Schrijf hier in voor onze nieuwsbrief
  • Maandelijkse e-magazine
  • Wekelijkse updates
  • 60.000 lezers!

Vul hier uw e-mail in:

Vastgoedvergelijker

Arjan Endhoven

Foto van Arjan Endhoven Arjan studeerde Fiscale Economie aan de Universiteit van Amsterdam en is sinds 1999 aan de Belastingadviespraktijk van BDO in Amstelveen verbonden. Daarvoor werkte hij vijf jaar in de internationale corporate en vastgoedadviespraktijk van één van de grootste internationale accountants- en belastingadvieskantoren. In zijn dagelijkse praktijk is hij partner Belastingadvies en adviseert hij met name op het gebied van vennootschapsbelasting, internationaal belastingrecht en omzet- en overdrachtsbelasting. Tot zijn cliënten behoren o.a. hotelexploitanten, private vastgoedinvesteerders, projectontwikkelaars, private en publieke vastgoedfondsen en initiatoren, merchant banks en institutionele beleggers. Hij schreef diverse publicaties in vaktijdschriften, gaf les aan o.a. de NVM SOM en was spreker op en organisator van diverse seminars van BDO. Arjan is lid van de Vereniging Vastgoedfiscalisten. Voor BDO Nederland is hij de liaison partner in het real estate competence center van BDO International.
 
 
Meer artikelen van Arjan Endhoven

Fiscale kansen en aandachtspunten in de huidige vastgoedmarkt (5)

Wordt beleggen in particuliere woningen aantrekkelijker? Door de kredietcrisis staan veel kantoren leeg, staan de verhuur- en aankoopprijzen onder druk en lijkt het beleggen in zulke panden een risicovolle aangelegenheid. Ook de prijzen van woningen staan onder druk, zeker nu de overheid maatregelen aankondigt die de hypotheekrente aftrek beperken. Hierdoor kan een vlucht ontstaan naar huurwoningen. Voor de belegger kan dit mogelijkheden bieden. In deze bijdrage worden enkele maatregelen met betrekking tot de woningmarkt besproken die door de Kunduz coalitie zijn voorgesteld.

Beleggen in particuliere woningen aantrekkelijker?

De woningmarkt beleeft moeilijke tijden. Sinds de kredietcrisis staan de huizenprijzen onder druk en is het aantal verhuizingen laag. Ook het vertrouwen op de woningmarkt heeft een dreun gekregen. Je kan wekelijks in de krant lezen dat er in Nederland minder woningen worden gekocht. Daarbovenop komt dat dat de Kunduz coalitie een fors pakket aan maatregelen op tafel heeft gelegd om het begrotingstekort te dichten. Een aantal van deze maatregelen heeft een impact op de woningmarkt. Per saldo kan gesteld worden dat kopers van een eigen woning minder dan voorheen kunnen profiteren van de hypotheekrente.

In de praktijk zijn al veel institutionele en professionele beleggers al richting de woningmarkt getrokken. Volgt de particuliere belegger ook, is dit in de huidige vastgoedmarkt de beste belegging?

Overdrachtsbelasting

In het begin van de kredietcrisis is een tijdelijke maatregel genomen om woningverhuizing te stimuleren, zijnde de verlaging van de overdrachtsbelasting naar 2%. Deze eerder tijdelijk genomen maatregel is nu permanent gemaakt. Huizenkopers betalen nu dus nog slecht 2% overdrachtsbelasting voor hun woningen.

Deze maatregel geldt dus alleen voor vastgoed dat als woning kwalificeert en niet voor zakelijk vastgoed. Wat je je bijvoorbeeld kan afvragen is hoe het met de heffing van overdrachtsbelasting wordt omgegaan indien een kantoorpand wordt getransformeerd naar een woning, wordt doorverkocht om vervolgens weer de functie van kantoorpand te krijgen. Vanuit fiscaal oogpunt kijk je naar de feiten en omstandigheden van het geval. Hier liggen wellicht planningsmogelijkheden.

Beperking renteaftrek

In de politiek staat voor veel partijen al langer de hypotheekrente aftrek ter discussie. Uiteindelijk  resulteert dit nu ook in een maatregel die ervoor zorgt dat vanaf 1 januari 2013 voor nieuwe (bestaande gevallen worden gerespecteerd) hypotheken de betaalde rente alleen aftrekbaar is als eigenwoningrente indien de lening ziet op een eigen woning en het een lening betreft die gedurende de looptijd volledig en ten minste (er zijn dus andere leningsvormen denkbaar) annuïtair wordt afgelost.

Doel van de maatregel is dat leningen voor een eigen woning na 30 jaar is afgelost. De periode gedurende welke recht op aftrek van hypotheekrente bestaat wordt verlengd en bedraagt 30 jaar.

