Schrijf hier in voor onze nieuwsbrief
  • Maandelijkse e-magazine
  • Wekelijkse updates
  • 60.000 lezers!

Vul hier uw e-mail in:

Vastgoedvergelijker

Taco Ulrich

Foto van Taco Ulrich Taco Ulrich is directeur van Westplan Investors NV en is verantwoordelijk voor investor relations. Voorafgaand aan zijn indiensttreding bij Westplan Investors NV was hij eigenaar van makelaarskantoor HRS Makelaardij en werkzaam bij FDC, een verzekeringskantoor. De heer Ulrich is afgestudeerd aan de HEAO (Sales en Marketing ) in Den Haag en heeft zijn ‘Master of Studies in Real Estate’ afgerond aan de Amsterdam School of Real Estate (Universiteit van Amsterdam).
 
 
Meer artikelen van Taco Ulrich

“De Amerikaan blijft huren”

De marktomstandigheden voor huurappartementen in de VS bleven verbeteren in het tweede kwartaal van 2012. REIS* rapporteerde dat leegstandpercentages daalden met 0,2%-punt in het tweede kwartaal tot 4,7%, hetgeen het laagste percentage is sinds 2001. Het bureau voorspelt dat de absorptie van huurwoningen meer dan twee keer zo hoog zal zijn als de opleveringen van nieuwe huurwoningen in 2012, waardoor de leegstand nog verder zal dalen tot een verwacht 4,3% eind van dit jaar.

Verwachting 2013 – 2016

De langere termijn verwachting van REIS is dat de absorptie in lijn zal blijven met de oplopende opleveringen hetgeen zal leiden tot leegstandspercentages van ca. 4,2% gedurende 2013-2016. De vraaghuur van huurwoningen stegen met 1,0% in het tweede kwartaal, hetgeen de grootste stijging in een kwartaal was in vijf jaar. Effectieve huurgroei steeg met 1,3%. Helaas steeg het aantal banen in het tweede kwartaal met gemiddeld 75.000 per maand, beduidend langzamer dan de 225.000 gedurende het eerste kwartaal. De schuldencrisis in Europa en de wurggreep waarin de Democraten en Republikeinen elkaar houden in het Amerikaanse Congres hebben werkgevers voorzichtiger gemaakt bij het aannemen van nieuwe mensen. Banengroei zal een belangrijke rol blijven spelen bij de prestatie van de huurappartementen sector in de tweede helft van dit jaar.

Impact nieuwbouw
De nieuwbouw van huurwoningen is gedurende de eerste twee kwartalen in lijn met de productie van 150.000 nieuwe woningen in 2012. Alhoewel dit het dubbele is van afgelopen jaar, is het ver onder het gemiddelde van de periode 1997-2006. Gegeven de tijd die het kost om woningen te ontwikkelen, zou dit betekenen dat nieuw aanbod de komende 18 maanden geen noemenswaardige invloed heeft. Echter, de effecten van de opstart van ontwikkeling zullen hun echte invloed pas laten gelden in 2014 en 2015. Aangezien de eerste vijf maanden van 2012 het aantal vergunningen voor multi family is toegenomen met 58,4% ten opzichte van vorig jaar, is een forser aantal opleveringen aannemelijk.

Kapitaal zoekt bestemming
Klasse A objecten in zogenaamde ‘core markets’ trekken het meeste kapitaal. Aangezien de hoeveelheid kapitaal op zoek naar Klasse A product nog altijd hoger is dan het aanbod, zorgt deze onbalans voor gefrustreerde kopers die niet in staat zijn om opgehaald kapitaal aan het werk te zetten. Dit heeft er toe geleid dat nieuwe strategieën ontstaan, zoals ‘build-to-own’ om een hoogwaardige klasse A portefeuille op te bouwen. Drijvende factor hierachter is het verschil tussen aanvangsrendementen van aankoop en ontwikkeling. Sommige beleggers hebben besloten liever te bouwen voor 6,5% – 7% aanvangsrendement dan kopen voor 5,0-5,5% of lager voor institutionele kwaliteit producten in core markten. Andere manieren om aan Klasse A producten te komen is door voorverkoop overeenkomsten te sluiten met ontwikkelaars. Door dit alles is inmiddels ook veel concurrentie ontstaan voor klasse B producten in de primary markets of Klasse A producten in secondary markets. Allemaal in de zoektocht naar een hoger rendement.

