Schrijf hier in voor onze nieuwsbrief
  • Maandelijkse e-magazine
  • Wekelijkse updates
  • 60.000 lezers!

Vul hier uw e-mail in:

Vastgoedvergelijker

Arjan Endhoven

Foto van Arjan Endhoven Arjan studeerde Fiscale Economie aan de Universiteit van Amsterdam en is sinds 1999 aan de Belastingadviespraktijk van BDO in Amstelveen verbonden. Daarvoor werkte hij vijf jaar in de internationale corporate en vastgoedadviespraktijk van één van de grootste internationale accountants- en belastingadvieskantoren. In zijn dagelijkse praktijk is hij partner Belastingadvies en adviseert hij met name op het gebied van vennootschapsbelasting, internationaal belastingrecht en omzet- en overdrachtsbelasting. Tot zijn cliënten behoren o.a. hotelexploitanten, private vastgoedinvesteerders, projectontwikkelaars, private en publieke vastgoedfondsen en initiatoren, merchant banks en institutionele beleggers. Hij schreef diverse publicaties in vaktijdschriften, gaf les aan o.a. de NVM SOM en was spreker op en organisator van diverse seminars van BDO. Arjan is lid van de Vereniging Vastgoedfiscalisten. Voor BDO Nederland is hij de liaison partner in het real estate competence center van BDO International.
 
 
Meer artikelen van Arjan Endhoven

Fiscale eindejaartips voor de vastgoedondernemer

Het einde van het jaar nadert. Tijd om met de accountant of fiscalist na te gaan of u alles voor dit jaar financieel goed heeft geregeld. Zo mogelijk schuiven met opbrengsten en kosten. En investeringen. Wat nog dit boekjaar regelen en wat uitstellen naar volgend jaar? Een praktisch overzicht van enkele belangrijke aandachtspunten.

Maak gebruik van de investeringsaftrekken

Investeringen in vastgoed gaan tegenwoordig over duurzaamheid. Welk energielabel heeft het pand? Bij verbeteringsinvesteringen kan al snel een fiscale subsidie worden geclaimd in de vorm van de energie investeringsaftrek (EIA) of milieu investeringsaftrek (MIA). De EIA levert u een extra aftrek op van 41,5% van de investering, ofwel 10% van het investeringsbedrag als netto belastingbesparing. De MIA levert u een extra aftrek op van 13,5%, 27% of zelfs 36%, tot 9% van het investeringsbedrag als netto belastingbesparing. Een dergelijke extra aftrekpost zorgt voor meer liquiditeit voor uw onderneming. Wees op tijd met het aanvragen: binnen 3 maanden na het geven van de opdracht.

Zorg voor een onderbouwing van uw herinvesteringsvoornemens

Hebt u een bedrijfsmiddel met winst verkocht, dan kunt u de winst reserveren in een herinvesteringsreserve (HIR). De herinvesteringstermijn is normaal gesproken maximaal drie jaar. Wel moet dan uiterlijk aan het einde van het boekjaar waarin het bedrijfsmiddel is vervreemd een herinvesteringsvoornemen aanwezig zijn om te investeren in:

  • een bedrijfsmiddel dat economisch eenzelfde functie inneemt in het ondernemingsvermogen; of
  • bedrijfsmiddelen die in niet meer dan tien jaar worden afgeschreven.

Het herinvesteringsvoornemen moet aanwezig zijn bij de directie van de onderneming. In een concern van vennootschappen kan dit onder bijzondere omstandigheden ook de concernleiding zijn. Wel moet dan aannemelijk zijn dat het bedrijfsmiddel waarin geherinvesteerd wordt bij de vennootschap met de herinvesteringsreserve terecht komt. Het herinvesteringsvoornemen moet niet alleen tijdig aanwezig zijn en blijven, het moet ook aannemelijk gemaakt worden. Een voornemen kan aannemelijk gemaakt worden via zoekopdrachten, investeringsprogramma’s, etc. Zorg voor een duidelijke onderbouwing anders gaat de HIR aan uw neus voorbij. Prettig nieuws is dat de Hoge Raad in 2014 heeft beslist dat al geherinvesteerd is als de verplichting is aangegaan. Er hoeft dus niet te worden gewacht totdat het bedrijfsmiddel is afgeleverd.

Afschrijven en afwaarderen

Beleggingsvastgoed wordt afgeschreven tot 100% van de WOZ waarde (de ‘bodemwaarde’). Maar afwaarderen op lagere bedrijfswaarde beneden die ‘bodemwaarde’ is mogelijk. Volgens de Hoge Raad is de bedrijfswaarde bij beleggingsvastgoed gelijk aan de marktwaarde. Tenminste een gedegen taxatierapport is vereist als onderbouwing. Onder omstandigheden kan afwaarderen verplicht zijn. Let op als hierdoor een fiscaal verlies ontstaat. Verliezen zijn maximaal negen jaar voorwaarts verrekenbaar. Na afloop van die termijn verdampen de verliezen!

Zorg voor een leningsovereenkomst
De laatste jaren is veel rechtspraak geweest over leningen tussen gelieerde partijen. Voor je het weet is een lening fiscaal geen lening maar kapitaal. Of erger, een ‘onzakelijke’ lening, waarbij de rentebate bij de crediteur wel wordt belast, maar een afwaarderingsverlies als de debiteur niet meer kan betalen, niet aftrekbaar. Zorg voor een zakelijke leningsovereenkomst en voor een onderbouwing van de voorwaarden waaronder de lening is aangegaan.

