Schrijf hier in voor onze nieuwsbrief
  • Maandelijkse e-magazine
  • Wekelijkse updates
  • 60.000 lezers!

Vul hier uw e-mail in:

Vastgoedvergelijker

Scope

Foto van Scope Scope Group is in Duitsland een van de meest toonaangevende dienstverleners op het gebied van financiële analyse en advisering. De groep analyseert en waardeert momenteel meer dan 150.000 beleggingen met een totale vermogenswaarde van ruim 230 miljard euro. Scope werd in 2000 opgericht en heeft vestigingen in Berlijn, Frankfurt am Main en Amsterdam. Scope Netherlands is een joint venture met Beurswaage en werd opgericht in 2011.
 
 
Meer artikelen van Scope

Duitse huizenprijzen stijgen weer

Na jaren van kommer en kwel op de Duitse huizenmarkt, zitten de prijzen nu al weer enige tijd duidelijk in de lift. In internationaal en historisch opzicht is de Duitse woningmarkt echter nog altijd spotgoedkoop. Voor beleggers liggen hier dus mogelijkheden.

Waar de woningprijzen in bijvoorbeeld Nederland, Spanje en het Verenigd Koninkrijk het afgelopen decennium fors zijn gestegen, was er voor Duitse huizenbezitters weinig reden tot vreugde. Tussen 1999 en 2005 daalden de nominale prijzen met ongeveer 8%, om vervolgens tot 2009 te stagneren. In de laatste twee jaar is deze negatieve trend echter gekeerd en stijgen de prijzen weer.

Zo kwamen de prijzen van eengezinswoningen vorig jaar gemiddeld genomen 2,5% hoger uit en van appartementen zelfs circa 4%. Dat is dus een stuk sneller dan de inflatie van 2,3%. Met dank aan de prijsstijgingen van de afgelopen twee jaar hebben woningbezitters in elk geval hun nominale kapitaal sinds 1999 kunnen behouden. Volgens Deutsche Bank zijn de hogere prijzen hoogstwaarschijnlijk vooral te danken aan de voortdurende onzekerheid op de financiële markten, waarbij de Duitse vastgoedmarkt als een veilige haven wordt gezien.

Sterke economie

Maar er zijn volgens de bank ook meer structurele factoren die de Duitse huizenmarkt de komende jaren waarschijnlijk een positieve impuls zullen geven. Allereerst draait de Duitse economie relatief goed. Ondanks de negatieve invloed van de Europese schuldencrisis stevent de Duitse economie dit jaar naar verwachting af op een economische groei van 1,0%. Dat voorspelde het gezaghebbende economische instituut Rheinisch-Westfaelisches Institut fuer Wirtschaftsforschung (RWI) onlangs.

Eerder ging het instituut nog uit van een groei van 0,6%. Vanaf de tweede jaarhelft zal de Duitse economie profiteren van het herstel van de wereldeconomie, wat de belangrijke exportsector ten goede zal komen. Hierdoor kan de groei volgend jaar weer versnellen naar 2% op jaarbasis. Overigens is het RWI een stuk optimistischer dan de centrale bank, die dit jaar slechts een bescheiden economische groei voorziet van 0,6%. Ook het Institut für Weltwirtschaft (IfW) toont zich voorzichtig met een groeiraming voor dit jaar van 0,7%. Zelf houdt Deutsche Bank het op een groei van 0,5%.

Daarmee doet de Duitse economie het zoals gezegd relatief goed. Zo zal de economie in de eurozone dit jaar naar verwachting van de bank krimpen met 0,5%. Belangrijk is dat de Duitse arbeidsmarkt opleeft, wat tot uiting komt in een gestaag dalende werkloosheid. Waar de werkloosheid vorig jaar al daalde naar 7,1%, zal deze naar verwachting van het RWI dit jaar verder teruglopen naar 6,6% en in 2013 naar 6,1%. Huishoudens hebben daardoor meer te besteden en lijken daarom ook meer bereid om grote aankopen te doen. De financiële armslag is daarvoor aanwezig. De schulden van huishoudens zijn in tegenstelling tot in de meeste andere industriële landen de afgelopen jaren gedaald en zijn in internationaal opzicht laag. Ook dit legt een stevig fundament onder de huizenmarkt, waarbij tevens de lage rente de financierbaarheid van huizen vergroot.

Een andere ontwikkeling die de Duitse huizenmarkt in de kaart speelt, is het feit dat het aantal kleinere huishoudens door een verandering van de levensstijl van jongeren toeneemt. Dit drijft de vraag naar levensruimte per persoon op, zo stelt Deutsche Bank.

