Schrijf hier in voor onze nieuwsbrief
  • Maandelijkse e-magazine
  • Wekelijkse updates
  • 60.000 lezers!

Vul hier uw e-mail in:

Vastgoedvergelijker

Rogier Hentenaar

Foto van Rogier Hentenaar Rogier Hentenaar is hoofdredacteur van Vastgoedjournaal en verantwoordelijk voor de verslaggeving over de commerciële vastgoedmarkt zoals over (niet-)beursgenoteerde vastgoedfondsen, projectontwikkelaars, vastgoedbeleggers en makelaars. Ook schrijft hij met regelmaat over de ontwikkelingen in de Nederlandse woningmarkt.
 
 
Meer artikelen van Rogier Hentenaar

De vier oplossingen voor SNS Property Finance

Er wordt nu druk gespeculeerd over de toekomst van SNS Property Finance. Dat er iets moet gebeuren is wel duidelijk. Continuatie van de huidige situatie kan catastrofaal uitpakken voor het moederbedrijf SNS Reaal die de winsten uit het bank- en verzekerbedrijf ziet decimeren door de verliezen bij de vastgoedfinanciering. Welke vier mogelijke oplossingen zijn er?

Steeds knellender wordt de strop die om de nek van bankverzekeraar SNS Reaal is gelegd. Analisten, zakenbanken, politiek en niet in de laatste plaats de pers – waarvan dit hoekje er een van is – zitten de arme CEO Ronald Latenstein op de huid om snel een oplossing te presenteren. Elke maand dat het langer duurt, kan de koers verder dalen richting pennystockniveau en blijven de verliezen door de vastgoedfinancieringsportefeuille aanhouden.

Welke oplossingen zijn er nu eigenlijk voorhanden voor een uitweg in de impasse? Als ik diverse analyses op een rij zet zie ik een viertal langskomen. Het eerste is het uit elkaar trekken van het bank- en verzekeringsgedeelte maar ligt nu lastig omdat vooral het verzekerbedrijf – waaronder met woekerpolisclaims – niet makkelijk valt te verkopen.

Dan de tweede optie: het ‘kopen’ van tijd door de resterende nog af te lossen staatssteun van €565 miljoen niet al eind 2013 te regelen maar later of omzetten in aandelen voor de overheid. Over dat laatste: met de lage koersen van nu – net boven een euro – dreigt massale verwatering voor de bestaande aandeelhouders. De overheid krijgt daarmee een meerderheidsbelang in de bank en dat is niet wat ze willen nu ze al dé staatsbank in bezit hebben.

Een derde weg is het met flinke korting te verkopen van bestaande vastgoedfinancieringen. Dat gebeurt nu al, maar veel te langzaam en de discounts zijn veel te hoog.

De vierde wordt het meest gehoord en lijkt mij het meest kansrijk: een bad bank. In de jaren negentig heeft Zweden redelijke successen daarmee gehaald toen drie van de vier grootste banken daar failliet gingen. De voorwaarden hiervoor zijn: een looptijd van maximaal zes jaar en een strakke organisatie bij de bad bank die stug doorgaat met het afwikkelen van financieringen en de zaak niet op zijn beloop laat in afwachting van een opleving van de economie. Grofweg is een bad bank te vergelijken met een ongekeerde sterfhuisconstructie. De zwakke onderdelen worden dan in een aparte vennootschap ondergebracht. Alle vastgoedfinancieringen worden uit SNS Reaal gehaald en deze apart gefinancierd met nieuw uit te geven obligaties. Net als bij de derde weg doet zich hier het waarderingsprobleem voor en in het verlengde daarvan de waarde van de obligaties. Met andere woorden: er zal hoe dan ook flink moeten worden afgeschreven. SNS Reaal heeft al sinds de €840 miljoen kostende aankoop medio 2006 van SNS PF nu zo’n €1,7 miljard op afgeschreven en nog eens een flink bedrag extra zal zeker pijn doen.

Ik denk dat het voor de zeer lage aandelenkoers in dit stadium al heel weinig uitmaakt: beleggers hebben de toekomstige afwaardering feitelijk al ingeprijsd. SNS Reaal is voornemens de vastgoedkredieten van SNS Zakelijk (zo’n drie miljard) toe te voegen bij de bestaande portefeuille van SNS PF. Dan krijg je een bad bank met een kleine €8 mrd aan leningen variërend van slecht tot redelijk van kwaliteit. Als de obligaties ter financiering daarvan een interessante rendementsstructuur kennen en in stukken ter beurze verhandelbaar dan moet het wel raar lopen willen vooral Britse private equity er niet instappen. Misschien dat de Nederlandse pensioenfondsen dan ook voor een plukje mee gaan doen.

Door Rogier Hentenaar | Gepubliceerd op 12 november 2012