Paraplukrediet

De Hoge Raad heeft beslist dat een betaling uit hoofde van een paraplukrediet niet aftrekbaar is. In de procedure was sprake van een concern dat circa € 110 miljoen had geleend van een bankconsortium. Alle groepsmaatschappijen waren hoofdelijk aansprakelijk. Eén van de groepsmaatschappijen werd aangesproken voor ruim € 5 miljoen en wilde dit bedrag ten laste van de winst brengen. Dit mocht niet van ons hoogste rechtscollege, omdat de hoofdelijke aansprakelijkheid niet voortvloeide uit haar eigen onderneming, maar voortvloeide uit het feit dat zij behoorde tot een concern met een gezamenlijke aandeelhouder. Zelfstandig had de groepsmaatschappij zich nooit garant gesteld (kunnen stellen) voor een bedrag van € 110 miljoen. De aansprakelijkheid speelde in de aandeelhouderssfeer. Hoewel de omvang van de geldlening in de casus voor de Hoge Raad fors was, is feitelijk sprake van een alledaagse situatie. Een concern, inclusief DGA, staat samen garant/borg voor een krediet. Houd er rekening mee dat betaalde bedragen niet aftrekbaar zijn als de garantie/borg wordt aangesproken. Wilt u dit voorkomen of het risico beperken, dan zal per vennootschap de aansprakelijkheid moeten worden beperkt tot het bedrag waarvoor zij zelfstandig garant zou (kunnen) staan, respectievelijk het bedrag dat zij zelfstandig had kunnen lenen. In de praktijk zal deze ‘oplossing’ niet altijd mogelijk zijn. De bank zal dan geen krediet willen verstrekken.

Maak uw onderneming fiscaal vriendelijk schuldenvrij

Door de huidige economische tegenwind komt schuldsanering steeds vaker voor om ondernemingen een nieuwe kans te geven. De schuldenlast van een vennootschap kan op verschillende manieren worden verminderd. Elke variant heeft zijn eigen fiscale gevolgen. Eén manier om de schulden van een vennootschap te verminderen, is de situatie waarin de schulden van de debiteur worden ‘teruggekocht’ van bijvoorbeeld de bank door de aandeelhouder van de debiteur. Vervolgens kan de onderlinge vordering/schuldverhouding worden omgezet in eigen vermogen. In beginsel blijven de verliezen van de debiteur dan in stand. Het terugkopen van een schuld ofwel het kopen van een onvolwaardige vordering door de aandeelhouder van de schuldenaar is mogelijk een goede variant om de schuldenlast van een vennootschap te verminderen. Let wel: ook deze variant kan ongewenste fiscale gevolgen hebben, bijvoorbeeld als de (terugkopende) aandeelhouder en de schuldenaar gevoegd zijn in een fiscale eenheid vennootschapsbelasting. Maatwerk is vereist!

Let op de herzieningstermijn

Als u in het verleden onroerende zaken heeft aangeschaft en voor die aanschaf de btw geheel of gedeeltelijk in aftrek heeft gebracht, moet deze btw gedurende tien jaar jaarlijks worden herzien als de onroerende zaak meer of minder gebruikt gaat worden voor btw-belaste prestaties. Als u de zaak in 2014 heeft gebruikt voor handelingen waarvoor geen recht op aftrek bestaat en u alle btw ter zake van de aanschaf van de zaak in aftrek heeft gebracht, moet u de herzienings-btw aangeven bij de laatste aangifte van het boekjaar. Als u de zaak in 2014 heeft gebruikt voor handelingen waarvoor wel recht op aftrek bestaat en u geen btw voor de aanschaf van de zaak in aftrek heeft gebracht, heeft u recht op teruggaaf van de herzienings-btw. Ook deze teruggaaf doet u bij de laatste aangifte van het boekjaar.

Het bovenstaande geldt ook voor roerende zaken waarop wordt afgeschreven c.q. waarop kan worden afgeschreven. De herzieningstermijn loopt dan geen tien jaar maar vijf jaar.

Kwalificeert uw huurder nog voor aftrekgerechtigdheid?

Als u onroerende zaken belast met btw verhuurt, is het van belang dat uw huurder de btw voor 90% of meer kan aftrekken (in bepaalde situaties is een aftrekrecht van 70% voldoende). Informeer of uw huurder nog voldoet aan de eisen voor de aftrekgerechtigdheid, zodat u weet of u nog btw belast kunt verhuren.

Conclusie

Opletten en de fiscale regels goed toepassen kan veel geld schelen en nadeel voorkomen. Vooral de financiering van vennootschappen vereist de aandacht. Leningen van gelieerde partijen moeten worden gecheckt tegen de actuele rechtspraak. Maatwerk is vereist.

Het bewaken van de herzieningstermijn van de onroerende zaak en btw positie van de huurder is cruciaal voor de rechtsgeldige btw aftrek.

Ga tijdig naar uw accountant of fiscalist!

Amstelveen, december 2014

Drs. Arjan Endhoven, BDO Belastingadviseurs
branchegroep Vastgoed, Amstelveen
www.bdo.nl/vastgoed

Door Arjan Endhoven | Gepubliceerd op 23 september 2014