Schrijf hier in voor onze nieuwsbrief
  • Maandelijkse e-magazine
  • Wekelijkse updates
  • 60.000 lezers!

Vul hier uw e-mail in:

Vastgoedvergelijker

Vastgoedjournaal

Foto van Vastgoedjournaal Vastgoedjournaal is hét online informatie- en nieuwsmedium voor de Nederlandse vastgoedprofessional. Abonnees hebben gratis toegang tot een waardevolle databank met actuele commerciële beleggings- en huurtransacties, marktrapporten van vastgoedadviseurs en fondsanalyses van vastgoedparticipanten.
 
 
Meer artikelen van Vastgoedjournaal

De toekomst van winkelgebieden: Ontwikkelen nieuwe retail aan einde van levenscyclus (deel 2)

Winkelleegstand vormt een groeiende opgave in Nederland. Vastgoedjournaal hield onlangs een besloten ronde RondeTafelRetailtafelbijeenkomst met topbeslissers Hans de Jong (Provast), Paul Rutte (NS Stations), Collin Boelhouwer (Bouwinvest), Jan Kroese (HB Kroese Paternotte) en Bart Kuil (AM).

Om een succesvol winkelgebied te creëren is branchering van cruciaal belang maar ook de invulling van openbare ruimten moet niet worden onderschat. “Daarmee kun je je ten opzichte van de concurrentie – soms maar een paar kilometer verderop- onderscheiden”, aldus Collin Boelhouwer. Kroese denkt dat de alsmaar hogere parkeertarieven niet de dood in de pot zullen worden voor de historische winkelcentra. “Ondanks dat de consument zich elke keer rot schrikt als hij of zij bij de betaalautomaat komt, staan de parkeergarages altijd vol.” Kleinere steden en dorpen buiten de Randstad beconcurreren elkaar heftig op dit gebied. “Daar zijn mensen bereid om een paar kilometer verderop te gaan winkelen omdat ze dan geen parkeerkosten kwijt zijn.”

Bart Kuil vraagt zich af of ontwikkeling van nieuwe retail zoals we het nu kennen niet aan het einde van zijn levenscyclus is gekomen. “Bestedingen storten in met als gevolg een enorme kaalslag onder nieuwe beoogde projecten. Verhuur, verkoop en financiering daarvan is best ingewikkeld geworden. Dat valt gewoon niet te ontkennen en ik zie de jaren van groei ook niet snel terugkomen.”

Jan Kroese beaamt dat maar breekt wel een lans voor nostalgische stadskernen en A1 locaties. “Daar gaan de huurprijzen nog steeds omhoog.”Kuil zegt dat dat mede te danken is aan het restrictieve beleid dat gevoerd is ten aanzien van de ontwikkeling van zogeheten weiland-winkelcentra. “We hebben vroeger heel wat gemopperd op de overheid, nu is het beleid een zegen gebleken. De problematiek in de economische kerngebieden is hierdoor nu wel beperkt gebleven.”Als voorbeeld wordt Engeland genoemd. Daar is 25% van de binnensteden afgestorven door de komst van malls en hypermarkets, “Daarmee vergeleken is de Nederlandse situatie positief te noemen.”

Kroese meent dat er nu een correctie plaatsvindt en Kuil stelt dat de bestedingen zullen normaliseren zodra de crisis is uitgeraasd. De vraag rest echter wat te doen met al die ongebruikte meters. “In de aanloopstraten naar het centrum zijn in de hoogtijdagen woningen omgetoverd tot een retailbestemming, dat kan redelijk gemakkelijk weer worden teruggedraaid. Het rendement is dan misschien lager, jammer dan voor de eigenaar”, aldus Hans De Jong.

Logistiek webshops vaak ondermaats

Over de toekomst van webshops hebben de heren ook een uitgesproken mening. “Vaak is de logistiek van internetwinkels slecht geregeld. Zij die dat niet goed oppakken zullen een langzame maar zekere dood sterven”, aldus Kuil. Hij ziet een trend naar pick up points. “Albert Heijn heeft dat slim gedaan met Bol.com. Mensen die hun pakketje ophalen gaan meteen ook boodschappen bij die supermarkt doen. Dat is toppunt van gemak en goed voor winkelcentra die vooral gericht zijn op de dagelijkse boodschappen.”

Volgens Paul Rutte zouden stations ook perfecte pick up points kunnen zijn. “Reizigers bestellen als ze in de trein zitten via een app hun boodschappen. Hun bestelling staat vervolgens klaar op het station van aankomst. Puur gemak.”

Collin Boelhouwer denkt dat in de overige winkelcentra en de binnensteden beleving de boventoon gaat voeren. “Beleggers kunnen hier ook aan bijdragen door het realiseren van winkelunits, die door retailers optimaal worden gebruikt om hierop in te spelen, zoals onze herontwikkelingen aan het Damrak en de Nieuwendijk in Amsterdam.”

Kuil weet dat aan de onderkant van de markt alleen de sterke namen over zullen blijven, die zowel fysiek als op internet aanwezig zijn”, weet Kuil. “De luxe merken zullen het ook overleven. Die hebben niet eens een internetwinkel nodig. De consument wil dure producten zien, ruiken en voelen. Bij dat soort winkels gaat het ook om een stuk service, beleving.”

De Jong voegt eraan toe dat vooral het grijze middengebied, waar de bulk van de omzet zit, het moeilijk heeft en zal moeten vechten voor zijn bestaansrecht. “Als formule zul je je continu moeten blijven onderscheiden. Je mag geen moment verslappen anders mis je de boot. ”Bovendien, zo concludeert Kuil, komt de concurrentie niet alleen van winkels uit hetzelfde segment maar juist van goedkopere ketens. “Downtraden is een niet te onderschatten fenomeen.”

Weinig vernieuwing

Opvallend is dat het winkelaanbod in Nederland vooral bestaat uit steeds dezelfde grote namen. Nieuwe impulsen blijven uit. In de gemiddelde grote winkelcentra vindt slechts 3% vernieuwing per jaar plaats. Na een tijdje weet het winkelende publiek wel welke winkel waar zit. Retailmakelaar Kroese weet dat aansprekende buitenlandse partijen Nederland niet interessant vinden en als ze al overwegen zich hier te vestigen, kijken ze eigenlijk alleen naar de Kalverstraat. Kuil: Bovendien is het sentiment betreffende Nederland als retail-land slechter dan in Nederland zelf. En niet te vergeten: het optuigen van een lokale organisatie voor één of twee winkels is heel erg kostbaar.”

De vraag is of omzethuur buitenlandse partijen uiteindelijk wel over de streep kan trekken. Zo beschikt in de Verenigde Staten ruim 90 procent van de huurcontracten over een omzetcomponent. Aan de hand van de omzetcijfers kan de verhuurder volgen welke gedeelten van het winkelcentrum goed functioneren en welke gedeelten minder. Door marketingcampagnes of wijzigingen in de branchemix kan de verhuurder direct ingrijpen. “De Nederlandse wetgeving staat ingrijpen niet toe. Financieel-technisch zitten er bovendien de nodige haken en ogen aan”, besluit De Jong.

Lees ook Deel 1: Koester de lokale held

Door Vastgoedjournaal | Gepubliceerd op 19 april 2013