7% Obligatie Heerenstede Vastgoed Mix I, Vastgoedfonds Analyse

Aanbieder

Heerenstede Vastgoed B.V. (hierna: “Heerenstede”) is de initiatiefnemer van dit fonds. Heerenstede is sinds 2005 actief en heeft inmiddels 9 fondsen met succes geplaatst. De fondsen betreffen vastgoedbeleggingen in Nederland en Duitsland. Het totale fondsvermogen onder beheer van Heerenstede bedraagt momenteel € 92,5 miljoen met een geplaatst vermogen van € 30,5 miljoen. Alle door Heerenstede geïntroduceerde fondsen lopen nog. Het track record van de bestaande fondsen kan worden herleid uit de jaarverslagen die beschikbaar zijn op de website www.heerenstede.nl. Daaruit blijkt dat de bestaande fondsen zich allemaal conform prognose ontwikkelen en de verwachte uitkeringen hebben voldaan.

De initiatiefnemer is onderdeel van Wijs & Van Oostveen, vermogensbeheerders te Amsterdam. De directie wordt gevoerd door de heren H.A. de Wijs en J. Zwart. Hans de Wijs is na zijn opleiding Commerciële economie aan de HEAO en diverse financiële opleidingen werkzaam geweest bij verschillende financiële instellingen waaronder Van der Moolen en Kempen & Co. Vanaf 1998 is hij actief in het fondsenmanagement. Sinds 2005 is hij directeur van Heerenstede Vastgoed B.V. Jan Zwart heeft diverse opleidingen gevolgd op administratief en financieel terrein (onder andere SPD en MBA). Hij is werkzaam geweest bij verschillende Rabobanken en Friesland Bank tot begin 2002. Zijn laatste functie was rayondirecteur. Sinds 2002 is hij initiatiefnemer en beheerder van vastgoedfondsen, voornamelijk van Heerenstede Vastgoed B.V.

De aanbieder beschikt over een doorlopende vergunning voor het beheren van beleggingsinstellingen en staat onder toezicht van deAutoriteit Financiële Markten (AFM). Voor het aanbieden van deze obligaties is het prospectus getoetst door de AFM en goedgekeurd per 10 augustus 2010. Heerenstede is lid van de Vereniging Vastgoed Fondsen.

Aandachtspunten

+ gunstige huursituatie vastgoed

+ beperkte risico’s

+ goed exploitatierendement

+ lage exploitatiekosten

+ conservatief geprognosticeerde indexering van de huuropbrengsten

– initiële fondskosten bij plaatsing

– geen winstdeling voor beleggers

– hoge aflossingen nadelig voor liquiditeitspositie

Structuur

Heerenstede Vastgoed Mix I B.V. is de vennootschap die de obligatielening uitgeeft, ofwel het fonds. Door het verstrekken van een lening waartegen een waardepapier in de vorm van een obligatie wordt uitgegeven, worden beleggers obligatiehouder in het fonds. De deelnemers zijn derhalve niet gerechtigd tot een evenredig deel van het vermogen en hebben geen zeggenschap. Alle aandelen van het fonds zijn in handen van de initiatiefnemer Heerenstede Vastgoed B.V., waarvan de aandelen gehouden worden door Wijs & van Oostveen Beheer B.V. (70%) en de heren H.A. de Wijs (15%) en J. Zwart (15%). De minimuminleg per obligatiehouder bedraagt € 12.000, – (zijnde ten minste 12 obligaties van elk € 1.000, – nominaal). De lening van de obligatiehouders wordt gebruikt voor de aankoop van het vastgoed door het fonds. Het beheer wordt gevoerd door Heerenstede Vastgoed Beheer B.V. Het toezicht op de geldstromen van en naar de obligatiehouders wordt uitgeoefend door de onafhankelijke Stichting Obligatiehouders Heerenstede Vastgoed Mix I. De obligaties kunnen vrij overgedragen worden aan derden maar men moet dan zelf een koper vinden. Tevens bestaat de mogelijkheid via Heerenstede een koper te vinden. Er is een risico van beperkte verhandelbaarheid.

