Schrijf hier in voor onze nieuwsbrief
  • Maandelijkse e-magazine
  • Wekelijkse updates
  • 60.000 lezers!

Vul hier uw e-mail in:

Vastgoedvergelijker

Arjan Endhoven

Foto van Arjan Endhoven Arjan studeerde Fiscale Economie aan de Universiteit van Amsterdam en is sinds 1999 aan de Belastingadviespraktijk van BDO in Amstelveen verbonden. Daarvoor werkte hij vijf jaar in de internationale corporate en vastgoedadviespraktijk van één van de grootste internationale accountants- en belastingadvieskantoren. In zijn dagelijkse praktijk is hij partner Belastingadvies en adviseert hij met name op het gebied van vennootschapsbelasting, internationaal belastingrecht en omzet- en overdrachtsbelasting. Tot zijn cliënten behoren o.a. hotelexploitanten, private vastgoedinvesteerders, projectontwikkelaars, private en publieke vastgoedfondsen en initiatoren, merchant banks en institutionele beleggers. Hij schreef diverse publicaties in vaktijdschriften, gaf les aan o.a. de NVM SOM en was spreker op en organisator van diverse seminars van BDO. Arjan is lid van de Vereniging Vastgoedfiscalisten. Voor BDO Nederland is hij de liaison partner in het real estate competence center van BDO International.
 
 
Meer artikelen van Arjan Endhoven

De waarde van beleggingswoningen verder belicht

De verhuurderheffing is een feit. Ondanks alle protesten vanuit de markt is het wetsvoorstel door de politiek aangenomen en vanaf 1 januari 2013 geldend recht. Zij het met enkele interessante kanttekeningen. De verhuurderheffing is gekoppeld aan de WOZ-waarde, waarmee de WOZ van toenemend belang wordt. Nu loopt er ook een voorstel tot wijziging van de Wet Waardering Onroerende Zaken. En binnenkort mogen we de waarde vaststellingen voor 2013 van de gemeenten verwachten. Tijd om hier nu aandacht aan te besteden.

Studentenwoningen

In de oktober 2012 uitgave van Vastgoedvergelijker.nl schreven wij over het wetsvoorstel Verhuurderheffing zoals dat op Prinsjesdag was voorgesteld. De politieke behandeling gaf interessant commentaar. Er was onder meer aandacht voor studentenwoningen. In toenemende mate een interessante beleggingscategorie. De verhuurderheffing laat onzelfstandige woonruimte buiten beschouwing. Daarmee wordt invulling gegeven aan een streven uit het “Landelijk Actieplan Studentenhuisvesting 2011 tot 2016” om deze onzelfstandige wooneenheden van heffing uit te zonderen. De Minister van Wonen en Rijksdienst zal nog een nadere analyse verrichten van de effecten van de maatregelen uit het Regeerakkoord, waarbij ook gekeken wordt naar de positie van de studentenhuisvesting. De uitkomsten van de analyse zullen in het voorjaar bekend worden.

2013 versus 2014

Hoewel ook private woningverhuurders en beleggingsfondsen worden geraakt, is de wet vooral op woningcorporaties gericht. De corporaties betalen zelf mee aan de Rijksuitgaven in de gereguleerde woonsector, waarvan zij ook profiteren. Hiertegen over zou de mogelijkheid bestaan tot meer huurverhoging, echter met een plafond, gekoppeld aan de WOZ-waarde. Nu thans de WOZ-waarden van woningen in het algemeen dalen zou een dergelijke maximering van huuropbrengsten enerzijds met structurele heffing anderzijds de corporaties veel liquiditeit kosten. Met als gevolg een beperking van investeringen in onderhoud, nieuwbouw en energiebesparing. De Eerste Kamer heeft daarom met het wetsvoorstel Verhuurderheffing ingestemd voor het jaar 2013, met de opdracht aan de Regering voor 2014 en latere jaren een nieuw voorstel te doen dat recht doet aan de belangen van partijen op de huurwoningmarkt en aan de belangen van de schatkist.

Wijziging Wet WOZ

De Wet WOZ bevat algemene regels over waardebepaling en waardevaststelling van onroerende zaken. Gemeenten stellen op grond van de Wet WOZ de waarde vast en die waarde wordt door de rijksbelastingdienst, de waterschappen en de gemeenten gebruikt voor o.a. toepassing van de Wet op de inkomstenbelasting 2001 (o.a. eigen woningforfait, waardering tweede woning, afschrijving bedrijfsvastgoed), de Gemeentewet (OZB heffing) en de Waterschapswet. De nu voorgestelde wetswijzigingen betreffen de verruiming van de openbaarheid van de WOZ-waarde van woningen, de regeling van de landelijke voorziening WOZ bij het Kadaster en het schrappen van de zogenoemde Fierensmarge.

