Schrijf hier in voor onze nieuwsbrief
  • Maandelijkse e-magazine
  • Wekelijkse updates
  • 60.000 lezers!

Vul hier uw e-mail in:

Vastgoedvergelijker

Scope

Foto van Scope Scope Group is in Duitsland een van de meest toonaangevende dienstverleners op het gebied van financiële analyse en advisering. De groep analyseert en waardeert momenteel meer dan 150.000 beleggingen met een totale vermogenswaarde van ruim 230 miljard euro. Scope werd in 2000 opgericht en heeft vestigingen in Berlijn, Frankfurt am Main en Amsterdam. Scope Netherlands is een joint venture met Beurswaage en werd opgericht in 2011.
 
 
Meer artikelen van Scope

Amerikaanse vastgoedmarkten in herstel

De Amerikaanse vastgoedmarkten lijken dit jaar op weg naar een traag maar gestaag herstel, ondanks de neerwaarts bijgestelde economische groeiramingen. Wel liggen de risico’s aan de onderkant, gegeven de snelle verslechtering van de wereldeconomie.

Waar Europa steeds dieper lijkt weg te zinken, ziet de economische situatie in de Verenigde Staten er een stuk beter uit. Zo is de Amerikaanse economie in het eerste kwartaal met 1,9% gegroeid op jaarbasis. Dat is weliswaar lager dan de eerdere raming van 2,2% en een forse vertraging ten opzichte van het laatste kwartaal van vorig jaar, maar nog altijd een stuk beter dan de onveranderde groei in de eurozone.

Belangrijk is dat de Amerikaanse consument zich weinig lijkt aan te trekken van de Europese sores. De economische groei was met name toe te schrijven aan de toename van de consumentenbestedingen, goed voor circa 70% van het bruto binnenlands product, met 2,7%.  Waar de consumenten weer de portemonnee trekken, trapt de overheid juist op de rem. De overheidsuitgaven daalden sterker dan verwacht,  met 3,9%. Toch rekent het ministerie van Handel in het tweede kwartaal op een verdere expansie van de Amerikaanse economie met 2,5%.

Huizenprijzen bodemen uit

De consument put vertrouwen uit de betere situatie op de arbeidsmarkt en huizenmarkt. Een scherp herstel van de woningmarkt zit er weliswaar niet in, maar het ziet er wel naar uit dat deze aan het uitbodemen is. Uit de S&P/Case-shiller index blijkt dat de huizenprijzen in 20 steden in maart met gemiddeld 2,6% zijn gedaald ten opzichte van een jaar geleden. Dat was het laagste percentage in meer dan een jaar tijd. Ten opzichte van februari bleven de prijzen stabiel, terwijl gecorrigeerd voor seizoenseffecten sprake was van een fractionele stijging. Hoewel het nog te vroeg is om te concluderen dat de bodem is bereikt, is de Amerikaanse huizenmarkt wel aan de betere hand. Dat mag ook wel, want vanaf de piek in 2006 liggen de prijzen ruim 30% lager waardoor deze gemiddeld genomen weer op het niveau van tien jaar geleden terecht zijn gekomen.

Mede door de scherpe prijscorrectie neemt de interesse van huizenkopers weer toe, waardoor de prijzen lijken te stabiliseren. In april stegen de verkopen van nieuwe en bestaande woningen met respectievelijk 3,3% en 3,4%. En het ziet ernaar uit dat deze trend doorzet. Zo maken huizenbouwers melding van sterk verbeterde orderboeken dankzij de record lage hypotheektarieven, een verbeterde arbeidsmarkt en dalende voorraden. Aan de andere kant zijn de banken nog altijd terughoudend met kredietverlening, zodat het niet voor iedereen even makkelijk is om een hypotheek te verkrijgen. Bovendien is er nauwelijks sprake van loongroei.

Daarvoor is de arbeidsmarkt ook nog teveel in mineur. In mei is de werkloosheid weer iets opgelopen, naar 8,2%. Daarmee is een einde gekomen aan een gestage daling van de werkloosheid. Vorig jaar bleef die hardnekkig rond de 9% hangen. Het aantal nieuwe banen dat erbij komt, neemt al een aantal maanden op rij af. Zo daalde de maandelijkse banencreatie in april naar 77.000, een enorme verschil in de eerste twee maanden van het jaar toen er gemiddeld meer dan 250.000 banen per maand bijkwamen. In mei zijn er slechts 69.000 nieuwe banen gecreëerd. Op het huidige tempo zal het nog jaren duren voordat de werkloosheid weer richting de 5% gaat. Sinds de recessie zijn er in de Verenigde Staten namelijk liefst 8,3 miljoen banen verloren gegaan. Om die weer terug te krijgen is tot 2020 een gemiddelde groei van het bbp nodig van 3% per jaar. Voorlopig lijkt een dergelijk groeipercentage onbereikbaar. De Federal Reserve Bank of San Francisco gaat er daarom vanuit dat de werkloosheid ook volgend jaar nog op een relatief hoog niveau zal blijven van 8%.