Voor Nederlandse particuliere investeerders geldt deze belegging als een Box 3 belegging voor de inkomstenbelasting zodat er slechts sprake is van een jaarlijkse heffing van effectief 1,2% over de waarde van de belegging en niet over de feitelijk ontvangen rente.

Vastgoed

Het fonds gebruikt de opbrengst van de uitgifte van de obligaties voor de aflossing van de overbruggingsfinancieringen van het aangekochte vastgoed in Groningen en Zevenbergen  en de aankoop van Middelharnis. Belangrijk is dat het vastgoed rechtstreeks in het fonds is ondergebracht. Het fonds exploiteert het vastgoed, zodat het belangrijk is dit vastgoed nader te beoordelen. Het betreft drie objecten welke we hierna kort toelichten:

• Leonard Springerlaan, Groningen.  Op het Martini Trade Park is een onlangs gerenoveerd kantoorpand gekocht. De 4 etages meten in totaal 2.057 m2 aan verhuurbaar oppervlak. Het pand staat op 1.607 m2 eigen grond en heeft 47 parkeerplaatsen. De huur bedraagt € 295.510, – (inclusief 2,5% BTW compensatie) hetgeen neerkomt op € 125, – per m2, na aftrek van de huurprijs voor de parkeerplaatsen. Volgens de aanbieder is dat binnen de marge voor de normale huurprijzen op het Martini Trade Park. Dit blijkt eveneens uit onafhankelijke bronnen zoals DTZ Zadelhoff. Na correctie voor de BTW compensatie bedraagt het Bruto Aanvangs Rendement (hierna: “BAR”) 8% (k.k.). Hetgeen neerkomt op een koop tegen 12,4 maal de huur. De koopsom is € 3.562.500, -. Het huurcontract is gesloten in 2010 en loopt nog 11 jaren met de semi-overheidsinstantie Stichting Reclassering Nederland. Indien de huurder eventueel na 6 jaar gebruik maakt van een break optie dan is de verkoper een boete van € 125.000, – verschuldigd. De aanbieder geeft aan dat dit niet te verwachten is gezien de aanzienlijke investeringen die de huurder recentelijk aan de inrichting van het kantoorpand heeft gedaan.

• Oostplaat bedrijventerrein te Middelharnis. Op 7.520 m2 grond komt hier een nieuwe Gamma vestiging van 3.660m2. Tevens zijn er 94 parkeerplaatsen. Het is de enige grootschalige doe-het-zelf zaak op Goeree Overflakee. Oplevering wordt verwacht per 1 november 2010. Het huurcontract is afgesloten met Bricorama Nederland B.V.  en wordt voor 3 maanden gegarandeerd door de Franse moedermaatschappij Bricorama S.A. Het huurcontract heeft een looptijd van 10 jaren voor een prijs van € 324.000, – per jaar. De eerste twee jaren wordt een korting gegeven. De huurprijs per m2 bedraagt € 83, -. Voordeel is dat het object vrij op naam, dus zonder overdrachtsbelasting gekocht kan worden. De koopsom zal € 4.450.000, – bedragen. Het BAR vrij op naam bedraagt 7,3% hetgeen gunstig is voor een dergelijk nieuw object;

• Touwslagerij 22 te Zevenbergen. In 2000 gebouwd en in 2007 gerenoveerd met een nu nog 7 jarig huurcontract met Formido Bouwmarkten B.V.  De moedermaatschappij Maxeda heeft een garantieverklaring afgegeven voor de financiële verplichtingen. In het object is een Formido Bouwmarkt gevestigd. Het pand staat op 4.890 m2 grond en bestaat uit 2.352 m2 winkel en 125 m2 kantoorruimte. Tegen een huurprijs van € 65, – per m2 bedraagt de totale huur € 157.000, -. Bij een koopsom van € 2.050.000, – is dit 13 maal de huur met een BAR van 7,7% k.k.

