Schrijf hier in voor onze nieuwsbrief
  • Maandelijkse e-magazine
  • Wekelijkse updates
  • 60.000 lezers!

Vul hier uw e-mail in:

Vastgoedvergelijker

Aandachtspunt 10: De verschillen tussen beleggen in een nieuw vastgoedfonds of in een reeds bestaand fonds worden onvoldoende onderkend

Een nieuw vastgoedfonds heeft geen historie. Het prospectus is volledig prospectief van opzet en toonzetting. Een bestaand vastgoedfonds heeft wel een historie, en deze moet in een prospectus worden uiteengezet. Een belegger die overweegt mee te doen in een vervolgemissie stapt immers in een rijdende trein. Deze te vermelden historie is een waardevolle informatiebron. Niet alleen hoe het vastgoedfonds heeft geopereerd tot op het moment van de beoogde vervolgemissie, of voor een goed begrip waarom nieuw of extra geld nodig is. Ook voor de beeldvorming hoe de beheerder zijn zaken heeft gedaan tot op dat moment.

Deze historie (van fonds en van beheerder) is in een brochure of andere reclame uiting meestal afwezig, en in een prospectus soms onvolledig, gekleurd en een enkele keer zelfs misleidend. Soms ook veelbetekenend, als men op zoek gaat naar nadere informatie over hoe goed of slecht de beheerder het doet met betrekking tot de 10 hiervoor genoemde aandachtspunten.
Bij een vervolgemissie is het uiteraard interessant een goede uiteenzetting te verkrijgen wat de bestemming van het nieuw op te halen geld is. Is dit geld nodig om een financieel probleem op te lossen of gaat het om een uitbreiding van de vastgoedportefeuille?

In de afgelopen jaren moesten sommige beheerders van sommige vastgoedfondsen terug naar hun beleggers om te vragen om een additionele kapitaalstorting (de capital call). Dat vloeide meestal voort uit een eis van de hypotheeklening verstrekkende bank om de leverage in het fonds (of de loan-to-value ratio) lager te stellen. In die situaties werd dan niet beoogd nieuwe beleggers te vinden, maar alleen bestaande beleggers in het betreffende vastgoedfonds te laten bijstorten. Dan werd ook niet een prospectus opgesteld, en dat is dan ook niet nodig. Als nieuwe beleggers zouden worden gezocht, moet wel een prospectus worden opgesteld.

Daarin moet de aanleiding voor de vervolgemissie en de aanwending van het nieuw te werven geld worden uiteengezet. Tevens wordt informatie gegeven over de verwatering van bestaande beleggers (als zij niet zouden meedoen in de vervolgemissie).

Als de vervolgemissie tot doel heeft geld van beleggers te werven voor een uitbreiding van de vastgoedportefeuille, dan is van belang een goed beeld te schetsen (in het prospectus) of en hoe

  • enerzijds risico’s, rendementen en zekerheden van het reeds in bezit zijnde vastgoed al of niet te separeren zijn van risico’s, rendementen en zekerheden van het nieuw aan te schaffen vastgoed, en
  • anderzijds risico’s, rendementen en zekerheden van/voor de reeds in het fonds zittende beleggers al of niet te separeren zijn van risico’s, rendementen en zekerheden van/voor de nieuw toe te treden beleggers.

Soms wordt in een prospectus voor een vervolgemissie een presentatie gekozen alsof de nieuw toe te treden beleggers slechts te maken zouden hebben met het nieuw aan te schaffen vastgoed, zowel in risico’s als in rendementen. Meestal is dit niet geheel zuiver: de nieuwe beleggers gaan normaal gesproken (ook) mee in de lusten en lasten van wat er al was; de bestaande beleggers gaan normaal gesproken (ook) mee in de lusten en lasten van wat er nieuw bijkomt.

