Schrijf hier in voor onze nieuwsbrief
  • Maandelijkse e-magazine
  • Wekelijkse updates
  • 60.000 lezers!

Vul hier uw e-mail in:

Vastgoedvergelijker

Barbara Sanders

Foto van Barbara Sanders Barbara is de schrijvende kracht achter Vastgoedjournaal. Met haar uitgebreide netwerk, opgedaan na een lange loopbaan op de financiële redactie van De Telegraaf, is zij onlangs onze gelederen komen versterken. Haar vlotte en toegankelijke schrijfstijl wordt door lezers en beslissers in de vastgoed- en bouwwereld alom gewaardeerd.
 
 
Meer artikelen van Barbara Sanders

‘Denken in omzet per vierkante meter funest voor binnenstad’

Eigenaren van winkelpanden moeten meer begrip krijgen voor het business-model van de winkelier. Dat zegt Jacqueline van der Mispel, directeur Nederland van het beursgenoteerde vastgoedconcern Vastned. “Op bepaalde locaties, waar Vastned zich overigens niet op richt zoals e aanloopstraten, moeten beleggers misschien wel genoegen nemen met minder rendement.” Volgens haar is dat prima uit te leggen. “Het gaat al een tijdje economisch niet goed. Men weet heus wel wat er aan de hand is.”

Vastned organiseerde gisteren een rondetafel debat over de toekomst van de binnenstad. Alle aanwezigen waren het over een ding roerend eens: De bestedingskoek wordt niet groter. Het is volgens hen aan de ondernemers om te zorgen dat winkelen aantrekkelijk blijft en dat de consument de hand van de knip haalt. “Ik vrees over drie jaar hyperinflatie. Als winkeliers willen dat klanten in hun nering de portemonnee trekken moeten ze klantwaarde centraal stellen. Uitsluitend denken in omzet per vierkante meter is funest. Dan kan de ondernemer zijn wel deuren sluiten. De klant wil beleving en uitstekende service.”, vertelt Frank Quix van onderzoeksbureau Q&A.

Goed personeel in de winkels gaat verschil maken

Kenmerkend voor veranderend koop- en winkelgedrag van consumenten is het concept ‘MoSoLo’: Mobiel, Sociaal & Lokaal. De investering in klanttevredenheid blijkt echter nog steeds een sluitpost bij veel ondernemers. “Goed personeel gaat het verschil maken”, meent Quix.

De Rotterdamse wethouder Karakus zegt dat niet alleen winkels maar ook de gemeenten moeten inspelen op het veranderende consumentengedrag. Ook goede buitenruimten, voldoende parkeergelegenheid en veiligheid zijn van belang om mensen naar de binnenstad te trekken. “Wij proberen ook zelfstandig ondernemerschap zoveel mogelijk te stimuleren. Er wordt veel te veel gefocust op het binnenhalen van grote ketens.”

Volgens Quix biedt de ideale binnenstad recreatie en variatie. “De huurwet is veel te strikt. De dynamiek is daardoor te beperkt en hele winkelstraten dreigen daardoor te  versloffen.”

Gerard Zandbergen, ceo van Locatus, een organisatie die retailinformatie verzamelt, stelt bovendien dat de leegstand op woonboulevards een potentieel gevaar kunnen vormen voor de binnenstad. “De consument houdt de hand op de knip. Het laatste waar ze aan denken is een nieuw bankstel.” Hij vreest dat gemeenten de bestemmingsplannen gaan verruimen om andersoortige winkels toe te laten. Een doodsteek voor de binnenstad. Slopen die woonboulevards!”

De roep om meer vierkante meters per winkel groter

Taco de Groot , ceo van Vastned, ziet dat in Engeland veel winkels naar de rand van de stad zijn vertrokken. De winkeloppervlaktes in de binnensteden waren domweg te klein. Gevolg, 20% van de panden in de historische Engelse winkelharten (uitgezonderd Londen, red.) staat leeg. “De roep om meer vierkante meters per winkel wordt ook in ons land steeds groter.”

Maar dat gaat niet zonder slag of stoot. Gouda, de stad van wethouder Daphne Bergman, heeft een middeleeuwse binnenstad. “ Interessante partijen willen meer ruimte. Als gemeente zullen we daar toch flexibel doch zorgvuldig mee om moeten gaan. Dat is slecht voor de leefbaarheid. Gouda moet ‘vermarkt’ worden met een mooie mix aan winkels. Niet aan alle wensen van de retail en horeca kunnen we voldoen. Ik kan moeilijk zes panden bij elkaar voegen. Dan is Gouda haar middeleeuwse karakter kwijt.” Bergman wil er ook voor waken dat Gouda niet verwordt tot een soort Anton-Pieck-stadje. Een openluchtmuseum is nou niet bepaald bevorderlijk voor de leefbaarheid.”

