Schrijf hier in voor onze nieuwsbrief
  • Maandelijkse e-magazine
  • Wekelijkse updates
  • 60.000 lezers!

Vul hier uw e-mail in:

Vastgoedvergelijker

Scope

Foto van Scope Scope Group is in Duitsland een van de meest toonaangevende dienstverleners op het gebied van financiële analyse en advisering. De groep analyseert en waardeert momenteel meer dan 150.000 beleggingen met een totale vermogenswaarde van ruim 230 miljard euro. Scope werd in 2000 opgericht en heeft vestigingen in Berlijn, Frankfurt am Main en Amsterdam. Scope Netherlands is een joint venture met Beurswaage en werd opgericht in 2011.
 
 
Meer artikelen van Scope

Afwachtende houding vastgoedbeleggers

Beleggers waren in het eerste kwartaal minder actief op de commerciële vastgoedmarkten dan een jaar geleden. Een gebrek aan financieringsmogelijkheden en toenemende economische onzekerheden liggen hieraan ten grondslag. Maar per land lopen de ontwikkelingen sterk uiteen.

Met dank aan een sterke eindspurt is het wereldwijde beleggingsvolume in de commerciële vastgoedmarkten vorig jaar uitgekomen op $418 miljard. Dat blijkt uit research van Jones Lang LaSalle. Dit is op drie jaar na het hoogst genoteerde jaarvolume. Het vierde kwartaal was met een volume van $112 miljard het beste kwartaal sinds het tweede kwartaal van 2008, dus net voor de crisis losbarstte. Het wordt hierdoor nog een hele uitdaging om het volume dit jaar te overtreffen.

Rustig eerste kwartaal

Wereldwijd kennen de commerciële vastgoedmarkten in elk geval een trage start. Zo is het transactievolume in het eerste kwartaal volgens de makelaar uitgekomen op $77 miljard, een daling van 21% ten opzichte van de vergelijkbare periode in 2011. Bij deze stevige teruggang moet wel de kanttekening worden geplaatst dat er in het eerste kwartaal van 2011 sprake was van enkele grote transacties in het Verenigd Koninkrijk en Brazilië, maar dat laat onverlet dat het activiteitenniveau een stuk lager was.

Internationaal zijn er grote verschillen te  zien. Met het oog op de verbeterde economische vooruitzichten is het sentiment in bijvoorbeeld de Verenigde Staten duidelijk verbeterd. Het transactievolume kwam hier zodoende 15% hoger uit. Ook Canada en Mexico mochten zich verheugen in een sterke belangstelling van beleggers: het volume steeg hier met ruim 50%.

Daarentegen drukte in Europa vanzelfsprekend de weer opgelaaide schuldencrisis op de investeringsbereidheid. Beslissingen werden in de laatste maanden van het jaar uitgesteld, wat de volumes in het eerste kwartaal negatief beïnvloedde. De investeringen kwamen volgens collega makelaar CBRE 18% lager uit op iets minder dan €24 miljard. Daarmee is het transactievolume op het niveau van twee jaar terug beland. De prijsstijgingen in het prime segment zijn bovendien tot staan gebracht.

Beleggers risicomijdend

Ook binnen Europa lopen de ontwikkelingen echter sterk uiteen. Vooral het Verenigd Koninkrijk, de grootste commerciële vastgoedmarkt in Europa, liet een stevige volumedaling zien van 27% naar €8,4 miljard. In het eerste kwartaal van 2011 wisselde echter het winkelcentrum Trafford Centre voor $2,6 miljard van eigenaar, een omvangrijke transactie die het beeld verkleurt. Tegen de achtergrond van de schuldencrisis mag het geen verwondering wekken dat beleggers landen als Italië en Spanje mijden. Het transactievolume kelderde in Zuid-Europa met liefst 65% naar €624 miljoen.

In Frankrijk bleef de volumedaling vergeleken met een jaar terug alleszins beperkt tot €1,7 miljard (-/-9%), maar was ten opzichte van het vierde kwartaal van vorig jaar sprake van een forse teruggang van 74%. Dergelijke grote verschillen op kwartaalbasis zijn de afgelopen jaren echter regelmatig voorgekomen. In vrijwel alle grote vastgoedmarkten is het vierde kwartaal traditiegetrouw de sterkste periode.

Verder valt in de door CBRE gepubliceerde cijfers de stevige daling van het transactievolume in Centraal- en Oost-Europa op van 65% naar €901 miljoen. Dat staat in schril contrast met de toenemende kapitaalstromen naar deze regio in de afgelopen jaren. Ook hier speelt de gestegen risico-aversie van beleggers en de afgenomen financieringsbereidheid bij de banken een rol. Vandaar dat beleggers zich nog meer dan voorheen richten op het prime segment van de markt, waar de risico’s minder groot zijn. Polen, dat er economisch en financieel gezien relatief goed voor staat, nam daarbij het leeuwendeel van het volume voor zijn rekening. Met het oog op de goed gevulde pijplijn aan transacties in met name Polen en Tsjechië verwacht CBRE in de loop van het jaar overigens een significante opleving van de volumes in de regio.

