Schrijf hier in voor onze nieuwsbrief
  • Maandelijkse e-magazine
  • Wekelijkse updates
  • 60.000 lezers!

Vul hier uw e-mail in:

Vastgoedvergelijker

Aandachtspunt 8: de vastgoedfonds beheerder legt onvoldoende of niet tijdig verantwoording af

De eerste maanden na een emissie van een vastgoedbeleggingsproduct zijn belangrijk. De beleggers hebben hun gelden gestort ter aankoop van een beleggingsproduct. Zijn die beleggingsproducten inmiddels juridisch tot stand gekomen en geleverd aan de beleggers, is de emissie geslaagd, is het beoogde vastgoed gekocht van de in het prospectus genoemde koper en betaald voor de in het prospectus genoemde bedragen, is de hypothecaire lening tegen de verwachte condities verkregen? Zijn het vastgoedfonds en daaraan gerelateerde entiteiten opgericht? Wat is er met de ingelegde gelden gebeurd?

Soms horen beleggers dat pas bij een eerste halfjaarbericht dat vele maanden na het verstrijken van dat halfjaar pas verschijnt. Soms horen zij dat nog later. Soms horen zij het pas als het te laat is en de ingelegde gelden zijn opgemaakt aan verkeerde zaken. Tijdigheid van dit soort informatie kan een belangrijk middel zijn om schade te beperken.

Het afleggen van verantwoording door de beheerder is niet alleen kort na de emissie van belang, maar is uiteraard ook relevant gedurende de gehele beoogde looptijd van het vastgoedfonds. Beleggers hebben er alle belang bij om kwartaal- of halfjaarberichten en jaarverslagen, bij voorkeur gecontroleerd door een externe accountant, binnen een redelijk korte termijn na afloop van zo’n periode te ontvangen.

Beheerders zullen er geen problemen mee hebben om op daartoe geschikte momenten verantwoording over hun beheeractiviteiten af te leggen, als zij in hoofdlijnen kunnen melden dat voortgang en resultaten zijn zoals verwacht, of beter. Desalniettemin is soms, zelfs in deze gevallen, een verbeterslag te maken in de zin van inhoudelijkheid, betrouwbaarheid en tijdigheid. Dat vloeit vooral voort uit het feit dat veel beleggers geen goed beeld voor ogen hebben wat onder het afleggen van verantwoording over het gevoerde beheer verstaan mag of moet worden.

Bijvoorbeeld een melding van de fondsresultaten over een bepaalde periode kan dan reeds als voldoende worden beleefd.
Maar het wordt belangrijker als voortgang en resultaten niet zijn zoals verwacht of uitgesproken in een prospectus. Als niet op voorhand goed is uitgewerkt hoe het verantwoordingsproces van een beheerder jegens beleggers in elkaar steekt, over welke zaken een beheerder verantwoording dient af te leggen, met welke frequentie en binnen welke termijnen, dan is de tijd van economische tegenwind zeker niet het goede moment om een en ander recht te zetten.

Er hebben zich de afgelopen jaren diverse gevallen voorgedaan dat beleggers pas merkten dat iets niet helemaal goed ging met hun vastgoedbeleggingsfonds toen het fonds geen geld meer had om de periodieke rente of het periodieke dividend op de gebruikelijke datum aan de beleggers te betalen. Dat is dan een onverkwikkelijke verrassing voor de beleggers. Dat zou ook de vraag moeten oproepen waarom de beheerder niet op een eerder moment met inzichtelijke informatie naar beleggers is gekomen. Het antwoord zal waarschijnlijk luiden: omdat dat niet op voorhand zo was afgesproken. Soms ook omdat dat een impliciete consequentie is van de gekozen structurering van het vastgoed beleggingsproduct.

Dit laatste kan zich voordoen bij bijvoorbeeld obligatiefondsen. Beleggers in obligatiefondsen zijn schuldeisers, geen deelgerechtigden (zoals bijvoorbeeld maten, stille vennoten in een CV of aandeelhouders dat wel zijn). Tegenover schuldeisers wordt normaliter geen verantwoording afgelegd (tenzij bijzondere maatregelen zijn genomen om dat wel te doen), maar wordt rente betaald. Als dat niet meer kan, is dat het moment, en niet veel eerder, om dat te melden.

Het op voorhand (bij voorkeur ten tijde van het prospectus) goed uitwerken van de verantwoordingsplicht van de beheerder naar beleggers is van groot belang. Dat betreft dan niet alleen waarover precies verantwoording zou moeten worden afgelegd, maar ook in welke vorm, hoe vaak en hoe snel dat zou moeten gebeuren. Tijdigheid van goede informatie kan schade voor beleggers beperken. Ook verdient het aanbeveling op voorhand afspraken te maken over de betrouwbaarheid of verificatie van de periodieke informatie. Daarbij kan gedacht worden aan betrokkenheid van derden, zoals een externe accountant, advocaat, notaris of taxateur.

Door: John Kuik
Voormalig voorzitter STV.

LinkedIn Twitter NUjij
Print Friendly, PDF & Email
Vastgoedvergelijker Video
Nieuwsbrief
Schrijf u nu in.
Elke maand kunt u het gratis e-magazine ontvangen van Vastgoedvergelijker.

Schrijf u nu in:
 
 
Deze maand in het e-magazine:
Columns
Nieuws