Schrijf hier in voor onze nieuwsbrief
  • Maandelijkse e-magazine
  • Wekelijkse updates
  • 60.000 lezers!

Vul hier uw e-mail in:

Vastgoedvergelijker

Aandachtspunt 3: Vastgoedfonds ontoereikende interne “governance” van aanbieder/beheerder.

Ingeval van een vergunning van AFM of een ontheffing van De Nederlandsche Bank om beleggingsproducten te mogen aanbieden en/of beleggingsinstellingen te mogen beheren, zijn de bestuurders en beleidsmakers van de aanbieder of beheerder getoetst op deskundigheid en integriteit. Daarnaast moet deze voldoen aan bepaalde eisen van administratieve organisatie en interne controle. Het hebben van zo’n vergunning is geen garantie voor de toekomst, maar het is voor beleggers wel een eenvoudig vast te stellen, wezenlijk punt van (positief) onderscheid ten opzichte van aanbieders en beheerders die niet over zo’n vergunning beschikken.

Ook hier geldt dat het aangeboden vastgoedbeleggingsproduct dikwijls zo te construeren valt dat een dergelijke vergunning wettelijk niet noodzakelijk is. Dan komt ook hier de vraag op waarom de aanbieder/beheerder hiervoor gekozen heeft. Of dat nu voortvloeit uit een economische noodzakelijkheid, zonder redelijk alternatief, om het aangeboden beleggingsproduct op zulke wijze te construeren, of dat het voortvloeit uit een doelstelling om de AFM buiten beeld te houden en als aanbieder/beheerder niet aan bepaalde inrichtingseisen te (hoeven) voldoen, dat is voor een potentiële belegger nauwelijks te beoordelen. En dus geldt ook hier dat de belegger zijn/haar risico zal kunnen beperken door een aanbieder, maar met name een beheerder, met zo’n vergunning op zijn meerwaarde in te schatten.

Ten aanzien van de wettelijke noodzaak om een beheerdersvergunning te moeten hebben, staan naar verwachting over enkele jaren belangrijke wijzigingen op stapel. De Europese Alternative Investments Fund Management Directive, welke naar verwachting in 2013 in Nederland wet zal worden, zal een beheerder verplichten een vergunning te hebben, indien deze vastgoedfondsen beheert met een totale waarde van meer dan € 100 miljoen. Per heden beschikt circa een derde deel van de grote aanbieders/beheerders in Nederland niet over zo’n vergunning. Onder de grote aanbieders/beheerders zal het aantal vergunninghouders derhalve gaan toenemen.

Deze nieuwe eis voor een beheerdersvergunning komt in de plaats van de huidige regeling, die een vergunning vooral koppelt aan een bepaalde structurering van een individueel vastgoedfonds en het individuele uit te geven beleggingsproduct. Middelgrote of kleinere beheerders die per heden een beheerdersvergunning (moeten) hebben, hoeven dat straks dus niet meer. Wel zal voor huidige vergunninghouders een “opt-in” regeling komen: als zij reeds een vergunning hebben, kunnen zij verzoeken om deze te behouden, ook al hebben zij deze wettelijk gezien niet meer nodig, omdat de onder deze beheerder staande vastgoedfondsen minder dan € 100 miljoen aan waarde vertegen- woordigen. Voor de middelgrote en kleinere aanbieders/beheerders, en zeker in een dynamische wereld van gaande en nieuw toetredende aanbieders/beheerders, lijkt het dus niet onaannemelijk dat het aantal vergunninghouders zal gaan afnemen, althans niet zal toenemen. In het kader van de gewenste lastenverlichting is dit begrijpelijk. Vanuit het oogpunt van bescherming van de belangen van beleggers achten dit echter geen verbetering.

