Beleggen in Winkels
In Nederland beschikken wij medio 2011 over 117.068 winkelpanden (gemiddelde van WVO per verkoop punt van 267) met een totaal oppervlak van ca, 27.712.000m2, waarvan 2.609.000 miljoen m2 (6% van het totaal aantal verkoop punten) leeg staat.5
Winkels kunnen worden ingedeeld op 3 soorten locaties.
A-locatie : Aller drukste gebied, bedrijven die zich vaak in deze gebieden vestigen zijn bijvoorbeeld de V&D, Beijenkorf, Hema.
B-locatie : Dit zijn de aanloopstraten naar het A-gebied, deze gebieden zijn minder druk, omdat er meestal meerdere aanloopstraten zijn.
C-Locatie : uitlopers van het hoofdwinkelbestand, vaak historisch bepaald. (ten Have G.M 2002)
Sinds de Tweede Wereld Oorlog heeft Nederland een strikt gereguleerd vestigingsbeleid voor de detailhandel gehad. Hierdoor bleef de onderlinge concurrentie tussen de verschillende winkelcentra beperkt en kon ook de leegstand in de hand gehouden worden. Een lichte versoepeling van het vestigingsbeleid in de jaren ’90 van de vorige eeuw heeft wel tot gevolg gehad dat er grote winkelconcentraties ontstonden aan de rand van de steden, dat op sommige plaatsen tot enig overaanbod heeft geleid.
De winkelcentra worden grofweg ingedeeld naar binnenstedelijk, stadsdeelcentra, wijkcentra en buurtcentra. De leegstand manifesteert zich hoofdzakelijk in de aanloopstraten naar de kernwinkelgebieden en op perifere locaties. Van het totaalaanbod aan winkels is 14.49% 5 gericht op grootschalige detailhandel zoals de woonboulevards, doe het zelf, etc
Een duidelijke trend in de winkelmarkt is het groter worden van het winkelvloeroppervlak. Met name de grote (vaak internationale) winkelketens zijn steeds vaker opzoek naar winkels met grotere metrages op toplocaties om hun winkels zo efficiënt mogelijk te exploiteren.
De belangrijkste economische drijvers van de winkelmarkt zijn het consumentenvertrouwen en de consumentenbestedingen. Het consumenten vertrouwen ziet het voor het jaar 2010 en 1ste kwartaal van 2011 er als volgt uit.
Winkel vastgoed
De meest courante winkelmeters bevinden zich in de historische kernen van de grote steden van ons land. Deze locaties trekken de hoogste bezoekersaantallen, omdat naast een grote diversiteit aan winkels tevens cultuur en ontspanning worden geboden. Gesteld kan worden dat de winkels met de hoogste huurprijs per vierkante meter en de hoogste investeringsprijs per vierkante meter op de door het publiek meest bezochte plaatsen zijn gelegen. Een goed voorbeeld is de Kalverstraat in Amsterdam, waar in het drukste gedeelte wel €2750 huur per vierkante meter per jaar wordt betaald en waarvoor een investeerder wel een prijs van ruim 25 maal de jaarhuur overheeft.Om de duurste winkelstraten van Nederland op een rij te zetten de volgende grafiekDuurste winkelstraat van Nederland
Wanneer dit in internationaal perspectief wordt gezien valt dit erg mee. Uitgaande van een dollar koers van 1:0,7
Duurste winkelstraten internationaal
Op basis van onderstaande tabel is op de gemiddelde aankoopprijs van een investeerder van een winkelpand vrij op naam op een top winkellocatie in het westen van het land gebaseerd op een gemiddeld aanvangsrendement van 5,6% 3
Dit impliceert dat deze investeerder 17,86 (100: 5,6) maal de huur betaald om het vrij op naam te verwerven
Als beleggingscategorie is het winkelsegment met circa 36%(2.2 miljard4) van het totale beleggingsvolume in vastgoed in 2010 vanwege het lage risico en stabiele rendement interessant, mits geïnvesteerd wordt in strategisch goed gelegen locaties met relatief hoge passantenstromen.
Meer informatie over de verschillende vastgoedsectoren:
1 Bron DTZ Zadelhoff Nederland compleet factscheets kantorern- en bedrijfsruimtemarkt januari 2011
2 Bron: Cushman & Wakefield Marketbeat the Netherlands office snapshot
3 Bron: DTZ Zadelhoff aanvangsrendementen
4 Bron Jones Lang LaSalle Dutch Capital Markets Bulleting – 2011
5 Bron: Locatus retail facts 2011
6 Bron: CBS verderingen in de woningvoorraad
7 bron:CBS Woningvoorraad naar eigendom per gemeente
8 Bron: commissie sociaal-Economische Deskundigen Raport Naar een intergrale hervorming van de woningmarkt
9 Bron: Vereniging van Nederlandse Gemeenten
10 Bron Rijksoverheid ministerie van VROM
11 Bron: CBS conjunctuurbericht, maandag 21 maart 2011
12 Bron: DTZ Zadelhoff Nederland Factsheet bedrijfsruimtemarkt januari 2011
Nick Blom is na zijn HBO Makelaardij opleiding, begonnen als woning makelaar in Amsterdam. In 2007 heeft hij de overstap gemaakt naar een van de grootste aanbieders van niet-beursgenoteerd vastgoedfondsen van Nederland. Daar is hij gestart als vastgoedmanager (beheer) en uiteindelijk is hij verantwoordelijk geweest voor een commerciële afdeling gericht op particuliere beleggers. Sinds 2009 is Nick directeur van Vastgoedvergelijker.nl en hoofdredacteur van het maandelijkse Vastgoedvergelijker.nl E-magazine.
