Schrijf hier in voor onze nieuwsbrief
  • Maandelijkse e-magazine
  • Wekelijkse updates
  • 60.000 lezers!

Vul hier uw e-mail in:

Vastgoedvergelijker

Gerdo de Jager

Foto van Gerdo de Jager Gerdo de Jager (1971) studeerde International Business Administration aan de Hogeschool Utrecht. Na zijn afstuderen (1995) is hij als ondernemer op een breed terrein van vermogensadvies actief, en beschikt over een netwerk van professionals binnen de vastgoed- en bancaire wereld. Vanuit zijn praktijk met vermogensvraagstukken van ondernemers en vermogende particulieren heeft hij sinds 2005 ervaring opgedaan met beleggingen in niet-beursgenoteerd vastgoed en de daaraan verbonden behoefte aan informatie. De oprichting van Beurswaage was een logisch gevolg. Hij is geregistreerd senior beleggingsadviseur bij DSI (Dutch Securities Institute), en is als columnist verbonden aan IEX.nl en Analist.nl. Voorheen schreef hij tevens columns voor onder andere Inveztor.
 
 
Meer artikelen van Gerdo de Jager

Vastgoedfonds Analyse: Winkelvastgoedfonds Duitsland 3

Nog geen jaar na de aangekondigde samenwerking introduceren Homburg en Holland Immo Group al weer hun derde gezamenlijke vastgoedfonds. En wederom gaat het om een goed gespreide defensieve winkelportefeuille in Duitsland.

Zoals gebruikelijk eerst mijn plussen en minnen.

Aanbieder en structuur
Over de aanbieders kan ik kort zijn: Homburg en Holland Immo Group zijn grote spelers op de Nederlandse markt voor niet-beursgenoteerde vastgoedbeleggingen en kunnen een uitstekend trackrecord overleggen. De partijen kwamen eind vorig jaar overeen om gezamenlijk een besloten vastgoedfondsen op te zetten op het gebied van Nederlandse en Duitse winkelbeleggingen.

Holland Immo Group treedt op als initiatiefnemer van Winkelvastgoedfonds Duitsland 3 N.V. (het fonds) en voert tevens via HIG Beheer B.V. de directie en het beheer. Het Winkelvastgoedfonds Duitsland 3 N.V. is een closed-end fonds in de vorm van een naamloze vennootschap met Fbi status.

De aandelen in het fonds worden gehouden door een Stichting Administratiekantoor (St.Ak), die certificaten aan de beleggers zal uitgeven. Door het closed-end karakter zijn er slechts beperkte mogelijkheden om certificaten in te kopen. Tussentijdse verkoop is in de praktijk dus lastig.

Het fonds verstrekt een winstdelende lening aan Holland Immo Group German Real Estate Holding 4 BV. Daarmee financiert deze holding de aandelen in de BV’s die het vastgoed houden. De structuur is vrij complex, maar voor beleggers is het van belang dat zij participeren in het exploitatie- en verkoopresultaat van het vastgoed. Hoewel er sprake is van een lening, beleggen zij de facto indirect in het vastgoed.

Fondsvermogen
De totale fondsinvestering bedraagt 24,63 miljoen euro. Daarvan wordt 9,88 miljoen euro ingebracht door de beleggers, verdeeld over 1975 certificaten van 5000 euro. Er moeten minstens twee certificaten afgenomen worden.

Daarnaast wordt het vastgoed in de onderliggende structuur voor circa 60% gefinancierd met een vijfjarige hypothecaire lening van 14,75 miljoen euro met een (verwachte) vaste rente van 3,8%.

Het fonds heeft een transparante en marktconforme kostenstructuur van 6,1% van de fondsinvestering. Daarbovenop komt nog wel de gebruikelijke 3% emissiekosten.

De beleggingshorizon bedraagt zeven tot tien jaar. De rendementsprognose gaat uit van verkoop na tien jaar. Naar verwachting zal het totaalrendement dan uitkomen op gemiddeld 9,6% per jaar, bestaande uit een verkoopresultaat van 1,6% en een direct rendement van 8%.

Het fonds deelt voor 80% mee in de verkoopwinst. Het direct rendement bestaat uit rentebetalingen op de lening en wordt in de vorm van kwartaaldividenden uitgekeerd. De rendementen zijn naar mijn mening berekend volgens een realistisch scenario.

Vastgoed
De vastgoedportefeuille bestaat uit zes wijkverzorgende winkelcentra in het westen van Duitsland met in totaal elf winkels voor dagelijkse voorzieningen, zowel (discount-) supermarkten als andere grote (non-food) speciaalzaken.

Met een gemiddelde leeftijd van minder dan een jaar gaat het om net opgeleverde of nog op te leveren winkelcentra die rechtstreeks zijn verworven van de ontwikkelaar. Grote landelijke winkelketens als REWE, EDEKA en Penny genereren ruim 98% van de huurinkomsten. De gemiddelde resterende looptijd van alle huurcontracten bedraagt ruim 13,5 jaar.

Het vastgoed is aangekocht tegen 22,93 miljoen euro met een brutoaanvangsrendement van 7,5%. En daarmee ligt de koopprijs circa 600.000 euro onder de door DTZ Zadelhoff getaxeerde waarde.

Conclusie
Met dit derde winkelfonds zetten Homburg en Holland Immo Group wederom een degelijk product in de markt met een goed rendement. De redelijk gespreide en bovendien jonge vastgoedportefeuille herbergt door de aard van het vastgoed, lange huurcontracten en het type huurders immers weinig risico.

Verder is sprake van een conservatieve financiering, al kan een mogelijk hogere marktrente na vijf jaar het rendement negatief beïnvloeden. Daar komt bij dat de liquiditeitsreserve vrij laag is, waardoor eventuele tegenvallers niet goed opgevangen kunnen worden.

Los van het renterisico zijn er echter geen problemen in de exploitatie te verwachten. De huurders zijn grote landelijke winkelketens met relatief lange huurcontracten terwijl het onderhoudsrisico voor vijf van de zes objecten reeds is afgekocht. De beperkte liquiditeit is zoals altijd een belangrijk nadeel van dit soort fondsen.


Gerdo de Jager is initiatiefnemer en oprichter van Beurswaage Fondsanalisten. Beurswaage verschaft onafhankelijke informatie aan zowel particuliere als professionele beleggers over niet-beursgenoteerde beleggingsinstellingen met de nadruk op beleggingen in vastgoed. De observaties van De Jager zijn op persoonlijke titel geschreven en mogen niet worden gelezen als advies.


Door Gerdo de Jager | Gepubliceerd op 22 november 2010