Huurders de baas

Door de val van Lehman Brothers en daaruit voortvloeiende diepe recessie klapten de transactievolumes op de Amerikaanse commerciële vastgoedmarkten in 2008 en 2009 in elkaar. Maar sinds 2010 is weer sprake van een gestaag herstel, wat zich in het eerste kwartaal van dit jaar heeft voortgezet. Zo kwamen de transactievolumes op de retailmarkt, kleinere objecten buiten beschouwing gelaten, in deze periode liefst 90% hoger uit ten opzichte van een jaar terug. Van het totale volume van $12,5 miljard kwam ongeveer de helft voor rekening van portefeuilletransacties, zo blijkt uit research van Jones Lang LaSalle. ’s Werelds grootste beursgenoteerde vastgoedfonds Simon Property Group was de meest actieve koper ($4,04 miljard), terwijl Farallon Capital Partners ($3,85 miljard) deze rol aan de verkoperszijde op zich nam. Opvallend is dat beleggers ook weer meer oog hebben voor secondair vastgoed: hier stegen de volumes over de laatste twee kwartalen met ruim een kwart. Ook daalden hier de aanvangsrendementen. Over de gehele linie daalden deze naar 7,3%, waarbij regionale winkelcentra de grootste teruggang lieten optekenen. Wel is er nog steeds sprake van een fors aantal gedwongen verkopen. In het eerste kwartaal kwam er nog $1,9 miljard aan ‘distressed’ vastgoed bij, waardoor er nu $28,3 miljard aan gedwongen verkopen boven de Amerikaanse retailmarkt hangt.

Door de verbeterde economische condities is op de gebruikersmarkt sprake van een bescheiden herstel. De leegstand daalde op jaarbasis met 20 basispunten naar 6,9%, ongeveer 50 basispunten onder de piek maar nog altijd wel 60 basispunten boven het 10-jarige gemiddelde. Volgens de makelaar is het dan ook nog steeds een huurdersmarkt en dat zal gedurende 2013 ook nog het geval zijn. Hoewel de huren gemiddeld genomen nog lager uitkwamen, neemt het tempo van de dalingen wel af. Binnen de enorme Amerikaanse markt zijn er natuurlijk grote verschillen te zien. Sommige sterk presterende markten als Miami, Hawaii en Orange County laten volgens de makelaar reeds huurstijgingen zien. Aangezien er eigenlijk overal weinig nieuwbouwprojecten op de markt komen, verwacht Jones Lang LaSalle een toenemende outperformance van regio’s met sterke demografische vooruitzichten. Markten met een bovengemiddelde bevolkingsgroei en banencreatie zullen de sterkste huurgroei laten zien. Dit zijn met name Atlanta, Phoenix en Las Vegas. Andere retailmarkten met positieve vooruitzichten zijn Houston, Miami, Boston en New York.

Dalende leegstand kantoren

Ook de Amerikaanse kantorenbeleggingsmarkt heeft een druk kwartaal achter de rug. Transactievolumes kwamen 20% hoger uit op $12,5 miljard. De toename was te danken aan fors hogere transactievolumes in de zakelijke districten; in de buitenwijken bleef het volume vlak. Ruimere financieringsmogelijkheden ten opzichte van het tweede halfjaar van 2011 droegen bij aan het hogere beleggingsvolume. Beleggers blijven over het algemeen risicomijdend en houden derhalve voorkeur voor prime kantoren, ondanks de verbeterde condities op de arbeidsmarkt. Niettemin steeg het aanvangsrendement in de top van de markt naar 4,7% en voor de markt als geheel naar bijna 6%. De onderliggende trend van dalende aanvangsrendementen blijft volgens de makelaar echter intact.

Ofschoon de makelaar ook voor geheel 2012 rekent op een hoger transactievolume van circa 15%, zal de groei gedurende het jaar naar verwachting wel afzwakken. Verder ligt ook de verhuurmarkt op koers om dit jaar een verder bescheiden herstel te boeken. Mede dankzij een sterke vraag vanuit de technologie- en energiesector laten de meeste markten inmiddels een lichte huurgroei zien. De leegstand is in het eerste kwartaal gedaald van 18,4% naar 17,5% en zal tegen eind dit jaar waarschijnlijk uitkomen op 16,5%.

Ofschoon de Amerikaanse economie en de vastgoedmarkten dit jaar naar verwachting een bescheiden verder herstel zullen laten zien, zijn de risico’s momenteel groot. Het herstel kan in de kiem worden gesmoord wanneer de groei van de Amerikaanse economie onder invloed van de schuldencrisis in Europa verder terugvalt.

Door Scope | Gepubliceerd op 4 juni 2012