Schrijf hier in voor onze nieuwsbrief
  • Maandelijkse e-magazine
  • Wekelijkse updates
  • 60.000 lezers!

Vul hier uw e-mail in:

Vastgoedvergelijker

Vastgoedjournaal

Foto van Vastgoedjournaal Vastgoedjournaal is hét online informatie- en nieuwsmedium voor de Nederlandse vastgoedprofessional. Abonnees hebben gratis toegang tot een waardevolle databank met actuele commerciële beleggings- en huurtransacties, marktrapporten van vastgoedadviseurs en fondsanalyses van vastgoedparticipanten.
 
 
Meer artikelen van Vastgoedjournaal

De toekomst van winkelgebieden: Koester de lokale held (deel 1)

De retailsector is van groot belang voor de Nederlandse economie. De bestedingen in de fysieke detailhandel staan in RondeTafelRetailtoenemende mate onder druk door consumenten die de hand op de knip houden. Ook dragen de oprukkende webshops bij aan het feit dat er minder geld wordt uitgegeven.

In die concurrentiestrijd is het van cruciaal belang dat winkelgebieden zich ten opzichte van elkaar weten te onderscheiden. Immers, een winkelgebied dat zich weet te onderscheiden heeft een grotere kans die strijd te overleven. Daarbij staan ongrijpbare kwaliteiten als ‘sfeer’, ‘aangenaam gevoel’ en ‘prettige verblijfsruimte’ die samengevat worden in de term ‘beleving’ bovenaan het lijstje van plannenmakers en winkeleigenaren om de veeleisende consument die alles wil te trekken.

Vastgoedjournaal hield onlangs een ronde tafelbijeenkomst met Bart Kuil (directeur AM Real Estate Development en voorzitter van NRW), Hans de Jong (partner Provast), Paul Rutte (directeur NS Stations), Collin Boelhouwer (Hoofd Asset Management winkels Bouwinvest) en Jan Kroese (HB Kroese Paternotte).

Paul Rutte stelt dat de winkels en ook horeca in NS beleving vooral gericht is op gemak en efficiëntie. “Bij ons ligt de focus juist op verblijfsduurverkorting in winkels inplaats van verlenging. Het nieuwe pinnen met de chip in plaats van de magneetstrip heeft de kassatijd per klant verlengd. Voor reizigers en bezoekers van het station, die meestal haast hebben, is dat bloedirritant. We werken aan contactloos swipen met je pas. Dat gaat veel sneller. Op dit moment loopt daarmee een proef in Amersfoort. Wij zijn gericht op gemak, snelheid en efficiency.” NS Stations ontwikkelt en exploiteert met die drie eisen als uitgangspunt eigen winkel- en horecaformules. De eigen formules zijn: De Broodzaak, Julia’s, Kiosk, en Smullers. Daarnaast voert NS Stations verschillende franchise formules, waaronder AH to go, HEMA, La Place Express, Paperchase, Rituals en Starbucks.

‘Verstikkende’ huurwetgeving

NS Stations heeft door deze manier van werken weinig te maken met de ‘verstikkende’ huurwetgeving die modernisering van winkelcentra in Nederland vaak in de weg staat. In het buitenland zijn huurcontracten wel eindig en kunnen winkelcentra dus veel makkelijker het winkelaanbod verversen en verbeteren. Unibail-Rodamco gaat met een kwart van de huidige huurders naar de kantonrechter om te zorgen dat de huurcontracten eindig zijn. Het opkopen van bestaande huurcontracten kost veel geld, maar het bedrijf heeft dat er graag voor over. Ook worden er met nieuwe huurders uitsluitend overeenkomsten aangegaan als de kantonrechter zijn goedkeuring aan een eindig contract heeft gegeven.

Hans de Jong, partner bij de Haagse ontwikkelaar Provast stelt dat inperking alleen mogelijk is bij grote huurders. “Eindige huurcontracten kunnen prima werken voor ketens die eens willen uitproberen of een bepaald winkelcentrum voor hen werkt. Die kunnen dat ook financieel trekken.” Provast ontwikkelt samen met Corio als belegger de Markthal in Rotterdam. “Als je bij de kantonrechter aankomt met de halal-slager, die bij wijze van spreken nauwelijks Nederlands spreekt, kun je het wel schudden. Daar gaat een rechter nooit mee akkoord.” De Jong vraagt zich dan ook hardop af of eindige huurcontracten wel altijd wenselijk zijn. “We moeten onze lokale helden juist koesteren.”

Collin Boelhouwer van Bouwinvest is het met hem eens. “Lokale middenstand zorgt voor onderscheid tussen de grote  vertrouwde merken.” Hij vindt dan ook dat deze winkeliers gestimuleerd moeten worden om een zaak te openen in winkelcentra. “Ondernemerschap bij vastgoedbeleggers is nu cruciaal voor de aantrekkelijkheid van winkelgebieden. De drempel moet soms worden verlaagd voor startende ondernemers, die het misschien anders niet hadden aangedurfd om een eigen winkel te openen. Wij experimenteren bijvoorbeeld met try-out winkels, waar starters voor een half jaar tegen een onkostenvergoeding een zaak kunnen openen.”

Retailspecialist en makelaar Jan Kroese zegt  dat een stabiel rendement nog steeds het allerbelangrijkste is voor winkelbeleggers. Hij ziet echter ook dat startende winkeliers weinig medewerking krijgen van de banken. “We zien dat er genoeg ondernemers zijn die een eigen zaak willen openen maar dat banken niet bereid zijn om met leningen over de brug te komen. Het feit dat er weinig lokale helden zijn ligt dus aan de financiers.”

Incentives inzetten

Of beleggers daar dan geen rol in kunnen spelen? Boelhouwer: “Wij zetten incentives in om de drempel voor kleine winkeliers te verlagen, maar verstrekken nooit krediet.” De Jong stelt ook dat het gaat om het scheiden van verantwoordelijkheden. “Als een bank geen krediet verstrekt kan daar een goede reden voor zijn.” Bart Kuil, voorzitter NRW, constateert dat het mkb het kind van de crisisrekening is. “Misschien zouden beleggers hun best kunnen doen om equity in te brengen.”

Kuil voegt daaraan toe dat Nederland wel een zeurpieterig volkje is. “De consument jammert dat alle winkelgebieden in Nederland op elkaar lijken, met dezelfde winkels met dezelfde etalages. Ze klagen dat de kleine middenstander verdwijnt uit het straatbeeld, de slager, de bakker, de juwelier, dat leuke boetiekje. Hypocriet is dat wel. Ik durf namelijk te stellen dat ze er zelf nooit een euro hebben uitgegeven.”

Lees ook Deel 2: Ontwikkelen nieuwe retail aan einde van levenscyclus

Door Vastgoedjournaal | Gepubliceerd op 18 april 2013