Schrijf hier in voor onze nieuwsbrief
  • Maandelijkse e-magazine
  • Wekelijkse updates
  • 60.000 lezers!

Vul hier uw e-mail in:

Vastgoedvergelijker

Gerdo de Jager

Foto van Gerdo de Jager Gerdo de Jager (1971) studeerde International Business Administration aan de Hogeschool Utrecht. Na zijn afstuderen (1995) is hij als ondernemer op een breed terrein van vermogensadvies actief, en beschikt over een netwerk van professionals binnen de vastgoed- en bancaire wereld. Vanuit zijn praktijk met vermogensvraagstukken van ondernemers en vermogende particulieren heeft hij sinds 2005 ervaring opgedaan met beleggingen in niet-beursgenoteerd vastgoed en de daaraan verbonden behoefte aan informatie. De oprichting van Beurswaage was een logisch gevolg. Hij is geregistreerd senior beleggingsadviseur bij DSI (Dutch Securities Institute), en is als columnist verbonden aan IEX.nl en Analist.nl. Voorheen schreef hij tevens columns voor onder andere Inveztor.
 
 
Meer artikelen van Gerdo de Jager

ECC Southeast Asia Retail Bonds, Vastgoedfonds Analyse

Aanbieder

De initiatiefnemer en beheerder van ECC Southeast Asia Retail Bonds is ECC Investment Management B.V, dat onderdeel uitmaakt van de ECC Groep. Deze partij kan bogen op jarenlange ervaring met vastgoedontwikkeling in Centraal- en Oost-Europa.

Een van de belangrijkste successen is het Promenada winkelcentrum in de Poolse hoofdstad Warschau. Momenteel kijkt de ECC Groep vooral naar kansen in de snelgroeiende vastgoedmarkten in Zuidoost-Azië, alwaar het een shopping & entertainment mall in Vietnam en in Thailand ontwikkelt.

Structuur

Alle aandelen ECC Southeast Asia Retail Bonds B.V worden gehouden door ECC Investment Management B.V. De aandelen van de beheerder zijn in handen van ECC Invest Holding B.V, met ECC IP Holding B.V. als aandeelhouder.

Er zullen 48 obligaties uitgegeven worden van 75.000 euro. Van de bruto opbrengst van 3,6 miljoen euro zal 2.594.200 euro worden aangewend voor de aankoop van een 85%-belang in Promenada CNX Invest B.V. Deze vennootschap zal op zijn beurt een 10% belang nemen in en leningen verstrekken aan ECC Chiang Mai Project I Ltd.

De ECC Groep en een lokale partij zijn de overige aandeelhouders van deze vennootschap die de grond in Chiang Mai in eigendom heeft en het project zal ontwikkelen. Vanwege de Thaise regelgeving moet er met een lokale partner gewerkt worden.

Het winkelcentrum

De bouw van Promenada Chiang Mai vergt een totale investering van 47,8 miljoen euro en wordt met een bruto vloeroppervlak van circa 76.500 m² een van de grootste winkelcentra in de tweede stad van Thailand. Het winkelcentrum heeft een direct verzorgingsgebied van 4,5 miljoen mensen.

De succesformule van de ECC Groep in Polen – ‘More than just shopping’ – zal worden gekopieerd, zodat het winkelcentrum ook onderdak zal bieden aan restaurants, een bioscoop, fitness en speeltoestellen. De initiatiefnemers gaan uit van een 100% bezettingsgraad binnen een jaar na oplevering. Andere grote winkelcentra in Chiang Mai kennen een bezettingsgraad van 90-95%.

Rendement

De obligaties worden na een relatief korte looptijd van 3 jaar tegen 100% afgelost en hebben een vaste coupon van 12% per jaar. De zeer hoge liquiditeitsreserve wordt aangehouden om de (kwartaal) uitkeringen te kunnen voldoen, maar dat schijnt inherent te zijn aan de geldstromen bij projectontwikkeling.

Kosten

De totale initiële kosten van 85.000 euro (2,3%) zijn opvallend laag in vergelijking met de gebruikelijke 6-8%. Hetzelfde geldt voor de jaarlijkse fondskosten van 20.000 euro. Daarmee komt het fonds uit op een gunstige Totale Expense Ratio (TER) van 1,34%. Het gaat deze aanbieder duidelijk om de realisatie van de projectontwikkeling en niet om de dekking van alle fondskosten.

Risico´s en zekerheden

Vanwege de omvang van de obligaties staat de aanbieder niet onder toezicht van de AFM en hoeft de prospectus niet te voldoen aan de gebruikelijke richtlijnen. Het track record van de ECC Groep is echter goed. ECC heeft ervaring met de ontwikkeling van grote vastgoedprojecten in het buitenland en heeft alle vergunningen die voor dit project nodig zijn.

Hetzelfde geldt voor de grondpositie. Dit komt naar mijn mening het risicoprofiel ten goede. Aan de andere kant is de verwachte bezettingsgraad optimistisch, temeer daar er nog geen huurcontracten zijn afgesloten. Verder herbergen de obligaties ook een valutarisico.

Het totaalrendement, inclusief de aflossing, is afhankelijk van herfinanciering of verkoop van het winkelcentrum. Als beperkte zekerheid zal Promenada CNX Invest B.V., voor wat het waard is, het recht van tweede hypotheek verkrijgen op de grond en opstallen van ECC Chiang Mai Project I Ltd.

Tegenover deze markt- en financieringsrisico’s staan relatief hoge rentevergoedingen. Deze zullen de eerste twee jaar volledig uit de liquiditeitsreserve voldaan worden. De omvang van de liquiditeitsreserve kan echter onvoldoende blijken indien de oplevering vertraagd is.

Het goede track record van de aanbieder boezemt vertrouwen in, maar de obligatiehouders moeten wel beseffen dat zij het ontwikkelingsrisico lopen. In tegenstelling tot de aandeelhouders nemen zij echter niet deel in de eventuele winst. Deze kan gezien de cashflow ramingen zeer hoog uitvallen. Een winstdelingselement in ruil voor een lagere coupon van zeg 9% zou wat mij betreft de aantrekkelijkheid van de propositie ten goede zijn gekomen.

De analyse van deze emissie van ECC Southeast Asia Retail Bonds is in opdracht geschreven voor ECC Investment Management B.V copyright © Beurswaage 2 september 2010

Gelet op de aard van haar activiteiten is Beurswaage B.V. niet vergunningplichtig ingevolge de Wet op het financieel toezicht en staat Beurswaage B.V. niet onder toezicht van de Autoriteit Financiële Markten.De fondsanalyses bevatten geen advies om deel te nemen in de obligatielening. Voor advies wordt u verwezen naar uw beleggingsadviseur.

Alle genoemde kosten en rendementen zijn vastgesteld op basis van prognoses. Aan deze cijfers zijn geen rechten te ontlenen. De waarde van iedere belegging kan fluctueren, in het verleden behaalde resultaten bieden geen garantie voor de toekomst. Alle genoemde kosten en rendementen zijn vastgesteld op basis van prognoses. Aan deze cijfers zijn geen rechten te ontlenen. De waarde van iedere belegging kan fluctueren, inhet verleden behaalde resultaten bieden geen garantie voor de toekomst.

FONDSANALI STEN

BEURSWAAGE

Door Gerdo de Jager | Gepubliceerd op 16 september 2010