Een tussenvorm tussen een nieuw fonds en een bestaand fonds is de potentiële investering in een nieuw op te richten vastgoedfonds, als dat fonds voornemens is zijn gelden te beleggen in andere, reeds bestaande fondsen (“fund of funds” of “stapelfonds”). Als het reeds bestaande fonds meer dan 20% van de bezittingen van het nieuwe fonds zal uitmaken, dan geldt dat het prospectus van dat nieuwe fonds alle informatie van het bestaande fonds opneemt, als ware dat bestaande fonds zelf onderwerp van de emissie (dit is een eis van de AFM en van de STV). Als zo’n nieuw fonds de intentie heeft om in twee, drie, vier of vijf bestaande fondsen te investeren, dan kan zo’n prospectus voor dat nieuwe fonds dus behoorlijk dik worden. Normaliter vraagt een dergelijke situatie voor de samenstellers van het prospectus qua vormgeving een grote creativiteit en ook goed overleg met AFM of STV, om het prospectus als geheel leesbaar en begrijpelijk te houden.

Tenslotte nog enkele opmerkingen over de informatie die vaak in het prospectus wordt gegeven over andere, bestaande of reeds afgesloten vastgoedfondsen, in beheer bij dezelfde beheerder (het “track record”). Ofschoon deze informatie niet verplicht in een prospectus opgenomen moet worden, is dit voor een belegger belangrijke informatie voor zijn/haar beeldvorming over het historische succes van de beheerder. Vele aanbieders/beheerders nemen deze informatie op. Dat is ook aanbevelenswaardig, mits de in het prospectus op te nemen informatie:

  • niet voortkomt uit “cherry picking” (d.w.z. àls deze informatie wordt opgenomen, dan ook integraal, voor de gehele geschiedenis van de beheerder, niet alleen een opsomming van successen en weglating van hoofdpijndossiers; ook vermelding van emissies voor vastgoed- fondsen welke niet of niet geheel succesvol zijn verlopen;
  • de startdata van alle vastgoedfondsen toont, alsmede een onderscheid laat zien tussen afgesloten fondsen en nog lopende fondsen, met vermelding wanneer de beoogde afloop van het fonds (de “exit”) is of was, en (voor de reeds afgesloten fondsen) de datum van werkelijke afloop;
  • behaalde rendementen per vastgoedfonds toont (definitief voor afgesloten fondsen en tussentijds, vanaf oprichting tot op heden voor nog lopende fondsen), op vergelijkbare grondslagen bepaald.

Voorts zou deze “track record” informatie wezenlijk aan waarde winnen als de beheerder, naast namen en rendementscijfers van de onder zijn beheer staande vastgoedfondsen, ook historisch verifieerbare informatie zou opnemen over zichzelf als beheerder. En dit in de lijn van de in het voorgaande besproken 10 aandachtspunten. Hierbij valt te denken aan o.m.:

  • Is voor alle genoemde vastgoedfondsen een prospectus opgesteld en is dat getoetst door AFM, externe accountant en/of de STV (zo niet, waarom niet);
  • Heeft de aanbieder een AFM aanbiedersvergunning, heeft de beheerder een AFM beheerdersvergunning en zo ja, sinds wanneer (zo niet, waarom niet);
  • Wat zijn de voorzieningen bij de beheerder t.a.v. zijn interne “governance”, sinds wanneer, zijn er in het verleden onregelmatig- heden gepasseerd, zijn er ooit aanwijzingen van AFM ontvangen, etc.;
  • Wat is de gemiddelde kapitaalkrachtigheid, of ontwikkelingen daarin, van de beheerder in de afgelopen jaren; is er eerder sprake geweest van een kapitaaltekort t.o.v. de wettelijke eisen van toepassing bij een AFM vergunning;
  • Enz enz.

Dit soort informatie is door ons vooralsnog niet in prospectussen gesignaleerd. Het komt ons voor dat een aanbieder/beheerder hiermee in zijn verkoopkracht en geloofwaardigheid naar bestaande en potentiële beleggers veel kan winnen, althans als hij over dit type onderwerpen positief kan berichten. Van harte aanbevolen dus.

Door: John Kuik
Voormalig voorzitter STV.

LinkedIn Twitter NUjij
Print Friendly, PDF & Email
Vastgoedvergelijker Video
Nieuwsbrief
Schrijf u nu in.
Elke maand kunt u het gratis e-magazine ontvangen van Vastgoedvergelijker.

Schrijf u nu in:
 
 
Deze maand in het e-magazine:
Columns
Nieuws