Voor welk bedrag een lening aangegaan kan worden, is afhankelijk van de Loan-to-Value ratio. Op dit moment kan in verband met de aankoop van een eigen woning een hypotheek ten opzichte van de woningwaarde van 106% verkregen worden. Ook dit wordt gezien als onwenselijk en daarom wordt de maximale omvang van een lening vanaf 2013 geleidelijk verlaagd van 106% (inclusief overdrachtsbelasting) naar 100% (inclusief overdrachtsbelasting) in 2018.

Hierdoor moeten kopers bijkomende kosten steeds meer zelf financieren wat derhalve een stijging van de woninglasten ten opzichte van het huidig systeem met zich meebrengt. Dit en eerdere maatregelen die zorgden dat banken minder hoge leningen verstrekken kan ertoe leiden dat de mogelijkheden voor starters om een woning te kopen of om door te stromen geringer worden. Huren wordt aantrekkelijker?

Nieuwbouw woningen

Voor nieuwbouwwoningen (nieuw vervaardigd onroerend goed) geldt dat deze niet onderworpen zijn aan de overdrachtsbelasting. Over nieuw vervaardigd onroerend goed is immers BTW verschuldigd. In tegenstelling tot de verlaging van het tarief van de overdrachtsbelasting, wordt de BTW verhoogd met 2%. Dit houdt in dat op nieuwbouwwoningen per 1 oktober 2012 niet 19% maar 21% BTW verschuldigd is. Het belang is dat de huizenbouwer deze hogere kosten naar alle waarschijnlijkheid doorbelast aan de koper. Wel komt er een overgangsregeling voor mensen die vóór 27 april 2012 een nieuwbouwwoning hebben gekocht, maar vanwege oplevering na 1 oktober 2012 de dupe zouden worden van de verhoging van de btw van 19 naar 21 procent. Deze huizenkopers houden tot oktober volgend jaar recht op het tarief van 19 procent. De koop van een nieuw vervaardigde woning wordt dus duurder, dit in tegenstelling tot de koop van “oude woningen” waarover overdrachtsbelasting verschuldigd is.

Verhuurdersheffing

In de coalitieplannen is daarnaast nog de volgende passage opgenomen: “Verhuurders, die meer dan 10 woningen verhuren, zullen bijdragen aan de huurtoeslag middels een jaarlijkse heffing”. Uit de toelichting van de plannen van het Catshuisberaad lijkt te volgen dat de invoering van de heffing inzake deze maatregel voor 31-12-2012 bij wet geregeld moet zijn. Op dit moment is geen nadere informatie beschikbaar aangaande deze maatregel. Wij houden u via dit medium uiteraard wel op de hoogte van deze maatregel. Duidelijk is wel dat verhuur van woningen door invoering van deze maatregel meer kosten met zich meebrengt voor de verhuurder.

Tot slot

Zoals uit het bovenstaande blijkt heeft de Kunduz coalitie een pakket maatregelen neergelegd welke duidelijk invloed heeft op de vastgoedbelegger. Daarvoor zijn wij ingegaan op de fiscale gevolgen van een aantal maatregelen die een grote invloed kunnen hebben op de keuzes die particulieren maken. Andere omstandigheden betreffende de woningmarkt, zoals de vraag of een bank überhaupt een lening wil verstrekken en wat de rente gaat doen, laten wij geheel buiten beschouwing. Duidelijk is wel dat een belegger zich bewust moet zijn dat fiscale maatregelen hun invloed doen gelden en kunnen leiden tot toenemende interesse in huurwoningen.

In verband hiermee is ook nog van belang dat het huidige pakket maatregelen deels een wetsvoorstel betreft en deels een politiek voorstel. Na de aankomende verkiezingen en de politieke behandeling van deze voorstellen is het dus ook nog maar de vraag welke maatregelen blijven staan, immers net als de bewegingen in de vastgoedmarkt is ook een verkiezingsuitslag moeilijk te voorspellen.

mr. F.J. Uittenbogaart
Drs. A.J. Endhoven
BDO Belastingadviseurs (Amstelveen)
Brancheadviesgroep Vastgoed

Meer columns over ‘Fiscale kansen en aandachtspunten in de huidige vastgoedmarkt’:

Fiscale kansen en aandachtspunten in de huidige vastgoedmarkt (1)
Fiscale kansen en aandachtspunten in de huidige vastgoedmarkt (2)
Fiscale kansen en aandachtspunten in de huidige vastgoedmarkt (3)
Fiscale kansen en aandachtspunten in de huidige vastgoedmarkt (4)
Fiscale kansen en aandachtspunten in de huidige vastgoedmarkt (6)
Fiscale kansen en aandachtspunten in de huidige vastgoedmarkt (7)

Door Arjan Endhoven | Gepubliceerd op 27 juni 2012