Schrijf hier in voor onze nieuwsbrief
  • Maandelijkse e-magazine
  • Wekelijkse updates
  • 60.000 lezers!

Vul hier uw e-mail in:

Vastgoedvergelijker

Gerdo de Jager

Foto van Gerdo de Jager Gerdo de Jager (1971) studeerde International Business Administration aan de Hogeschool Utrecht. Na zijn afstuderen (1995) is hij als ondernemer op een breed terrein van vermogensadvies actief, en beschikt over een netwerk van professionals binnen de vastgoed- en bancaire wereld. Vanuit zijn praktijk met vermogensvraagstukken van ondernemers en vermogende particulieren heeft hij sinds 2005 ervaring opgedaan met beleggingen in niet-beursgenoteerd vastgoed en de daaraan verbonden behoefte aan informatie. De oprichting van Beurswaage was een logisch gevolg. Hij is geregistreerd senior beleggingsadviseur bij DSI (Dutch Securities Institute), en is als columnist verbonden aan IEX.nl en Analist.nl. Voorheen schreef hij tevens columns voor onder andere Inveztor.
 
 
Meer artikelen van Gerdo de Jager

Beleggen in parkeergarages

Gratis parkeren is in Nederland zo langzamerhand iets uit vervlogen tijden. Door een groeiend wagenpark, een toename van het autogebruik en schaarse ruimte in binnensteden neemt de druk op parkeerruimte toe. Liggen hier kansen voor beleggers?

Wie met de auto een bezoek wil brengen aan de binnenstad van Amsterdam moet tegenwoordig een dikke portemonnee meebrengen. Een parkeerplek op straat kost vijf euro per uur en de tarieven in parkeergarages wijken daar niet veel van af. Daarmee is Amsterdam de op vier na duurste parkeerstad ter wereld. Maar Amsterdam staat niet alleen: in heel Nederland zijn de parkeertarieven de afgelopen jaren fors gestegen.

Parkeertarieven

Lag het gemiddelde uurtarief in openbare parkeergarages in 1999 nog op 0,93 euro, in 2007 was dit 1,33 euro. Dat komt neer op een stijging van circa 5% per jaar. Kijken we naar afzonderlijke parkeergarages dan zien we soms tariefsverhogingen van 10% op jaarbasis. Parkeertarieven op straat doen daar niet voor onder. Sterker nog, als het gaat om grote centrum/winkelgebieden dan zien we over deze periode een prijsstijging van gemiddeld circa 1,50 euro naar circa 2,25 euro per uur. De parkeertarieven in Nederland zijn over de gehele linie duidelijk harder gestegen dan de inflatie.

Voor Europa zijn soortgelijke gegevens niet bekend. Wel blijkt uit het jaaroverzicht over 2008 van Q-Park, een van de grootste exploitanten van parkeergarages in Europa, dat de gemiddelde tariefstijging in Europa iets boven de 5% ligt. Ook deze toename overtreft de inflatie ruimschoots.

Naast het normale marktmechanisme van vraag en aanbod, worden de parkeertarieven bepaald door overheidsbeleid. Lokale overheden stellen immers de parkeertarieven op straat vast. In heel Europa, en zeker in Nederland, is een tendens zichtbaar dat gemeenten auto’s weren uit de binnensteden en het openbaar vervoer stimuleren. Tariefstijgingen zijn dan ook aan de orde van de dag. Bijkomend voordeel is dat de opbrengsten ook weer gebruikt kunnen worden om de tekorten elders op de begroting aan te vullen. Voorts proberen overheden het parkeren op straat te ontmoedigen door hogere tarieven te hanteren dan parkeergarages. De binnensteden komen immers veel beter tot hun recht zonder al het blik op straat, zo is de gedachte.

Parkeerdruk

De parkeerdruk in de binnensteden, waar de openbare ruimte schaars is, neemt ondanks de overheidsmaatregelen toe. Een toename van het autobezit en de automobiliteit liggen hieraan ten grondslag. Het autobezit in Nederland is sinds 2000 met gemiddeld twee procent per jaar gegroeid. Begin vorig jaar waren er 7,6 miljoen auto’s. En naar verwachting zullen daar tot 2030 nog eens 0,6 – 3,5 miljoen auto’s bijkomen, welke prognose gebaseerd is op een verwachte toename van het aantal huishoudens en een verdere groei van het autobezit per huishouden. Volgens research van Bouwfonds REIM bestaat er een sterke correlatie tussen de groei van het aantal huishoudens en de groei van het autobezit. Daarnaast zal ook het personenverkeer blijven toenemen, in het bijzonder de automobiliteit.

