Schrijf hier in voor onze nieuwsbrief
  • Maandelijkse e-magazine
  • Wekelijkse updates
  • 60.000 lezers!

Vul hier uw e-mail in:

Vastgoedvergelijker

Arjan Endhoven

Foto van Arjan Endhoven Arjan studeerde Fiscale Economie aan de Universiteit van Amsterdam en is sinds 1999 aan de Belastingadviespraktijk van BDO in Amstelveen verbonden. Daarvoor werkte hij vijf jaar in de internationale corporate en vastgoedadviespraktijk van één van de grootste internationale accountants- en belastingadvieskantoren. In zijn dagelijkse praktijk is hij partner Belastingadvies en adviseert hij met name op het gebied van vennootschapsbelasting, internationaal belastingrecht en omzet- en overdrachtsbelasting. Tot zijn cliënten behoren o.a. hotelexploitanten, private vastgoedinvesteerders, projectontwikkelaars, private en publieke vastgoedfondsen en initiatoren, merchant banks en institutionele beleggers. Hij schreef diverse publicaties in vaktijdschriften, gaf les aan o.a. de NVM SOM en was spreker op en organisator van diverse seminars van BDO. Arjan is lid van de Vereniging Vastgoedfiscalisten. Voor BDO Nederland is hij de liaison partner in het real estate competence center van BDO International.
 
 
Meer artikelen van Arjan Endhoven

Aftrek van btw bij leegstaand herzien

De Hoge Raad heeft zeer recent geoordeeld dat leegstand van een gebouw gedurende de herzieningstermijn tot teruggaaf van btw kan leiden. Deze uitspraak is van groot belang voor alle ondernemers die te kampen hebben met leegstand in hun beleggingspanden.

Verhuurd vastgoed en Btw

De casus waarover de Hoge Raad besliste was als volgt. Een ondernemer heeft in 2003 een kantoorpand laten bouwen dat hij tot 1 augustus 2008 btw-vrijgesteld heeft verhuurd. De btw op het pand (de integratieheffing) heeft hij in 2003 niet afgetrokken. Tussen augustus 2008 en juni 2011 staat het kantoorpand leeg. In deze periode is het pand te huur aangeboden via een makelaar, waarbij belaste verhuur het uitgangspunt is. Vanaf 1 juli 2011 wordt het pand weer verhuurd, nu belast met btw. De ondernemer heeft in 2010 1/10e deel van de bij ingebruikneming van het pand verschuldigde btw alsnog in aftrek gebracht. Volgens de Hoge Raad is dat terecht. Tijdens de leegstand gebruikt de ondernemer het pand namelijk niet voor onbelaste of vrijgestelde prestaties. Ook is duidelijk dat hij btw-belaste verhuur beoogde.

Btw op kosten tijdens een leegstandsperiode

Deze uitspraak heeft niet alleen tot gevolg dat herziening mogelijk is op de aanschaf-btw, maar kan ook worden doorgetrokken naar de aftrek van btw op kosten tijdens een leegstandsperiode. Tijdens de periode van leegstand gaat het om het voorgenomen gebruik van het pand. Het voorgenomen gebruik dient de ondernemer aannemelijk te maken, dus moet kunnen worden onderbouwd. Is het voorgenomen gebruik belast, dan bestaat (alsnog) recht op aftrek van de aanschaf-btw. Is het voorgenomen gebruik vrijgesteld, dan bestaat geen recht op aftrek van voorbelasting. Deze uitspraak werkt dus niet altijd positief uit. Als de omgekeerde situatie zich voordoet, dus eerst een aantal jaren btw-belast verhuurd en daarna leegstand, dan zou de in dat geval een beroep worden gedaan op het besluit van de staatssecretaris van Financiën. Volgens dat besluit geeft leegstand van onroerende zaken namelijk geen aanleiding tot herziening van de btw die bij aanschaf in aftrek is gebracht. In datzelfde besluit staat ook beleid over de aftrek van btw op instandhoudings- of onderhoudskosten (zie onze eerdere publicaties in VastgoedVergelijker). Wij verwachten dat dit besluit spoedig zal worden aangepast.

Conclusies

De invloed van het recht van btw-aftrek op het beleggingsrendement wordt vaak onderschat. Het continue monitoren hiervan kan het rendement verbeteren. Bij leegstand het voornemen hebben tot btw belast verhuren moet zorgvuldig worden onderbouwd. Bij niet-belaste verhuur is de compensatie clausule relevant en moet deze periodiek worden herrekend. Zeker na de tienjaarstermijn dient de verhuurder zijn blik op de huurdersmarkt te verbreden. Wisseling van onbelast naar belast gebruik – of omgekeerd – vereist absoluut aandacht voor de btw positie. Neem in leegstandsituaties altijd contact op met een btw-specialist.

Door Arjan Endhoven | Gepubliceerd op 26 mei 2014

Dit bericht is geplaatst in Algemeen
Tags: , , , .
LinkedIn Twitter NUjij
Print Friendly, PDF & Email
Meer artikelen van Arjan Endhoven