Schrijf hier in voor onze nieuwsbrief
  • Maandelijkse e-magazine
  • Wekelijkse updates
  • 60.000 lezers!

Vul hier uw e-mail in:

Vastgoedvergelijker

Taco Ulrich

Foto van Taco Ulrich Taco Ulrich is directeur van Westplan Investors NV en is verantwoordelijk voor investor relations. Voorafgaand aan zijn indiensttreding bij Westplan Investors NV was hij eigenaar van makelaarskantoor HRS Makelaardij en werkzaam bij FDC, een verzekeringskantoor. De heer Ulrich is afgestudeerd aan de HEAO (Sales en Marketing ) in Den Haag en heeft zijn ‘Master of Studies in Real Estate’ afgerond aan de Amsterdam School of Real Estate (Universiteit van Amsterdam).
 
 
Meer artikelen van Taco Ulrich

Chinees eruit? Chinees erin!

Wij richten ons al een enkele jaren op de winkelmarkt in de VS. Om precies te zijn op buurtwinkelcentra. We kopen van partijen met financiële problemen winkelcentra met een supermarkt als hoofdhuurder en leegstand in de aanpalende units. De bedoeling is om vervolgens de lege winkels te verhuren en daarmee de cashflow en de waarde van de investering te laten stijgen. Zodra alles stabiel verhuurd is, wordt het complex weer verkocht en de winst verdeeld. 

Een eenvoudige en doeltreffende strategie zult u zeggen maar hoe denkt Westplan zoiets te bewerkstelligen? In een markt waarbij de consumentenbestedingen laag zijn en internetverkopen een steeds groter marktaandeel krijgen ten koste van reguliere winkels.

Afgelopen jaar hebben we boven budget verhuurd. Dat komt niet alleen doordat onze mensen op ons kantoor in de VS zo geweldig zijn. Alhoewel ze overigens geweldig zijn, is de verhuur van lege winkelruimtes een traject met veel stappen. Stappen die, mits ze goed genomen worden, veel resultaat kunnen bieden.

Alvorens we ingaan op het hoe en wat, is het goed om ons te realiseren dat de economische ontwikkelingen in de VS, weliswaar met hobbels , een stuk beter gaan dan in Europa.  Doe daar nog een dosis Amerikaans ondernemerschap en optimisme bij en je hebt in beginsel een redelijk uitgangspunt om de winkels aan de man te brengen.

De vraag is, hoe komt het dat sommige partijen meer succes hebben dan andere?

Zonder uitputtend te willen zijn, volgen hier een aantal basisregels waar wij, bij Westplan, in geloven.

Open deur  

We beginnen met de welbekende open deur; het aanzicht van het complex moet goed zijn.  Zodra eigenaren in de financiële problemen raken, wordt veelal het klein onderhoud uitgesteld. Na verloop van tijd is het aanzicht van het complex bedroevend. Het gaat hier niet om grote onderhoudszaken maar om kleine accenten zoals de belijning op het parkeerterrein, de stoepjes, de prullenbakken, de groenvoorziening etcetera, die allemaal bepalend zijn voor de “look and feel”.

Door direct bij aankoop te investeren in de “make up” van het gebouw verhoog je de kans op verhuur aanzienlijk.

De tweede open deur is de locatie. Hiermee bedoelen we niet de locatie van de winkels want die moet altijd goed zijn, maar de locatie ten opzichte van je kantoor.

Wil je goed en effectief beheren en verhuren dan moet het complex op korte afstand liggen van  de eigenaar / beheerder. Op afstand onroerend goed beheren is lastig, winkels op afstand beheren is vrijwel onmogelijk. Iedereen met een woning in het buitenland kan hierover uit eigen ervaring meepraten. In de VS zijn de afstanden groot, te ver weg betekent te weinig aandacht en minder aandacht betekent minder verhuur.

Creativiteit

Een sterke hoofdhuurder zoals een goedlopende supermarkt  betekent veel “traffic” en daarmee potentiële klanten voor de omliggende winkels.

Om nieuwe huurders aan te trekken is een mooi verhuurbord en een goede hoofdhuurder echter niet genoeg.  Creatieve oplossingen bij de indeling van de winkelruimte maar ook creatieve oplossingen op financieel vlak zoals de opbouw van contracten om in de winkelruimte te investeren zijn een must. In onze budgetten nemen we extra ruimte op voor verbeteringen aan de winkels ten behoeve van huurders. Hieronder vallen bijvoorbeeld ook de verplaatsing van een goede huurder die om zakelijke redenen naar een kleinere winkelruimte binnen het complex wil.

Huurders weten wat ze tegenwoordig kunnen vragen en als je niet de armslag en creativiteit hebt om hierin mee te gaan, laat je kostbare omzet lopen.

Stelen

De huurprijzen van onze complexen ligt lager dan bij omliggende complexen. Doordat we hebben aangekocht tegen “distressed” prijzen kunnen wij huurprijzen rekenen die elders niet werken. Het eerste wat onze mensen doen, is heel gericht de goede huurders van omliggende winkelcentra benaderen en over halen om bij ons te huren. Dit “stelen” is gebruikelijk in de retail-wereld.

Samenstelling

Het meeste succes hebben we door gebruik te maken van “cold calling”, het rechtreeks benaderen van winkels en winkelketens per telefoon en mail met de vraag of ze niet willen verplaatsen en /of een nieuwe vestiging willen openen bij ons in het complex.

Hiermee doel ik op een complexere methode dan willekeurig ondernemers uit de Gouden Gids te bellen. Wij maken uitvoerig gebruik van verschillende databases zoals Costar en Retail Lease Track en brengen nauwkeurig in kaart wat de samenstelling is van vergelijkbare winkelcentra in onze regio en in de VS. Uit deze analyse  bepalen we welke winkels een goede aanvulling kunnen zijn op onze complexen. Als we een lijst hebben met type winkels, brengen we door middel van een andere database in kaart welke van die winkels in een straal van 5 mijl, 10 mijl en 20 mijl van ons complex reeds een vestiging hebben. Door die selectie  weer te vergelijken met de looptijd van contracten, de inkomens en bevolkingsopbouw kunnen we heel precies in kaart brengen op welke ondernemers we ons moeten richten. De vraag is vervolgens heel simpel; wilt u uw vestiging verplaatsen of wilt u een tweede vestiging openen?

Uit deze analyses halen we ook welke winkels uit het retail-speelveld verdwijnen en welke nieuwe winkels zich aandienen. Boek-  en videowinkels verliezen het van het internet en verdwijnen. Nieuwe trendy winkels en restaurants doen hun intrede.

Zo kan het zijn dat een Chinees restaurant niet meer voldoende klandizie ontvangt terwijl Little Busy Mandarin, één van onze huurders, een tweede vestiging wil openen. Little Busy Mandarin is een Chinees talencentrum gericht op kinderen, een nieuwe trend. Door al op jonge leeftijd Chinees te leren hebben deze Amerikaanse kinderen wellicht een streepje voor bij hun toekomstige zaken doen.

Door Taco Ulrich | Gepubliceerd op 26 juni 2012