Ook elders in Europa is het autobezit fors toegenomen. De sterkste groei deed zich de afgelopen jaren voor in Oost-Europa, maar West-Europa telt nog altijd de meeste auto’s. Demografische ontwikkelingen resulteren in een verdere groei van het autobezit. Zo zal de bevolking in Europa tussen 2008 en 2030 naar verwachting met 5% toenemen. De verschillen per land zijn echter groot. Zo slaat in sommige landen, zoals Duitsland, de vergrijzing hard toe, al is het effect daarvan op de parkeermarkt volgens Bouwfonds REIM nog niet goed in te schatten. Duidelijk is wel dat 65-plussers minder kilometers afleggen. Een positieve trend is de stijging van het aantal huishoudens, waardoor ook het aantal auto’s per huishouden toeneemt.

Defensieve belegging

Door de verwachte verdere toename van het autobezit in zowel Nederland als Europa ontstaat er ook meer behoefte aan parkeerfaciliteiten. Daar komt bij dat overheden zoals gezegd het parkeren op straat willen ontmoedigen. In Nederland wordt de bouw van parkeergarages gestimuleerd, maar dat stuit in de binnensteden vaak op veel verzet. Helaas zijn er in zowel in Nederland als Europa weinig data beschikbaar over het huidige aanbod van parkeerplaatsen. Q-Park raamt het totaal aantal publieke parkeerplaatsen in West-Europa op circa 300 miljoen, maar daarvan zijn slechts 10,5 miljoen betaald. De publieke parkeerplaatsen brengen naar schatting 45 miljard euro per jaar op en dat zal in 2012 bijna 50 miljard zijn.

Tegen deze achtergrond kunnen betaalde parkeergarages een interessante belegging zijn. Hoewel het om een relatief nieuwe markt gaat, signaleert Bouwfonds REIM (dat een institutioneel parkeergaragefonds heeft met zo’n EUR 270 miljoen aan parkeergarages in zes landen) een toenemende belangstelling voor het beleggen in parkeergarages. Bouwfonds REIM heeft onlangs een particulier parkeergaragefonds (als feeder op het institutionele parkeergaragefonds) op de markt gebracht met een eigen vermogen van EUR 15,2 miljoen, waarvoor nog slechts enkele participaties beschikbaar zijn. Zo kunnen parkeergarages een interessante  – defensieve – aanvulling zijn binnen een vastgoedbeleggingsportefeuille. Parkeergarages zijn minder kwetsbaar voor het economische klimaat dan kantoren en is het gebruikelijk om zeer lange huurcontracten van 15 tot 30 jaar af te sluiten. Omdat de huren bovendien geïndexeerd zijn, heeft een belegging in een parkeergarage ook een inflatiebestendig karakter.

Locatie, locatie, locatie

Als huurders in kantoren of winkels failliet gaan of verhuizen, dan wordt de eigenaar met leegstand en dus een verlies aan inkomsten geconfronteerd. Bij parkeergarages is dat niet het geval. Wanneer de exploitant wegvalt, zullen de automobilisten gewoon blijven komen. De binnenkomende parkeergelden compenseren in dat geval de huurderving.

Parkeergarages hebben derhalve een defensief risicoprofiel, mits er sprake is van een goede locatie. Want wat voor vastgoed in het algemeen geldt, gaat voor parkeergarages nog meer op: de locatie is bepalend voor het rendement. Bijkomend probleem is dat parkeergarages op zich geen bezoekers trekken, zodat andere bestemmingen bepalen of een gebied een toplocatie is of niet.

Omdat veel bezoekers gebruik maken van een parkeergarage om te gaan winkelen, is de aantrekkelijkheid van het winkelgebied vaak doorslaggevend voor het succes van een parkeergarage. Daarbij zijn winkels voor de dagelijkse boodschappen minder gevoelig voor conjuncturele veranderingen dan de non-food sector. Voorts zijn ook parkeergarages bij vliegvelden en kantoorparken volatieler vanwege de invloed van de staat van de economie op de bezoekersaantallen. Parkeergarages bij ziekenhuizen zijn daarentegen weer uiterst stabiel, zo stelt Bouwfonds REIM vast.

Rendementen

Volgens Bouwfonds REIM leverde een belegging in parkeergarages in Nederland de afgelopen vijf jaar een beter rendement op dan andere vastgoedcategorieën. In weerwil van de economische crisis werd over de periode 2004-2009 een rendement behaald van gemiddeld 10,9% per jaar. Dat steekt gunstig af bij het rendement op kantoren over dezelfde periode van gemiddeld 7,3% per jaar.

Ofschoon parkeergarages niet zo gevoelig zijn voor de conjunctuur als kantoren of non-food retail, zal de bezettingsgraad wel degelijk te lijden hebben onder een dalende koopkracht van de consument. Daarnaast moet bedacht worden dat de vastgoedmarkt voor parkeergarages niet transparant is. Aangezien er weinig transacties in de markt plaatsvinden, ontbreken gegevens over aanvangsrendementen, huurprijsontwikkeling en bezettingsgraden.

Door Gerdo de Jager | Gepubliceerd op 18 oktober 2011