Schrijf hier in voor onze nieuwsbrief
  • Maandelijkse e-magazine
  • Wekelijkse updates
  • 60.000 lezers!

Vul hier uw e-mail in:

Vastgoedvergelijker

Michiel van Eersel

Foto van Michiel van Eersel Michiel van Eersel (1974) is na zijn studies Nederlands recht en rechtseconomie gestart als management consultant in de financiële sector. Sinds 2001 is hij werkzaam als advocaat. Aanvankelijk begeleidde hij internationale financiële transacties bij het kantoor De Brauw. Sinds 2005 concentreert hij zich op beleggings- en financieringsgeschillen en procedures over handhaving door de financiële toezichthouders (AFM en DNB), alsmede op advisering aan beleggingsinstellingen (met name vastgoedfondsen), vermogensbeheerders, trustkantoren en accountantsorganisaties. Tot medio 2013 als partner bij kantoor Spigt Litigators, sindsdien als partner bij kantoor Bolderman De Meijer. Regelmatig publiceert hij over financieelrechtelijke onderwerpen.
 
 
Meer artikelen van Michiel van Eersel

En dan komt de bank…

Aan “uitdagingen”heeft de vastgoedsector momenteel geen gebrek. Het eind van de 7 magere jaren is gerekend vanaf 2008 wel in zicht, maar dan alleen op de kalender. Die trekt zich namelijk niets aan van marktontwikkelingen.  

Dit geldt meer in het bijzonder ook voor vastgoedfondsen. Korte samenvatting: (boek)waarden verwelken en huurders vergaan. Kosten en risico’s, die blijven bestaan. Sterker, deze nemen steeds verder toe, zowel op het niveau van de stenen als op het niveau van het fondsbeheer. Dit zal verder toenemen met de invoering van de nieuwe Europese richtlijn AIFMD. Hierdoor zullen meer (beheerders van) fondsen onder toezicht van de AFM en DNB komen en zullen de investeringen in risicomanagement en compliance fors toenemen. Uitgangen bestaan momenteel nauwelijks. Als na het wegvallen van bestaande huurders al nieuwe huurders worden gevonden, dan volgt een pittig gesprek, over lagere huurpenningen, langere huurvrije perioden en ruimere exit-mogelijkheden. In de huidige markt hebben huurders immers vaak ruim te kiezen. Verkoop van vastgoed biedt ook al amper soelaas; het aanbod wordt hoger, de vraag steeds maar lager, de prijs voor het fonds is dus veelal te mager.

En dan komt de bank. In de hoogtijdagen een royale partner in business voor de lange termijn. Nu op zijn best een sombere zuinige cijferaar. Ineens wil de bank vergaande extra zekerheden en vooral ook pakketten aan gedetailleerde informatie, over fondsbeleid en -organisatie, de achterliggende personen  en vooral over de prognoses, liefst dagelijks geactualiseerd. Het komt erop neer dat de bank alleen nog wil financieren als zij kan vaststellen dat 100% betaling van rente en aflossing 100% zeker is. Als een dergelijke situatie in de praktijk al kan bestaan, dan betreft het dus precies een situatie waarin bancaire financiering niet nodig zal zijn.  Misschien raakt deze paradox wel aan de kern van het vak van bankieren. Dit maakt alleen niet dat de bank dan maar alles kan maken. Zij kan niet onbeperkt eisen stellen op straffe van verhoging van rentes of opzegging van kredieten. Zij kan zich ook al niet verschuilen achter Basel III, wensen ten aanzien van de bankbalans of gewijzigd beleid op het gebied van vastgoedfinanciering. De bank hoort aan te sluiten bij wat met de kredietnemer contractueel is afgesproken en bij wat kredietnemer en kredietgever in dit verband in redelijkheid van elkaar over en weer mochten verwachten toen de financieringen werden aangegaan. Daarbij heeft de bank de beginselen van redelijkheid en billijkheid te betrachten alsook een zorgplicht, niet alleen tegenover consumenten, maar ook tegenover meer professionele partijen en daarachter – in het geval van de fondsen – de beleggers. Ook de AFM en DNB lijken dit steeds meer te onderkennen. Dit is niet zo vreemd. Het gaat niet alleen om de afzonderlijke marktpartijen, maar ook om – in het geval van vastgoedfondsen – de vastgoedmarkt in zijn geheel, daarmee juist ook om de met vastgoed(financieringen) gevulde balansen van de banken en daarmee de stabiliteit van de sector en zelfs van de Nederlandse economie. En daarmee dus nog een keer om het belang van de banken zelf.

Dit mag de banken brengen tot geduld, constructieve samenwerking en het faciliteren van creatieve oplossingen. Alternatief is de formele weg van de stekker eruit trekken, afzien van verlenging, opeisen van betaling en uitwinnen van (hypothecaire) zekerheden. Hiermee is het verhaal alleen niet per se afgelopen, zelfs niet als de bank naar de letter van de overeenkomst bevoegd is. In deze laatste situatie kan de bank de lening niet opeisen als zwaarwegende gronden bestaan die de opeising onaanvaardbaar maken. Zwaarwegende omstandigheden zouden kunnen zijn dat de bank de kredietnemer heeft volgehangen met kostbare en giftig gebleken financiële producten zoals rentederivaten, dat de bank eerder stellig de indruk heeft gewekt anders te zullen handelen of dat concreet uitzicht bestaat op herfinanciering door andere partijen binnen redelijke termijn. Waar dergelijke zwaarwegende gronden bestaan kan worden geprobeerd om de bank in een kort geding af te houden van (incasso)acties met onomkeerbare gevolgen. Daarbij zal de bank in ieder geval een zekere termijn in acht moeten nemen om de kredietnemer in staat te stellen herfinanciering te arrangeren.

Als uiteindelijk niets de bank meer de goede kant op kan bewegen, dan kan de kredietnemer altijd nog kiezen voor de nucleaire optie: aanvragen van surseance van betaling en de rechtbank verzoeken om een afkoelingsperiode af te kondigen. Gedurende de surseance kan de bank wel de lening opeisen, maar niet de leningnemer tot betaling dwingen en ook niet tot uitwinning van zekerheden overgaan. Uitkomst zal zijn dat uiteindelijk ofwel alsnog een oplossing volgt ofwel faillissement. De verhouding tussen bank en kredietnemer is dan al lang vergelijkbaar met het in Amerikaanse speelfilms wel getoonde spel waarin jeugdige types in snelle auto’s frontaal op elkaar afrijden: wie gaat het eerst opzij? Ook voor vastgoedondernemingen gaat echter bij voorkeur de realiteit gelden van het nieuwe bankieren met de klant centraal. Eerst de klant. En dan komt de bank.

Door Michiel van Eersel | Gepubliceerd op 1 februari 2013