De gemiddeld gewogen looptijd van de huurcontracten tot de break optie voor het object in Groningen bedraagt 7,7 jaren (indien de break optie niet in beschouwing wordt genomen 9,6 jaren). Omdat de investering is gespreid over drie objecten met drie goede huurders en vrij lang lopende huurcontracten is er relatief weinig risico in het vastgoed. De huren zijn geïndexeerd en marktconform voor de betreffende locaties. De totale taxatiewaarde van alle drie de objecten is nagenoeg gelijk aan de koopsom.

Fondsvermogen

De totale koopsom van het vastgoed bedraagt (inclusief kosten) € 10.533.000, -. Daarvan wordt ongeveer 60% gefinancierd met een hypotheek. Samen met de fondskosten bedraagt de totale investering € 11.343.000, -. Het eigen vermogen van het fonds is € 18.000, – zodat een obligatielening zal worden uitgegeven van € 4.500.000, -. Bij dit fondsvermogen is rekening gehouden met initiële kosten van ruim € 750.000, – voor fonds, financiering en vastgoed. Dit is hoger dan gemiddeld in de markt  voor obligatiefondsen, maar wel vergelijkbaar met directe vastgoed beleggingsfondsen. Zie hierna tevens de paragraaf “Kosten”. Er worden hiervoor 4.500 obligaties uitgegeven van € 1.000, – nominaal. Voor deelname geldt een afname van ten minste 12 obligaties. De looptijd van de obligatie is 7 jaren, waarbij een vervroegde aflossing na 5 jaren mogelijk is.

Financiering

Behalve de obligatielening van € 4.500.000, – is een hypotheek afgesloten met Syntrus Achmea Vastgoed voor € 6.825.000, -. De rente is voor 5,5 jaren gefixeerd op 4,65%. Vanaf november 2010 dient afgelost te worden op de hoofdsom waarbij de aflossing in twee jaren oploopt tot € 14.200 per maand ofwel 2,5% van de hoofdsom per jaar. Dat is een vrij forse aflossing. De financiering bedraagt ongeveer 60% van de koopsom. Omdat de aflossing bij verkoop van de objecten weer in het voordeel werkt van het fonds is toch sprake van een gunstige financiering. Een deel van de hypothecaire lening wordt nog in depot gehouden voor de aankoop van Middelharnis per 1 november.

Rendement

De obligatie wordt afgelost tegen 100% en er is geen winstdeling. Het rendement is derhalve duidelijk: 7% couponrente per jaar welke wordt uitgekeerd per kwartaal achteraf. Dat betekent dat een eventueel extra exploitatierendement en een verkoopwinst ten gunste van de aandeelhouder (Heerenstede Vastgoed B.V.) komt. Om na te gaan of het fonds in staat is om de 7% rente aan de obligatiehouders te voldoen is de cash flow begroting van groot belang. Uit deze begroting blijkt dat het exploitatieresultaat alle 7 jaren voldoende is om de couponrente te voldoen. De kosten waar in de berekening rekening mee wordt gehouden zijn marktconform. Als in de cash flow echter tevens rekening wordt gehouden met de aflossing op de hypotheek aan de bank, is de cash flow negatief en wordt ingeteerd op de liquiditeitsreserve.

Omdat de liquiditeitsreserve na 7 jaar beperkt is van omvang, betekent dit in een pessimistisch scenario dat een tegenvaller in de exploitatie zal betekenen dat niet aan de renteverplichting aan de obligatiehouders voldaan kan worden, omdat rente en aflossing aan de bank toch voor zullen gaan. Omdat de rendementsuitgangspunten realistisch zijn is dit in een realistisch scenario niet te verwachten maar wel een beperkt risico. In de prognose is voorzichtigheidshalve door de aanbieder geen rekening gehouden met eventuele rente inkomsten op de liquiditeitsreserve.

