Schrijf hier in voor onze nieuwsbrief
  • Maandelijkse e-magazine
  • Wekelijkse updates
  • 60.000 lezers!

Vul hier uw e-mail in:

Vastgoedvergelijker

Huib Boissevain

Foto van Huib Boissevain De heer drs. H.W. Boissevain, MRICS Huib Boissevain heeft diverse leidinggevende functies bekleed in de financiële wereld bij bedrijven als Van der Moolen, Zurich, Rabo Securities en VastNed. Sinds 2000 is Huib Boissevain als oprichter en CEO van Annexum verantwoordelijk voor de structurering en het beheer van vastgoed CV’s waaronder beleggingen in kantoren en winkels, woningen en zorgvastgoed. Andere vastgoedfondsen van Annexum zijn het Vastgoed Fundament Fonds N.V. en European Hospitality Properties, een investeringsfonds gericht op Europees hotel vastgoed
 
 
Meer artikelen van Huib Boissevain

DNB zaait onnodig paniek en stimuleert crisis

Het Financieele Dagblad van vrijdag 3 februari jl. had een hoofdartikel met als kop: ‘DNB: vastgoed wordt derde crisis in de financiële sector’. In dit artikel wordt aangegeven dat er een overaanbod is van kantoren en winkels. Beleggers en investeerders wordt verweten dat men onvoldoende af heeft gewaardeerd. Gesteld wordt dat wanneer deze afwaardering wel plaatsvindt, dit gespecialiseerde kopers zal aantrekken. Daarnaast bevat het artikel een suggestie om een ‘bad bank’ te overwegen waarin probleemvastgoed kan worden ondergebracht. Tegelijkertijd wordt meteen gesteld dat het zeer de vraag is of de Nederlandse belastingbetaler bereid zal zijn aan een dergelijke constructie mee te werken.

In deze blog zal ik mijn visie geven op de beperkingen van de gangbare praktijk van waarderen van vastgoed, de redenen waarom er nog niet is afgewaardeerd en waarom het minder waarschijnlijk is dat een crisis als door DNB voorspeld er komt, wanneer partijen het hoofd koel houden.

De gangbare praktijk van het taxeren van vastgoed is een procedure waarbij een onafhankelijk taxateur alle aspecten van het vastgoed zo goed mogelijk in kaart brengt en vervolgens een schatting doet wat het vastgoed op zal brengen wanneer er een transactie tot stand komt tussen een ‘willing buyer’ en een ‘willing seller’. Helaas moet worden vastgesteld dat als gevolg van de problemen bij financiers beide categorieen buitengewoon schaars zijn. Er vinden derhalve te weinig transacties plaats om betrouwbare meetpunten te vinden om taxaties te onderbouwen.
Deze methode heeft nog een ander nadeel. Waarderingen worden in de regel gedaan om te bepalen hoe hoog de hypotheek mag zijn en wat de waarde van het eigen vermogen dat de belegger heeft geinvesteerd. Uitsluitend het vastgoed waarderen is dan onvoldoende. Zeker in deze tijden is de beschikbaarheid en het tarief van de hypotheek van zeer groot belang om de waarde van het eigen vermogen vast te stellen. Immers, wanneer in de huidige markt moet worden geherfinancierd zal het rentetarief vaak fors stijgen als gevolg van liquiditeitsopslagen en hogere marges van de banken. De hoogte, het tarief en de looptijd van de financiering zijn een belangrijke factor voor de waarde van de belegging.
Naar mijn mening is het derhalve beter ook de verwachte kasstroom uit de hypotheek mee te nemen. Op basis van een voorspelling van de kasstroom van het vastgoed en de hypotheek kan een netto kasstroom worden bepaald. Deze kasstroom kan dan worden gewaardeerd en met heeft een waarde van de belegging vastgesteld. Voor deze waardering kan dan gebruik worden gemaakt van marktrendementen, dan wel een gemiddelde van hypotheekrente en gewenste rendement op het eigen vermogen.

Ondanks de alarmerende berichten van DNB en andere partijen kan worden vastgesteld dat in veel gevallen de kasstroom berekend als zojuist beschreven positief is. Wanneer we bijvoorbeeld naar de kantorenmarkt kijken kan dit eenvoudig worden geillustreerd.
Wanneer we de totale kantorenvoorraad op 100 zetten en we weten dat een aantal jaren geleden het gemiddeld bruto rendement van verhuurde kantoren circa 8% was, is het geschatte bruto inkomen van de huidige kantorenvoorraad bij een leegstand van 15% circa 8% x 85% = 6,8%. Wellicht moet dit nog worden gecorrigeerd voor lagere huren en kosten van huurvrije perioden. Maar het ligt voor de hand dat het rendement voor kantoren gecorrigeerd voor exploitatielasten en overige kosten tussen 4,5 en 5,5 procent is.
Wanneer we ervan uitgaan dat dezelfde kantorenportefeuille voor 75% met hypotheken gefinancierd zijn dan zijn de hypotheeklasten bij de huidige rentetarieven ongeveer 75 x 5,5% = 4,2. Het gevolg hiervan is dat de inkomsten gemiddeld net voldoende zijn om de rentelasten te voldoen.
Natuurlijk is dit geen rooskleurige situatie. Een stevige aanpak door beleggers en investeerders is hoog nodig. Er moeten meters uit de markt worden genomen en er moeten andere toepassingen voor kantoren, die daar geschikt zijn, worden gevonden.

In de dagelijkse praktijk kan worden waargenomen dat op diverse plekken de transformatie door veel marktpartijen ter hand is genomen. Helaas moeten we ook vaststellen dat er nog steeds wordt bijgebouwd.

Omdat er geen transacties zijn is het lastig vast te stellen wat de waarde is van vastgoed. Wanneer we echter naar de positieve kasstromen die in het merendeel van gevallen nog steeds het geval is, dan betekent dit dat eigenaren tijd hebben om de nodige aanpassingen te doen. Deze aanpassingen vergen als gevolg van lange procedures helaas de nodige tijd. Het is dan ook verstandig kalmte te bewaren om de vastgoedsector de tijd te geven de problemen op te lossen.
De door DNB gesuggereerde ‘bad bank’ is overigens wel een goede gedachte. Het van de markt halen van probleempanden bespoedigd de oplossing.

De door DNB gewenste afwaarderingen zullen niet leiden tot snellere oplossingen. Integendeel, de afwaarderingen zullen leiden tot hogere vermogenseisen bij de banken, hetgeen gaat leiden tot hogere tarieven en een destructieve spiraal ontstaat. Met haar ongenuanceerde uitspraak bevorderd DNB de volgende bankencrisis ipv dat ze deze voorkomt.

De gespecialiseerde partijen die de oplossing van DNB kunnen ook zonder taxateurs uitstekend hun eigen oordeel vormen en tot transacties komen wanneer marktpartijen dit verstandig vinden.

Het is hard nodig dat alle betrokken partijen, beleggers, financiers en overheid de problemen in de vastgoedmarkt gezamenlijk aanpakken. Ik zou het toejuichen als de Nederlandse overheid zelf het goede voorbeeld zou geven en zou stoppen met ‘onnodige’ nieuwbouw. Gemeentehuizen en scholen bijvoorbeeld kunnen uitstekend in bestaande kantoren worden gehuisvest.

Voor meer informatie: www.annexum.nl

 

Door Huib Boissevain | Gepubliceerd op 6 februari 2012