Lage rente
Er is momenteel meer kapitaal op zoek naar distressed deals dan er aanbod is. Volgens C&W, zijn er 
momenteel 250 private equity funds zoekende naar multi family als beleggingscategorie. Dit wordt
weerspiegeld in de aanvangsrendementen voor core, Klasse A projecten die onder de 4,5% liggen in
sommige markten met een gemiddelde van 5-6% voor de non-gateway markten. (Gateway: New York,
Boston, Washington DC, Los Angeles en San Fransisco). De vraag van beleggers heeft wereldwijd de
rendementen op Amerikaanse staatsleningen naar beneden gedrukt. Deze beleggersvraag heeft ook de
rente voor vastgoedleningen naar een recordlaagte gebracht. Zie hier een belangrijke oorzaak van de
enorm concurrerende markt voor de aankoop van huurcomplexen. Velen verwachten dat deze trend in
2013 door zal zetten.

Terughoudendheid banken
Buiten de ‘gateway’ steden, hebben de meeste markten nog geen sterk herstel gemerkt op de markt voor koopwoningen. Tegen de achtergrond van hogere huren heeft dit geleid tot een betere ontwikkeling van de betaalbaarheid van woningen ten opzichte van huur.

Echter, het is nog altijd bijzonder lastig om financiering voor een koopwoning te krijgen omdat veel leningverschaffers heel kritisch naar de krediethistorie van kopers kijken. Bovendien eisen zij een hoger aandeel eigen geld. Dit zorgt ervoor dat veel huurders niet in staat zijn om de overstap naar koop te maken. Ook kiezen velen ervoor om te huren vanwege de flexibiliteit die dit biedt. De onzekerheid op de banenmarkt is hierin een belangrijke factor. Vergelijk dit met de situatie van een huurder. Deze kan makkelijk verhuizen voor een nieuwe baan zonder de druk om eerst zijn huis te moeten verkopen. Het beleid van de overheid en van leningverschaffers zal een belangrijke rol spelen op de koop- en huurmarkt.

Scenario: jongvolwassenen huren langer
Harvard University berichtte onlangs dat alleen al 2011 er meer dan 1 miljoen nieuwe huishoudens waren 
bijgekomen op de huurmarkt in; de grootste stijging sinds begin jaren 80 van de vorige eeuw. Het onderzoek van Harvard bevestigde dat veel jong volwassenen wachten tot de banenmarkt verder verbeterd en tot de prijzen van koopwoningen niet langer dalen, alvorens ze overwegen om een woning te kopen. Volgens onderzoek van de Federal Reserve uit juni, is de mediaan van het vermogen van middle class huishoudens gedaald met 39% gedurende de laatste drie jaar. Voor een belangrijk deel is de achteruitgang een gevolg van dalende huizenprijzen. Dit zou kunnen betekenen dat de ouders van Generatie Y, die een belangrijk aandeel hebben in de huurderspool, veel minder snel in staat zullen zijn om bij te dragen aan de aankoop van een huis door hun kinderen. Mogelijk gevolg: jong volwassenen zullen veel langer blijven huren dan het geval was in vorige generaties. Daarnaast zijn er meer getrouwde stellen die huren ten opzichte van vorige generaties en meer midden- en hogere inkomens dan voorheen. Het nog altijd hoge aantal ‘foreclosures’ speelt daarbij een niet onaanzienlijke rol.

Levensverzekeraars worden kritischer
De concurrentie op de markt voor financieringen blijft zeer sterk. Veel levensverzekeringsmaatschappijen melden dat ze voorlopen op hun targets voor nieuwe leningen, met name core assets. Dientengevolge zullen zij in de tweede helft van 2012 selectiever zijn en zich meer richten op de hoogkwalitatieve objecten en partijen.

Wat betreft nieuwe leningen liggen Fannie Mae en Freddie Mac nog steeds op koers om hun beste jaar ooit te realiseren; hun gezamenlijke productie beslaat meer dan $ 50 miljard. Beide zijn zeer succesvol geweest bij securisatie van delen van hun portefeuille in 2012, dus zo lang obligatie beleggers interesse houden, zal hun productie hoog blijven.

Daling aantal wanbetalingen
Het aantal wanbetalingen op leningen bleef verder teruglopen gedurende het tweede kwartaal. JLL rapporteerde recent dat het aantal wanbetalingen voor levensverzekeringsmaatschappijen en Fannie en Freddie onder de 0,3% lag. Banken rapporteerden ook lagere wanbetalingspercentages. Met minder dan 3,5% liggen die 110 basispunten onder het hoogtepunt tijdens de crisis.

Trend: waardemaximalisatie, betrokken beheer
Appartementeneigenaren, inclusief Westplan, zijn gefocused op het verhogen van de effectieve huren om de waarde van de objecten te maximaliseren, nu en de komende kwartalen. Zelfs meer opportunistische projecten worden meer realistisch nu huurverhogingen reëel blijken te zijn in de meeste deelmarkten. Onderhoud en investeringen in projecten zijn haalbaarder en eigenaren worden rijkelijk beloond voor goed asset management en beheer.

*REIS (Real Estate Information Services), een vooraanstaande vastgoedmarktmonitor in de VS.

Door Taco Ulrich | Gepubliceerd op 20 september 2012