Er zijn ook aanbieders, maar vooral beheerders en daarmee verbonden partijen, die nauwelijks of niet aan functiescheiding doen. Zo’n beheerder, veelal gedreven als BV met 1 of 2 aandeelhouders, kan alle beslissingen nemen in volledige zelfstandigheid, zowel vastgoed aan- en verkoopbeslissingen alsook beslissingen over de aanwending van liquide middelen    in    het    vastgoedfonds    (leverancierskeuzen,    betalings- goedkeuringen e.d.). De recente geschiedenis heeft laten zien hoever dit kan gaan. Aanvankelijk door het vastgoedfonds beoogd te kopen vastgoed wordt toch maar niet gekocht, of wordt tegen een te hoge prijs gekocht, of wordt privé gekocht (dus niet door het vastgoedfonds; deze verschaft dan aan privé een lening ter financiering). Of: aanwending van liquide middelen in het fonds ten eigen gerieve (dit kan zeer ruim worden uitgelegd). Ongetwijfeld een geheel andere wending dan eerder aan beleggers was voorgespiegeld, maar de beheerder kan lang volhouden dat er niets is of was dat hem verbood of zou kunnen weerhouden dat zo te doen.

Een ander aspect van de interne governance van de beheerder is het al of niet bestaan van een raad van commissarissen (RvC). Als deze er niet is, lijkt dat een minpunt. Maar als deze er wel is, dan is het interessant om te bezien wat de bevoegdheden van deze raad zijn. Vaak is een beheerder, als organisatie, (veel) te klein om een structuurvennootschap te zijn, of iets waar de wet in beginsel de macht van een RvC regelt. Het is niet ongebruikelijk dat commissarissen niet veel meer keuze hebben dan iets goed te vinden of te vertrekken. Als een RvC in onafhankelijkheid en met deskundigheid macht heeft, is dat goed uit te leggen en dat is dan een pluspunt.

Aanbieders/beheerders hebben evenmin altijd een gedragscode. Of zij kunnen zich daar eenvoudig aan onttrekken, omdat er bij niet-naleving geen signaleringsfunctie in werking treedt, zoals bijvoorbeeld in de vorm van een compliance officer, een klachten- of geschillenregeling of een klokkenluidersregeling. Slechts een beperkt deel van de vastgoedfondsen aanbieders/beheerders zijn aangesloten bij een klachteninstituut, zoals bijvoorbeeld het Kifid (voor houders van een beheerdersvergunning is een aansluiting bij een klachtenorganisatie verplicht). Er zijn slechts een paar van deze aanbieders /beheerders te vinden die hebben aangegeven dat in geval van een klacht of geschil, een uitspraak van het Kifid als bindend advies zal worden overgenomen. Wij achten dit een krachtig signaal vanuit de aanbieder/beheerder naar beleggers toe.

Het is uiteraard niet zo dat kleinere aanbieders/beheerders die door gebrek aan omvang niet goed in staat zijn zichzelf met de nodige checks- and-balances in te richten, allen in foutief of minder wenselijk gedrag vervallen. Echter, voor de potentiële belegger valt niet goed op voorhand in te schatten of de betreffende kleine aanbieder/beheerder van een voortreffelijke integriteit en deskundigheid zal getuigen, en daar niets en niemand bij nodig zal hebben, niet voor advies en ondersteuning en ook niet voor controle en toezicht. Naar ons oordeel is een dergelijk risico voor een belegger te groot om te nemen. Hij/zij zou derhalve zeer terughoudend moeten zijn bij de overweging om te beleggen in een vastgoedfonds als dat aangeboden of beheerd zou moeten gaan worden door een partij zonder een redelijk stelsel van checks-and-balances. Of als de belegger niet kan worden overtuigd dat zo’n stelsel van checks-and- balances er is en functioneert.

Door: John Kuik
Voormalig voorzitter STV.

LinkedIn Twitter NUjij
Print Friendly, PDF & Email
Vastgoedvergelijker Video
Nieuwsbrief
Schrijf u nu in.
Elke maand kunt u het gratis e-magazine ontvangen van Vastgoedvergelijker.

Schrijf u nu in:
 
 
Deze maand in het e-magazine:
Columns
Nieuws