Kosten

Over de deelnamesom wordt  3% emissiekosten berekend. De initiële fondskosten bij plaatsing van het fonds zijn hoger dan gebruikelijk. Naast de selectie- en acquisitiekosten, de oprichtingskosten, kosten voor due diligence en de bankprovisies zijn enkele kostenposten die opvallen. Voor marketingkosten wordt € 200.000, – in rekening gebracht ofwel 4,4% van het fondsvermogen. Dit is hoger dan gebruikelijk (ongeveer 2% is normaal). Ook de structureringskosten liggen met 4,4%  hoger dan de benchmark van 4%. Omdat tevens een plaatsingsgarantie in rekening wordt gebracht van 3% (€ 135.000, -), is de totale kostenstructuur hoger dan gebruikelijk. Het voordeel is wel dat de meeste kosten (behalve de oprichtingskosten) gefixeerd zijn en dat sprake is van een plaatsingsgarantie.

Daartegenover zijn de jaarlijkse fondskosten weer gunstiger dan normaal. De management en beheervergoeding voor vastgoed en fonds bedraagt 4% van de huur. Dit is ongeveer 1% lager dan normaal. De exploitatiekosten zijn met 5% van de huur laag. Ook de overige fondskosten (administratie et cetera) zijn met 1% van de huur beperkt. Bij de plaatsing worden veel kosten op het fonds afgewenteld zodat het risico voor de aanbieder wordt beperkt,  terwijl de aanbieder wel voordeel heeft van de eventuele meerwaarde.

Risico’s

In het vastgoed zitten geen bijzondere risico’s. Het is nieuw of onlangs gerenoveerd vastgoed op voor het gebruik afgestemde goede locaties. Ook de huursituatie is goed met goede huurders en lange huurcontracten. De rentevast periode op de financiering is korter dan de looptijd van het fonds zodat er een klein risico in zit van rentestijging na vijf jaren. Dit wordt echter weer gecompenseerd omdat er relatief veel wordt afgelost. De huidige overbruggingsfinancieringen voor het vastgoed dat reeds is gekocht worden afgelost per 15 oktober 2010. Voor de exploitatie is rekening gehouden met een realistische kostenstructuur zodat de risico’s beperkt zijn. In de cash flow is echter weinig ruimte om een grote tegenvaller op te vangen. De liquiditeitsreserve is beperkt. Bij ontwikkeling conform verwachting zijn geen problemen te verwachten. Indien problemen ontstaan is wellicht door de hoge aflossingen ingeval van calamiteiten een herfinanciering mogelijk.

Per saldo zijn de risico’s voor de belegger beperkt.

Overige opmerkingen

Toezicht op de geldstromen  van en naar de obligatiehouders zal plaatsvinden via de onafhankelijke Stichting Obligatiehouders Heerenstede Vastgoed Mix I. Het bestuur wordt gevoerd door TMF Management B.V. een trustbedrijf dat valt onder toezicht van De Nederlandsche Bank en beschikt uit hoofde van de Wet toezicht trustkantoren (Wtt) over een vergunning om als Trustkantoor in Nederland werkzaam te zijn.

De analyse van deze emissie van 7% Obligatie Heerenstede Vastgoed Mix I is in opdracht geschreven voor Heerenstede Vastgoed B.V. copyright © Beurswaage 2 september 2010

Gelet op de aard van haar activiteiten is Beurswaage B.V. niet vergunningplichtig ingevolge de Wet op het financieel toezicht en staat Beurswaage B.V. niet onder toezicht van de Autoriteit Financiële Markten.De fondsanalyses bevatten geen advies om deel te nemen in de obligatielening. Voor advies wordt u verwezen naar uw beleggingsadviseur.

Alle genoemde kosten en rendementen zijn vastgesteld op basis van prognoses. Aan deze cijfers zijn geen rechten te ontlenen. De waarde van iedere belegging kan fluctueren, in het verleden behaalde resultaten bieden geen garantie voor de toekomst. Alle genoemde kosten en rendementen zijn vastgesteld op basis van prognoses. Aan deze cijfers zijn geen rechten te ontlenen. De waarde van iedere belegging kan fluctueren, inhet verleden behaalde resultaten bieden geen garantie voor de toekomst.

FONDSANALI STEN

BEURSWAAGE

Wegen naar rendement