Schrijf hier in voor onze nieuwsbrief
  • Maandelijkse e-magazine
  • Wekelijkse updates
  • 60.000 lezers!

Vul hier uw e-mail in:

Vastgoedvergelijker

Arjan Endhoven

Foto van Arjan Endhoven Arjan studeerde Fiscale Economie aan de Universiteit van Amsterdam en is sinds 1999 aan de Belastingadviespraktijk van BDO in Amstelveen verbonden. Daarvoor werkte hij vijf jaar in de internationale corporate en vastgoedadviespraktijk van één van de grootste internationale accountants- en belastingadvieskantoren. In zijn dagelijkse praktijk is hij partner Belastingadvies en adviseert hij met name op het gebied van vennootschapsbelasting, internationaal belastingrecht en omzet- en overdrachtsbelasting. Tot zijn cliënten behoren o.a. hotelexploitanten, private vastgoedinvesteerders, projectontwikkelaars, private en publieke vastgoedfondsen en initiatoren, merchant banks en institutionele beleggers. Hij schreef diverse publicaties in vaktijdschriften, gaf les aan o.a. de NVM SOM en was spreker op en organisator van diverse seminars van BDO. Arjan is lid van de Vereniging Vastgoedfiscalisten. Voor BDO Nederland is hij de liaison partner in het real estate competence center van BDO International.
 
 
Meer artikelen van Arjan Endhoven

Beheersing van vastgoedwaarderingen

Het zijn turbulente tijden voor de vastgoedsector. Door economisch laagconjunctuur, gebrek aan vertrouwen en grootschalige afwaarderingen van vastgoed, is er sterke behoefte aan transparante en reële vastgoedtaxaties, die onderling beter te vergelijken zijn. Richtlijnen van onder andere accountants en taxateurs, wet- en regelgeving, zoals de EU Alternative Investment Fund Managers Directive (hierna AIFMD) en wijzigingen in de International Financial Reporting Standards (IFRS) spelen daar op in. Sommige taxateurs beschikken daarvoor inmiddels over een ISAE 3402 verklaring. In deze bijdrage een uitleg hierover.

Eisen aan de taxateur

Het Platform Taxateurs en Accountants (PTA) heeft aanbevelingen gepresenteerd om de kwaliteit van taxaties te verbeteren. Eerder was door het platform een concept-document met aanbevelingen voor commentaar voorgelegd aan brancheorganisaties, toezichthouders en andere belanghebbenden. Op basis van de ontvangen reacties is in juni 2013 een finaal rapport met 28 aanbevelingen voor taxeren en taxatierapporten vastgesteld. Taxateurs gebruiken nu dit rapport en de AIFMD en IFRS regels om hun interne beheersing rondom taxaties verder te formaliseren en extern te laten toetsen (auditen).

Wijzigingen in IFRS en AIFMD raken direct de klanten van taxateurs. Instellingen die in vastgoed en vastgoedfondsen investeren, zoals pensioenfondsen, banken en verzekeraars zullen de invloeden van de richtlijn voelen, maar ook beheerders van vastgoedfondsen vallen door de AIFMD onder financieel toezicht. Voor de klanten van taxateurs wordt het daarmee van nog groter belang om inzicht te hebben in de maatregelen die de taxateur heeft getroffen om de vastgoedportefeuille op een zo transparante en reëel mogelijke wijze te waarderen. Er zijn immers vele belanghebbenden bij het taxatieverslag.

Een zogenaamd ISAE 3402-rapport over de diensten van de taxateur is een algemeen erkend instrument om klanten aan te tonen dat de interne beheersing van de organisatie op orde is en geeft inzicht in de wijze waarop een taxatie van een vastgoedobject is uitgevoerd. Met een ISAE 3402-rapport laat de gecertificeerde organisatie tevens zien dat zij maatregelen heeft getroffen ter beheersing van risico’s. In een zogenoemde Type II-rapportage wordt daarnaast zichtbaar dat deze maatregelen ook effectief gewerkt hebben over een periode van minimaal zes maanden. Een ISAE3402-audit wordt om die reden ieder jaar herhaald, om te zorgen voor een goede beheersbare borging.

