Schrijf hier in voor onze nieuwsbrief
  • Maandelijkse e-magazine
  • Wekelijkse updates
  • 60.000 lezers!

Vul hier uw e-mail in:

Vastgoedvergelijker

Rogier Hentenaar

Foto van Rogier Hentenaar Rogier Hentenaar is hoofdredacteur van Vastgoedjournaal en verantwoordelijk voor de verslaggeving over de commerciële vastgoedmarkt zoals over (niet-)beursgenoteerde vastgoedfondsen, projectontwikkelaars, vastgoedbeleggers en makelaars. Ook schrijft hij met regelmaat over de ontwikkelingen in de Nederlandse woningmarkt.
 
 
Meer artikelen van Rogier Hentenaar

Buitenlandse beleggers ruimen slechte Nederlandse kantoren juist op

Het juichende bericht van JLL vandaag over de miljardeninvesteringen die over de Nederlandse vastgoedmarkt heenklotst was nog maar een paar uur oud of de eerste kritische reacties stroomden al binnen. Zo wordt gevreesd dat buitenlandse beleggers een enorme inschattingsfout maken wanneer ze in Nederlandse kantoren beleggen. Ik zie het probleem niet: de buitenlanders ruimen juist het slechte kantorenvastgoed op.

Als we de onderzoeksresultaten van JLL mogen geloven staat de Nederlandse commerciële vastgoedmarkt aan de vooravond van een ongekende koopgolf waarbij miljarden hun weg zoeken. Volgend jaar wordt zelfs een beleggingspiek verwacht. Vooral buitenlandse partijen zullen zich niet onbetuigd laten. Uit ons eigen doorlopende beleggingsonderzoek kwam al naar voren dat vooral Nederlandse kantoren in trek zijn bij buitenlandse beleggers. En daarvoor hoeven ze niet eens verhuurd te zijn.

Doemverhalen

JLL onderzocht nog verder en constateerde dat niet alleen de dure Zuidaskantoren (‘core’) gewild zijn maar ook de meer risicovolle ‘opportunistic’ en ‘distressed’ kantoren. Zeg maar de probleemgevallen van de Nederlandse kantorenmarkt. Dat die ook worden gekocht – vaak in een portefeuille – is alleen maar toe te juichen. De eerste eigenaren die toch al niets meer deden om hun kantoren goed te onderhouden bij gebrek aan huurders, kunnen die – weliswaar tegen een verlies – panden overdoen aan buitenlandse investeerders waarbij hun durf even groot is als het kapitaal waar zij over kunnen beschikken. Zij worden kennelijk ook niet gehinderd door de doemverhalen over de enorme leegstand hier te lande die zelfs na het aantrekken van de economie niet is op te lossen.

Nee, zij kijken op pand- en portefeuilleniveau wat er nodig is om de panden levensvatbaar te maken. Dankzij goedkope inkoop en lage kapitaalkosten durven deze opportunistische buitenlandse beleggers wel de gok te wagen. Sterker nog: ze kunnen rekenen op prettig dubbelcijferige rendementen. Zelfs als de aangekochte panden maar voor de helft gevuld zijn met huurders die bovendien tegen discountprijzen mogen huren. Tja, de vrees bestaat dat ze huurders weglokken uit de omringende kantoren, maar daar heb ik nog geen kantooreigenaar over horen klagen. Feitelijk zorgen deze buitenlandse partijen voor een nieuwe dynamiek in het slechtere deel van de Nederlandse kantorenmarkt. Dat is meer te prefereren dan dat Nederlandse eigenaren moedeloos hun leeglopende kantoren laten versloffen.

Zuidaspanden

Het platform van particuliere beleggers Vastgoed Belang, dat kritisch reageerde op de toestroom van buitenlandse partijen in Nederland, vreest voor meer leegstand wanneer de ‘investments funds’ ongelimiteerd in ons land hun gang mogen gaan. Ik zie dat probleem niet zozeer bij de probleemkantoren die door opportunistische beleggers worden gekocht, maar juist in het allerbeste deel, zeg maar de Zuidaspanden. Die worden namelijk gekocht door Duitse fondsen met grote beleggingsdwang en met een kort geheugen. Zij kopen graag nieuwe kantoren van ontwikkelaars met langjarige contracten en brengen daarmee hun landgenoten op termijn in de problemen. Wie herinnert zich Deka niet die ruim een decennium de beste kantoren in Nederland aankocht en nu met oplopende leegstand kampt? Wat dacht u van Commerz Real die de huurders AkzoNobel en Stibbe in de Atriumtorens ziet vertrekken naar nieuwe, door landgenoot Union aangekochte nieuwbouw een steenworp verderop op de Zuidas?

Zolang Duitse partijen gretig nieuwbouw met een huurcontract afnemen, zullen ontwikkelaars aan die vraag proberen te voldoen. En omdat de Nederlandse kantorenmarkt een vervangingsmarkt is, zullen de problemen in de Nederlandse kantorenmarkt zeker niet verminderen. Maar dan staan weer andere buitenlandse risico-investeerders klaar die in het gat zullen springen. En die dynamiek van de markt moeten we juist koesteren, hoe vervelend het soms ook is.

Door Rogier Hentenaar | Gepubliceerd op 19 mei 2014