Openbaarheid woning WOZ

De WOZ-waarde van onroerende zaken die in hoofdzaak tot woning dienen wordt in combinatie met adresgegevens openbaar. Nu is dat niet het geval en zijn WOZ gegevens van een specifieke woning slechts in te zien door de diegene die voor zijn eigen belastingheffing daarbij een gerechtvaardigd belang heeft. Ofwel de directe belanghebbende wegens het gebruik of eigendom van een soortgelijk pand. Daarnaast kunnen beroepshalve betrokkenen als banken, hypotheekverstrekkers en verzekeraars de WOZ-waarde opvragen van woningen voor hun bedrijfsdoeleinden.

Maatschappelijk wordt de WOZ-waarde steeds meer als een objectief kenmerk van de woning beschouwd en steeds minder als een met privacy regels te beschermen persoonlijk gegeven. Bovendien is al veel objectinformatie publiekelijk opvraagbaar bij het Kadaster, zoals de eigenaar van een woning, de koopprijzen van de panden in de straat, de hypotheken die rusten op een pand, de laatste verkoopprijs, de ligging van een pand en de kadastrale situatieschets.

Na de wetswijziging (gepland voor 1 januari 2014) kunnen burgers zelf de WOZ-waarde van hun woning eenvoudig vergelijken met de WOZ-waarde van andere (zelf geselecteerde) woningen, zonder dat dit leidt tot een grotere uitvraag en daarmee tot hogere kosten voor gemeenten. Bovendien draagt de openbaarheid bij aan de wenselijke transparantie in de vastgoedmarkt.

WOZ-paradox

Vastgoedwaardering is geen exacte wetenschap. Ook niet voor de WOZ. Dé waarde (op de Euro nauwkeurig) bestaat niet. Het gaat om een zo nauwkeurig mogelijke benadering. Ook voor de WOZ-taxatie geldt een zekere bandbreedte waarbinnen de WOZ-waarde wordt vastgesteld. De presentatie van de beschikking lijkt echter een exacte waardebepaling: een paradox. De WOZ-waarde moet gebaseerd zijn op een goede waarde onderbouwing en een transparante presentatie daarvan. Sinds 2012 geldt hiervoor een nieuw model taxatieverslag woningen, met meer toelichting.

Een andere paradox is dat eigenaren belang kunnen krijgen bij een zo hoog mogelijke WOZ-waarde. Dit kan weliswaar een hogere belastingheffing betekenen. Het belang zit in de voorgenomen koppeling van maximale verhuuropbrengst aan die WOZ-waarde. Het wetsvoorstel voorziet daarom in de mogelijkheid van een bezwaarprocedure om de waarde te verhogen. De ambtenaar kan niet langer volstaan met bewijs dat de waarde niet te hoog is vastgesteld, hij moet in voorkomende gevallen ook bewijzen dat de waarde niet te laag is vastgesteld.

Fierensmarge

De Wet WOZ bevat een bepaling dat de WOZ-waarde geacht wordt juist te zijn als deze waarde binnen gegeven percentages of minimumafwijkingsbedragen afwijkt van de werkelijke waarde. Viel de afwijking tussen werkelijke waarde en vastgestelde waarde binnen een bepaalde marge (de ‘Fierensmarge’) dan was dat goed en geen reden voor herziening na bezwaar. Ofwel een ‘niet zeuren’ bepaling die discussies burger/gemeente over kleine waardeafwijkingen moet voorkomen. Echter, in oktober 2010 bepaalde de Hoge Raad dat de Fierensmarge in strijd is met hogere wetgeving. De bepaling was sindsdien buiten gebruik en wordt met de wetswijziging nu ook geschrapt.

Het vervallen van de Fierensmarge betekent dat nu weer over kleine waardeverschillen kan worden  geprocedeerd. Maar zo’n waardeverschil hoeft niet direct fout te zijn. Bovendien moet afgevraagd worden of een klein waardeverschil wel de moeite waard is. Echter, wordt de belanghebbende in het gelijk gesteld, dan kan hij ook een proceskostenvergoeding krijgen. Die is vrijwel nooit gelijk aan de werkelijke kosten, maar gebaseerd op wettelijke, forfaitaire bedragen. Belangrijk om te weten is dat in recente rechtspraak richtlijnen zijn vastgesteld voor een uurvergoeding voor taxatiekosten door een externe deskundige.

De Wet WOZ wijzigingen zijn nog onderhevig aan politieke behandelingen in de Tweede en Eerste kamer. Zij kunnen dus nog wijzigen, of later worden ingevoerd dan nu is voorgesteld, of zelfs geheel niet doorgaan.

Drs. A.J. Endhoven
BDO Belastingadviseurs (Amstelveen)
Brancheadviesgroep Vastgoed
www.bdo.nl/vastgoed

Door Arjan Endhoven | Gepubliceerd op 23 januari 2013