ISAE 3402

ISAE 3402 is een internationale standaard voor Third Party Reporting, waarbij een onafhankelijke derde een verklaring geeft over de dienstverlening. Het ISAE 3402-rapport geeft een vastgoedbeleggingsfonds en andere belanghebbenden zekerheid over de interne beheersing bij een taxateur, die periodiek de vastgoedportefeuille van het fonds beoordeelt. Ook voor de accountant van het vastgoedfonds is dit van belang. Hij dient immers de jaarrekening van het fonds te beoordelen en het vastgoed is natuurlijk het primaire bezit en inkomstenstroom van het fonds. Een correcte, transparante taxatie draagt daarom bij aan het proces van jaarrekeningcontrole.

Het ISAE 3402-rapport bevat:

  • Geheimhoudingsverklaring
  • Assurance rapport- een verklaring van de serviceauditor over de interne beheersing;
  • Dienstverlening taxateur – een algemene beschrijving van de activiteiten en de dienstverlenende primaire processen van de gecertificeerde organisatie en een beschrijving van de interne beheersing.
  • Controle matrix (beheersmaatregelen)- in de beschrijving van de interne beheersing worden per (deel)proces de interne beheersdoelstellingen en bijbehorende -maatregelen opgenomen;

ISAE 3402 kent een Type I- en een Type II-rapportage. Het verschil tussen beide rapportages is gelegen in de diepgang: het moment of de periode die wordt beoordeeld.

  1. In het Type I-rapport wordt verklaard of de beschreven maatregelen op een bepaald moment toereikend zijn om de geformuleerde beheersdoelstellingen te realiseren en of deze maatregelen op dat moment zijn geïmplementeerd. Hieruit volgt dat de diepgang bij Type I is beperkt tot de ‘opzet’ en het ‘bestaan’ van de interne beheersing.
  2. In het Type II-rapport wordt verklaard of de beschreven maatregelen over een bepaalde periode – meestal zes maanden – toereikend zijn geweest om de geformuleerde beheersdoelstellingen te realiseren en of de maatregelen in deze periode effectief hebben gewerkt. Hieruit volgt dat de diepgang bij Type II ook de ‘werking’ van de interne beheersing omvat. Type II kent (half)jaarlijkse vervolgonderzoeken met aaneensluitende periodes.

Voordelen ISAE 3402

Veel vastgoedbeleggingsfondsen staan onder toezicht van de Autoriteit Financiële Markten (AFM) en hebben derhalve een vergunningsplicht. De taxateur dient zijn dienstverlening te laten aansluiten op de kwaliteitseisen van de beleggingsfondsen. Met een ISAE 3402-rapport binnen de vastgoedsector en specifiek voor vastgoedtaxaties biedt de taxateur dit onderscheidend vermogen.

De taxateur is met een ISAE 3402-rapport transparant over de wijze van taxeren en het voldoen aan de relevante richtlijnen, wet- en regelgeving.

Samen met het ISAE3402 rapport en de implementatie van de 28 PTA aanbevelingen toont de taxateur aan dat zij voldoet aan de richtlijnen die vanuit de toezichthouders worden gesteld. Zo geven ze klanten de zekerheid dat de uitbesteding van de waardering van hun onroerend goed in goede handen is.

Daarnaast kan de taxateur de ISAE 3402-rapportage gebruiken als een efficiënt en effectief stuur- en verantwoordingsmiddel om binnen de eigen onderneming het interne beheerstelsel vast te leggen en op naleving te laten toetsen.

Het ISAE 3402-rapport is een rapportage die zich vooral richt op accountants. Bij een juiste scope kunnen de accountants steunen op de ISAE 3402-verklaring en hoeven zij niet zelf eigen waarnemingen uit te voeren om de processen, die gevolgd zijn door de taxateur in zijn werk, te beoordelen of taxaties na te rekenen.

Conclusie

Met een ISAE3402 wordt meer grip gekregen op het taxatieproces en vooral op de kwaliteit en transparantie hiervan. Dit geeft meer vertrouwen.

Utrecht, maart 2015

BDO Risk Advisory Services
Geertje Strampel, Senior Manager, Geertje.strampel@bdo.nl
Bram van den Elshout, Consultant, bram.van.den.elshout@bdo.nl

Door Arjan Endhoven | Gepubliceerd op 28 april 2015