Lage prijzen

Door de sterke prijsstijgingen van de laatste jaren liggen de woningprijzen in sommige landen 50% boven het langetermijngemiddelde op basis van betaalbaarheidsindices. De prijzen in Duitsland zijn volgens de bank wat dat betreft extreem laag. Daar komt bij dat de huizen in Duitsland ook van hoge kwaliteit zijn door de strikte bouwvoorschriften. Verder liggen de Duitse woningprijzen momenteel nog 20% onder het historische gemiddelde, als gekeken wordt naar betaalbaarheidsindices.

De wens van veel Duitsers om een bijdrage te leveren aan de bescherming van het klimaat, zal volgens de bank waarschijnlijk leiden tot meer investeringen in het energiezuinig maken van huizen. Dit kan ook de waarde van bestaande woningen ten goede komen, althans als de energiebesparingen die van de initiële investeringen overtreffen.

Veilige haven

De Duitse woningmarkt functioneert in de huidige onzekere economische omgeving als een veilige haven voor beleggers. Ook dit drijft de prijzen op. Vastrentende waarden bieden volgens de bank op dit moment een zwak risico/rendementsprofiel, zodat beleggers op zoek zijn naar alternatieven. Wat dat betreft kan de Duitse huizenmarkt, die gekenmerkt wordt door hoge volumes en een lage volatiliteit, interessant zijn voor institutionele beleggers als verzekeraars, pensioenfondsen en staatsbeleggingsmaatschappijen.

Het aanvangsrendement op Duitse woningen overtreft veelal de 5% en ligt dus hoger dan de rendementen op menig staatslening. Hierdoor kunnen met name Duitse verzekeraars wel eens besluiten om het gewicht van residentieel vastgoed in hun portefeuilles te verhogen ten opzichte van de huidige 3%, zo schrijft Deutsche Bank. Die zijn namelijk van overheidswege verplicht om bepaalde rendementen te realiseren.

Maar harde assets, als vastgoed, staan ook in de belangstelling van particuliere beleggers. Deze bieden immers een goede bescherming tegen inflatie, die gezien de toenemende inflatieverwachtingen vanwege het beleid van de centrale banken een actueel thema. Gezien de huidige onzekere marktomstandigheden en de maatregelen van de centrale banken ziet het er bovendien naar uit dat de rente voorlopig op een laag niveau zal blijven. Dat betekent dat beleggers toegang houden tot goedkope financiering en het huidige relatief grote verschil tussen de hypotheekrente en de aanvangsrendementen voorlopig intact blijft.

Meer transacties

 

De toenemende dynamiek op de Duitse residentiële markten kwam vorig jaar reeds tot uiting in een scherpe toename van het aantal verhandelde portefeuilles (van minstens 100 units). Zo gingen er vorig jaar 213 woningportefeuilles, met een totaal van circa 82.600 eenheden, in andere handen over. Beide cijfers duiden op een toename van ruim 50% ten opzichte van 2010. Het totale transactievolume kwam uit op iets meer dan €4,8 miljard, een plus van 47%. Dat blijkt uit research van Savills.

Ook de makelaar schrijft de toename vooral toe aan de heersende risicomijdende houding van beleggers. Opvallend is dat vooral particuliere beleggers actief waren. Zij waren – samen met family offices – goed voor 15% van alle transacties en kochten daarbij vooral kleinere portefeuilles van minder dan 70 units. Bij alle beleggers blijft vooral Berlijn in trek, op grote afstand gevolgd door Leipzig, München, Dresden, Düsseldorf en Hamburg. De vraag spitst zich vooral toe op locaties met een naar verhouding goede demografische ontwikkeling, hetgeen werd weerspiegeld in een relatief hoge prijs van €900 per vierkante meter.

Verdere prijsstijgingen

De Verenigde Staten en verschillende Europese landen lijden al geruime tijd onder de instorting van de huizenmarkten. Volgens Deutsche Bank is er echter totaal geen gevaar van een bubbel op de Duitse woningmarkt. Veel segmenten van de Duitse woningmarkt zijn zwaar gereguleerd, waardoor huren niet zomaar verhoogd kunnen worden. Huuraanpassingen komen daarom pas met vertraging tot uiting in hogere woningprijzen.

Deutsche Bank houdt voor de jaren tot en met 2015 rekening met een verdere prijsstijging op de Duitse woningmarkt van 3% per jaar (met een bandbreedte van plus of min 2 procentpunten) voor eengezinswoningen en een wat sterkere toename voor appartementen. Zelfs bij sterkere prijsstijgingen van 5% per jaar is er volgens de bank geen kans op oververhitting, gelet op de historische lage waardering van de Duitse huizen. Beleggers die kansen zien op de Duitse woningmarkt zullen wat ons betreft wel selectief te werk moeten gaan, gezien de over het algemeen negatieve demografische ontwikkelingen in het land. Meer dan ooit is de locatie hier bepalend voor het rendement.

Door Scope | Gepubliceerd op 2 april 2012

Dit bericht is geplaatst in Algemeen
Tags: , , , .
LinkedIn Twitter NUjij
Print Friendly
Meer artikelen van Scope