Schrijf hier in voor onze nieuwsbrief
  • Maandelijkse e-magazine
  • Wekelijkse updates
  • 60.000 lezers!

Vul hier uw e-mail in:

Vastgoedvergelijker

Gerdo de Jager

Foto van Gerdo de Jager Gerdo de Jager (1971) studeerde International Business Administration aan de Hogeschool Utrecht. Na zijn afstuderen (1995) is hij als ondernemer op een breed terrein van vermogensadvies actief, en beschikt over een netwerk van professionals binnen de vastgoed- en bancaire wereld. Vanuit zijn praktijk met vermogensvraagstukken van ondernemers en vermogende particulieren heeft hij sinds 2005 ervaring opgedaan met beleggingen in niet-beursgenoteerd vastgoed en de daaraan verbonden behoefte aan informatie. De oprichting van Beurswaage was een logisch gevolg. Hij is geregistreerd senior beleggingsadviseur bij DSI (Dutch Securities Institute), en is als columnist verbonden aan IEX.nl en Analist.nl. Voorheen schreef hij tevens columns voor onder andere Inveztor.
 
 
Meer artikelen van Gerdo de Jager

Vastgoedfonds Analyse: Neddex Winkelfonds Duitsland II

De Duitse economie presteert op dit moment ijzersterk. Niet alleen de export draait op volle toeren, ook de consument lijkt langzamerhand weer bereid om de portemonnee te trekken. Via het nieuwste vastgoedfonds van Neddex kunnen beleggers hiervan profiteren. De vastgoedportefeuille van het fonds, bestaande uit tien jonge en langjarig verhuurde winkels in economisch sterke regio’s in het westen van Duitsland, is defensief van aard.

Zoals gebruikelijk eerst mijn plussen en minnen.

Aanbieder en structuur
Initiatiefnemer en beheerder van Neddex Winkelfonds Duitsland II N.V. (het fonds) is het in Rotterdam gevestigde Neddex. Deze onderneming heeft sinds 2002 meerdere vastgoedfondsen op de markt gebracht met een totaal fondsvermogen van 169 miljoen euro. Vanaf 2007 is Neddex ook actief op de Duitse vastgoedmarkt. Het track record is uitstekend: de gemiddelde jaarrendementen van de geplaatste fondsen variëren tussen de 9,5% en 14%.

Het fonds is (meerderheids-)aandeelhouder van vastgoedvennootschappen die het winkelvastgoed houden. Het vastgoed wordt medegefinancierd door leningen van het fonds. Daartoe zal het obligaties uitgeven aan beleggers. De structuur is eenvoudig en transparant.

Vergeleken met aandeelhouders of vennoten in andere vormen van vastgoedfondsen zijn de rechten van obligatiehouders beperkter. Daarom vind ik het belangrijk dat er een onafhankelijke stichting in de structuur is voorzien die de belangen van de obligatiehouders zal behartigen en als zekerheid een tweede hypotheek op het vastgoed houdt. Via de stichting kunnen obligatiehouders wel degelijk invloed uitoefenen. Verder delen zij, bovenop de couponrente, in het totale fondsresultaat. Dit komt naar mijn mening ook de aantrekkelijkheid van deze propositie ten goede.

Fondsvermogen
De totale fondsinvestering bedraagt 20,72 miljoen euro. Met de aankoop van het vastgoed is een investering gemoeid van 19,88 miljoen euro (vrij op naam). Van het fondsvermogen wordt 4,35 miljoen euro ingebracht door beleggers, verdeeld over 174 obligaties van 25.000 euro per stuk. Er geldt een minimale afname van twee stuks, waardoor gebruik kan worden gemaakt van de vrijstellingsregeling. Hoewel er geen toezicht is van de AFM, is het prospectus wel getoetst en goedgekeurd door de Stichting Transparantie Vastgoedfondsen (STV).

Het fondsvermogen wordt hoofdzakelijk gefinancierd met bankleningen van in totaal 15,76 miljoen euro. Verder brengt Neddex 350.000 euro aan kapitaal in; een belangrijk positief signaal richting de beleggers.

Omdat de totale banklening driekwart van het fondsvermogen uitmaakt is sprake van een relatief hoge leverage. De rente op de leningen is kortlopend, echter om het renterisico te beperken is voor 73% van deze leningen een rentederivaat afgesloten. De rente op dit deel van de leningen is daardoor tot juni 2015 gelimiteerd op 5,65% en geeft dus meer zekerheid. Bovendien bieden de geprognosticeerde kasstroom en aflossingen op de bankleningen voldoende buffer voor een mogelijk hogere rente na vijf jaar en is de liquiditeitspositie over de gehele looptijd ruim te noemen.

De obligaties hebben een verwachte looptijd van zeven tot tien jaar en keren een vaste couponrente uit van 7% per jaar. Aflossing vindt plaats tegen 100% plus een winstdeling van 75% in het totale resultaat over de gehele looptijd van het fonds. In een realistisch scenario wordt deze winstdeling geraamd op 2,6% per jaar, waarmee het totaalrendement naar verwachting uitkomt op gemiddeld 9,6% per jaar.

Vastgoed
De vastgoedportefeuille bestaat uit een bouwmarkt en twee winkelcomplexen gelegen op goede locaties in het westen van Duitsland. Het vastgoed is gebouwd vanaf medio 2008 en de laatste oplevering is in het eerste kwartaal van 2011 gepland. De gemiddeld gewogen resterende looptijd van de huurcontracten van circa 11,7 jaar ligt ruim boven de looptijd van het fonds. En dat kom ik niet vaak tegen.

Het vastgoed is verworven tegen 19,88 miljoen euro (vrij op naam) tegen een bruto aanvangsrendement van 7,33%. Dat is iets onder de door Troostwijk getaxeerde waarde van 20,5 miljoen euro.

Conclusie
In de prognoses hanteert Neddex naar mijn idee realistische uitgangspunten voor wat betreft de berekening van het rendement en de kosten. Bovendien wordt een ruime liquiditeitsreserve aangehouden. De verkoopopbrengst kan uiteraard tegenvallen, maar het fonds kan de exit ook uitstellen als de marktomstandigheden daar om vragen.

Verder bevat de jonge en langjarig verhuurde retailportefeuille weinig risico. Ook de participatie in het fonds met 350.000 euro gestort kapitaal en het track record van Neddex boezemen mij vertrouwen in. Daarentegen vind ik de aanvangsfinanciering aan de hoge kant, zeker in de huidige markt.

Omdat gekozen is voor een middellange financiering heeft het fonds een gunstige renteopslag kunnen bedingen. Herfinanciering van de leningen, waarvan de eerste eind 2015 afloopt, zal gelet op de defensieve aard van het vastgoed en de langlopende huurcontracten naar verwachting geen problemen opleveren.

Door Gerdo de Jager | Gepubliceerd op 22 januari 2011