt (3)
Fiscale kansen en aandachtspunten in de huidige vastgoedmarkt (4)
Fiscale kansen en aandachtspunten in de huidige vastgoedmarkt (5)
Fiscale kansen en aandachtspunten in de huidige vastgoedmarkt (6)
Fiscale kansen en aandachtspunten in de huidige vastgoedmarkt (7)

Door Arjan Endhoven | Gepubliceerd op 12 januari 2012