Schrijf hier in voor onze nieuwsbrief
  • Maandelijkse e-magazine
  • Wekelijkse updates
  • 60.000 lezers!

Vul hier uw e-mail in:

Vastgoedvergelijker

‘Banken krijgen oog voor cashflow uit vastgoedbeleggingen’

Vastgoedfinanciers focussen steeds minder op de marktwaarde of loan-to-value van vastgoedbeleggingen. In plaats daarvan huib_boissevainletten ze meer op de kwaliteit van de cashflow. “Dat is een goede zaak”, stelt Huib Boissevain, directeur/oprichter van fondsaanbieder Annexum.

“Banken kijken van ousher teveel naar de marktwaarde of de loan-to-value van het vastgoed. Maar we zien een kentering op dit vlak. Banken gaan nu in toenemende mate letten op  cashflow. Zeg maar het rendement dat beleggers maken op het vastgoed. En dat is verstandig om in deze lastige economische omstandigheden de problemen met vastgoed op te lossen”, zegt Boissevain in een toelichting op de jaarcijfers 2012 van het Vastgoed Fundament Fonds (VFF).

Annexum, de beheerder van het VFF, wist alle herfinancieringen met de huisbanken ING Bank en FGH Bank te verlengen. “Voor 2013 hebben we geen herfinancieringissues meer”. Voor hoe lang de leningen zijn verlengd, wil Boissevain niet direct een antwoord geven. “De leningen zijn namelijk afgesloten per pand en hebben allemaal verschillende leningcondities. Sommige zijn zes maanden verlengd, andere korter. We hebben hierover met de banken regelmatig voortgangsgesprekken.”

Het Vastgoed Fundament Fonds (VFF), een fonds dat belegt in zestien kantoren en bedrijfsruimten in Nederland, heeft een lastig jaar achter de rug. Het kampt met aanhoudende afwaarderingen en een dalende bezettingsgraad als gevolg van de verslechterde kantoren- en bedrijfsruimtemarkt. Dat bleek vorige week bij de jaarlijkse vergadering voor VFF-beleggers.

Loan-to-value naar 18%

Zo kwam het resultaat na belasting in 2012 uit op €4,7 miljoen negatief als gevolg van een afboeking van €4,6 miljoen op het direct vastgoed. Het boekjaar ervoor (2011) was overigens nog slechter: €11,5 miljoen negatief. De huuropbrengsten daalden van €7,355 miljoen in 2011 naar €6,667 miljoen in 2012 en de boekwaarde van de vastgoedportefeuille nam af van €75,0 miljoen eind 2011 naar €70,4 miljoen. De afwaardering leidde ertoe dat het eigen vermogen ten opzichte van de balans – de loan-to-value – verder is gedaald van 23% eind 2011 naar een magere 18% eind december 2012. Oorspronkelijk was met de banken overeengekomen dat deze waarde niet onder de 35% mocht zakken.

De lastige verhuurmarkt voor het VFF blijkt voorts uit de daling van de bezettingsgraad: die nam af van 88,2% eind 2011 naar 79,1% eind vorig jaar. Boissevain: “We hebben hier en daar nieuwe huurders voor de panden weten te vinden zodat we de ontstane leegstand door vertrekkende huurders hebben weten op te vullen. Per saldo behalen we voldoende cashflow om alle kosten inclusief de bankrente te kunnen dekken.”

Dividend in aandelen

Begin vorig jaar onderzocht beheerder Annexum of het mogelijk was het VFF te laten fuseren met andere kantorenfondsen van Annexum. Die fusie ging uiteindelijk niet door. Daarnaast konden beleggers sinds de herfst van 2011 niet meer hun stukken verkopen omdat het fonds niet de liquiditeiten bezat om de stukken in te nemen. Sinds 1 januari dit jaar is het VFF genoteerd op het handelsplatform van NPEX waardoor er weer handel mogelijk is. Op NPEX vindt de prijsvorming plaats tussen beleggers onderling.  De laatst bekende handelskoers bedraagt per 31 maart 2013 €11,78. Op het NPEX-platform kan op enkele tientallen portefeuilles met stukken VFF worden geboden met vraagprijzen die liggen tussen €8,50 en €15 per stuk. Momenteel staan er slechts een paar biedingen uit van beleggers, waaronder één die €500 biedt voor 500 aandelen VFF en één die €610 wil betalen voor 100 aandelen VFF.

Door de zorgelijke liquiditeitspositie keert het VFF het dividend alleen uit in aandelen. Een belegger in VFF meldt Vastgoedjournaal dat de dividendbetaling in aandelen weinig heeft opgeleverd omdat de handelskoers meteen een aantal punten zakte. “Zo betalen we ons eigen dividend”, zegt deze belegger die anoniem wenst te blijven.

Door Redactie | Gepubliceerd op 29 april 2013

Dit bericht is geplaatst in Algemeen
Tags: , , , , .
LinkedIn Twitter NUjij
Print Friendly, PDF & Email