Beleggen in kantoren
Wanneer u wilt beleggen in kantoren is het belangrijk een goed beeld te hebben van de huidige kantoren markt.
In Nederland beschikken wij momenteel over ca. 46,5 miljoen1 vierkante kantoormeters. Deze meters vinden zich verspreid over het land uiteenlopend van specifieke kantoorlocaties in de vier grote steden tot aan de locaties in woonomgevingen van de kleinere steden. De meest courante en tevens duurste kantoormeters bevinden zich in de kantoorlocaties van de vier grote steden Amsterdam, Rotterdam, Den Haag en Utrecht.
Voor de courantheid en prijsbepaling van een kantoormeter zijn o.a bepalend:
-locatie stad/regio
-aanzienlijke bevolkingsdichtheid
-nabijheid openbaarvervoer
-parkeergelegenheid
-nabijheid van winkels
-ontsluiting naar doorgaande- en snelwegen
-nieuw- en eigentijdse indeling (kantoortuinen en vergaande communicatie eisen)
-forse omvang en goed niveau van de mede huurders in de nabije omtrek
-duurzaamheid
Het komt nogal eens voor dat bedrijven in tijden van hoogconjunctuur in hun zoektocht naar kantoormeters om reden van huurprijs kiezen voor minder courante kantoren. Meestal wordt dan voor beperkte huurperiode gekozen. Bij een conjunctuuromslag en ontstaan van leegstand op goede kantoorstand zien dergelijke bedrijven hun kans schoon en verhuizen naar kantoorlocaties op stand tegen relatief gunstige voorwaarden.
Een belegger in kantoren baseert zijn aankoopprijs allereerst op de inkomende huurstroom, maar daarnaast op de courantheid. Hoe couranter het kantoor des te minder kans dat de kantoormeters vroeg of laat leeg komen te staan met huurderving tot gevolg. Zo was eind 2010 het aanvangsrendement op de Zuid-as van Amsterdam 6.05% dit impliceert dat er 16.53 keer de Bruto jaarhuur om het kantoorpand vrij op naam geleverd te krijgen. 2
Kantoren blijken in de praktijk tamelijk gevoelig te zijn voor conjuncturele schommelingen. Dit heeft te maken met de zich snel manifesterende vraag naar kantoormeters bij hoogconjunctuur en de behoefte om vanwege kostenbesparing kantoormeters af te storen bij laagconjunctuur.
Ook speelt de welbekende “varkenscyclus” een grote rol. Kantoren kennen namelijk een relatief lange voorbereidings- en bouwtijd. Als het economisch goed gaat worden nieuwe kantoren gepland en gebouwd, welke vaak en masse gereed komen wanneer de economie alweer op zijn retour is. Probleem is dan dat de behoeft aan de nieuwe kantoren alweer verminderd is met een overschot tot gevolg. Dit fenomeen deed zich laatstelijk ook weer voor aan het begin van deze eeuw. Daarentegen wordt niet gepland en gebouwd in slechte economische omstandigheden, zodat wanneer het tij keert een tekort ontstaat.
Op basis van onderstaande tabel is de gemiddelde aankoopprijs van een investeerder op een top A1 kantoorlocatie in het westen van het land gebaseerd op een gemiddeld aanvangsrendement van 6,93%. Dit impliceert dat deze investeerder 14,43 (100: 6,93) maal de jaar huur betaald om het vrij op naam te verwerven3
Kantoren transacties
Met een leegstandspercentage van 14% (6,98mln. M2) heeft de markt nog steeds last met het overschot van begin deze eeuw. De huidige leegstandproblematiek is overigens ook te wijten aan demografische factoren (vergrijzing) en aan het grote percentage verouderde kantoren die niet meer aan de eisen van deze tijd voldoen. Gevolg is dat nog dagelijks nieuwe kantoren worden bijgebouwd om aan de vraag naar moderne kantoren te voldoen, terwijl verouderde kantoren blijven leegstaan.1
Als beleggingscategorie is het kantorensegment met circa 34,43% (2.1 miljard 4) van het totale beleggingsvolume vastgoed in 2010 absoluut interessant, mits geïnvesteerd wordt in moderne strategisch goed gelegen kantoren en aansluiting wordt gezocht bij een fonds met een forse gespreide kantoorportefeuille en actie vastgoedmanagement. Wilt u beleggen in kantoren laat u dan goed adviseren.
Meer informatie over de verschillende vastgoedsectoren:
1 Bron DTZ Zadelhoff Nederland compleet factscheets kantorern- en bedrijfsruimtemarkt januari 2011
2 Bron: Cushman & Wakefield Marketbeat the Netherlands office snapshot
3 Bron: DTZ Zadelhoff aanvangsrendementen
4 Bron Jones Lang LaSalle Dutch Capital Markets Bulleting – 2011
Nick Blom is na zijn HBO Makelaardij opleiding, begonnen als woning makelaar in Amsterdam. In 2007 heeft hij de overstap gemaakt naar een van de grootste aanbieders van niet-beursgenoteerd vastgoedfondsen van Nederland. Daar is hij gestart als vastgoedmanager (beheer) en uiteindelijk is hij verantwoordelijk geweest voor een commerciële afdeling gericht op particuliere beleggers. Sinds 2009 is Nick directeur van Vastgoedvergelijker.nl en hoofdredacteur van het maandelijkse Vastgoedvergelijker.nl E-magazine.