Bij risicomijdende beleggers is Scandinavië momenteel in trek: het volume kwam in het eerste kwartaal bijna 50% hoger uit op €5,1 miljard. In economisch opzicht doet de regio het bovengemiddeld, terwijl ook de fiscale positie van de overheden gunstig afsteekt bij die in andere Europese landen. Vooral de kleinere vastgoedmarkten Noorwegen, Denemarken en Finland zagen de transactievolumes in het eerste kwartaal sterk toenemen, waarbij Noorwegen (€2,2 miljard) zelfs Zweden passeerde als meest actieve markt in Scandinavië. Maar ook Duitsland staat vanwege de relatief sterke economische groei en overheidsfinanciën nog altijd in de belangstelling van vastgoedbeleggers, al daalde het volume in Europa’s tweede grootste vastgoedmarkt met 9% naar €5,1 miljard.

Hoewel uit onderzoeken van CBRE en brancheorganisatie INREV onder institutionele beleggers naar voren komt dat retail nog altijd de voorkeur heeft boven kantoren, is het transactievolume in de Europese retailsector gedaald met liefst 64% naar €4,6 miljard. Dit is nog niet de helft van het kwartaalgemiddelde in de afgelopen twee jaar en minder dan eenvijfde van het totale volume in de Europese vastgoedmarkt. Vanwege de voorkeur van beleggers voor defensieve retailbeleggingen zullen de volumes in de loop van het jaar naar verwachting van CBRE aantrekken. Het feit dat er weinig substantiële prime retailobjecten op de markt komen, drukt overigens wel het activiteitenniveau. Overigens tonen beleggers volgens CBRE steeds vaker interesse voor secondair vastgoed, maar hebben verkopers nog niet in voldoende mate de prijzen verlaagd.

Opleving Nederlandse kantorenmarkt  

De Nederlandse commerciële vastgoedmarkt deed het in het eerste kwartaal naar verhouding niet zo slecht met een stabiel volume van €1,18 miljard, blijkt uit research van Jones Lang LaSalle. Vergeleken met het traditioneel sterke vierde kwartaal kwam het volume slechts 6% lager uit. Daarbij gaf de verkoop van de High Tech Campus door Philips voor een bedrag van €425 miljoen het volume een positieve impuls. Om deze reden liet de beleggingsmarkt voor kantoren ook de sterkste ontwikkeling zien, met een volumestijging van 80% tot €662 miljoen ten opzichte van een jaar geleden. Verder had de verkoop van het kantoorgebouw The Rock in Amsterdam voor €138 miljoen aan DekaBank ten behoeve van het in Duitsland genoteerde vastgoedfonds WestInvest Interselect een grote impact op de volumes in de kantorenmarkt. De woning- en retailvastgoedmarkten waren aanmerkelijk stiller met een volume van respectievelijk €156 miljoen en €150 miljoen.

Interessant is dat de Nederlandse kantorenmarkt in het eerste kwartaal is aangetrokken. Zo is het opnamevolume met 18% gestegen tot meer dan 275.000 vierkante meter. Het gaat hier overigens om het prime gedeelte van de markt. De opnamestijging kwam vooral op rekening van de vier grote steden, die inmiddels goed zijn voor 56% van de totale opname in Nederland. Tegen de landelijke trend in, is het aanbod in de vier grote steden licht afgenomen in het eerste kwartaal. CBRE schrijft dit onder meer toe aan het feit dat zij vooroplopen met het herbestemmen van kantoorgebouwen en er simpelweg onverhuurde ruimte van de markt wordt gehaald. Dit laatste heeft natuurlijk geen effect op de leegstandspercentages.

Omdat beleggers zich vooral blijven richten op het prime gedeelte van de kantorenmarkt nemen de verschillen tussen de top van de markt en kantoren op minder goede locaties in Nederland alleen maar toe. Het is ook de vraag of beleggers zich in deze onzekere economische tijden laten verleiden door de ogenschijnlijk aantrekkelijke rendementen in het secondaire segment. Naar verwachting van CBRE zal de leegstand hier verder toenemen, welke visie in lijn ligt met de consensus in de markt. Ondanks de focus op prime kantoren, zit het aanvangsrendement vanaf begin vorig jaar in de lift. De yield lag het afgelopen kwartaal op 5,65%, een toename van 15 basispunten ten opzichte van het vierde kwartaal. In de Nederlandse prime retailmarkt bleef het aanvangsrendement voor zowel winkelcentra als individuele winkels stabiel.

Door Scope | Gepubliceerd op 4 mei 2012