Gerard Zandbergen zegt dat Gouda daar misschien wel gewoon aan moet wennen. Uit onderzoek blijkt namelijk dat 75 middelgrote steden gewoon niet geschikt zijn als volwaardig winkelhart. “Kom op, heeft elk dorp een H&M nodig?”

Marc van der Goot van OC&C Strategy Consultants,  ziet het somber in voor de kaas- en kaarsenstad. “De omzet in fysieke winkels staan onder druk. Ik verbaas me dan ook over het optimisme. Het kost de zelfstandige ondernemers bakken met geld om het nieuwe winkelen ( omzet halen uit fysieke winkels en internet, red) te introduceren. De binnensteden krijgen binnenkort te maken met een pijnlijke sanering.”

Wethouder Bergman stelt dat het soms lastig is om leegstand te bestrijden. “Er zitten beleggers uit Dubai tussen met zo’n grote portefeuille dat ze soms niet eens weten dat ze panden hebben in Nederland, laat staan dat ze leeg zijn.”

‘Beleggers moeten samen opereren’

Jacqueline van der Mispel meent dat ook de actualisering van een aantal winkelformules “ wel zo aardig” zou zijn als binnensteden hun glans willen behouden. Bovendien moet het nevenaanbod goed aansluiten op wat een binnenstad wil uitstralen. “Beleggers zouden daarin moeten samenwerken, samen opereren. Zij kunnen best meer overleggen over een mooie mix aan winkels.”

Maar als het gaat om de gunst van de huurder zijn verhuurders natuurlijk keiharde concurrenten. Dan spelen er verschillende belangen. “Eigenaren van panden kunnen ook prima samenwerken als een huurder op zoek is naar een grote winkelruimte. Dan hanteren we samen de sloophamer om de binnenmuren eruit te slopen. Dat is een win-win situatie voor iedereen”, vertelt Van der Mispel

Wethouder Karakus van Rotterdam stelt dat verhuurders vooral in de aanloopstraten flexibeler om zouden moeten gaan met de huurprijzen. “Dan komen de leuke kleine winkeltjes en andere initiatieven vanzelf”, verwacht de wethouder. Zo opent Ronald Bakker, oprichter van horecaketen Bagles & Beans ondanks de crisis nog jaarlijks een aantal vestigen. “Niet op A1 locaties. Soms zelfs op plekken waar niet iemand anders durft. Door onze formule en de focus op klantgericht zijn onze ondernemers een bindende factor in de buurt. Dat stimuleert ook andere ondernemers om op die plekken wat te proberen.” Last van de crisis heeft Bakker niet. “En bovendien, via het internet kun je niet eten en drinken.”

Zoveel mogelijk dynamiek en beleving, dat is wat de huidige shoppende consument wil.  Jan Eijsing, hoofd franchising van cosmeticaketen Rituals, weet hoe belangrijk dat is. “Je moet blijven investeren, ook in moeilijke tijden. Zo brengen we elke week nieuwe producten.” Rituals gebruikt sociale media volop om hun producten onder de aandacht te brengen, omdat het bedrijf niet adverteert. “Fans creëren via sociale media. We moeten het hebben van de buzz.”

Rotterdam niet vies van wegbestemmen van straten

De aanhoudende leegstand, vooral in de aanloopstraten en in de wijken – vinden alle aanwezigen zorgerlijk. Karakus is niet vies van het wegbestemmen van straten. “Om verloederen en verpaupering tegen te gaan en dynamiek terug te brengen zal in sommige gevallen de financiële pijn genomen worden door sommige beleggers waaronder de pensioenfondsen”, aldus De Groot.  Maar ook te weinig leegstand blijkt slecht voor A1 locaties in een binnenstad. Nieuwe impulsen blijven uit, na een tijdje weet het winkelende publiek wel welke winkel waar zit. Zelden komen er dan nieuwe winkels bij die de straten nieuw elan kunnen geven. “Dan blijven de shoppers ook weg”, weet Quix.

Vastned heeft zelf vooral winkels op A1 locaties. Van der Mispel: “Voor dat soort panden staan beleggers en huurders nog steeds in de rij. Als er al een winkelpand te koop komt zit er nog altijd een stevig prijskaartje aan. VastNed is bereid om de marktprijs voor deze panden te betalen. “De kwaliteit van dat vastgoed en een goede huurder zijn gewaarborgd. A1 locaties zijn immers minder conjunctuurgevoelig. Dat is wel zo’n prettig idee. Een lager risico betekent wel weer een lager direct rendement.”

Door Barbara Sanders | Gepubliceerd op 27 september 2012