Schrijf hier in voor onze nieuwsbrief
  • Maandelijkse e-magazine
  • Wekelijkse updates
  • 60.000 lezers!

Vul hier uw e-mail in:

Vastgoedvergelijker

Aandachtspunt 6: De prijsvorming van het vastgoed, bij aankoop en bij verkoop door het vastgoedfonds, is onduidelijk

Is het de beheerder die zelf, zonder toets op redelijkheid door een onafhankelijke derde, bepaalt tegen welke prijs het vastgoed wordt gekocht (bij de start van een vastgoedfonds) en wordt verkocht (bij de “exit” van het fonds)? Niet altijd wordt een taxateur ingeschakeld voor een taxatie van het aan te kopen of te verkopen vastgoed. Een taxatie wordt geacht een onafhankelijke, onpartijdige, deskundige schatting van de waarde van het betreffende vastgoed te zijn. Daarmee is een taxatierapport van belang om de redelijkheid te bevestigen (of te ontkrachten) van de werkelijke aan- of verkoopprijs van een vastgoedobject. Als er geen taxatierapport is, moet dat voor een belegger reden zijn op scherp te staan.

Als wel een taxateur wordt ingeschakeld, wordt die taxateur door de beheerder niet altijd een zinvolle opdracht gegeven wat en hoe hij moet taxeren. En ook niet altijd wordt die taxateur gevraagd expliciet te rapporteren en te verantwoorden wat en hoe hij heeft getaxeerd. Dit laat nog onverlet dat de kwaliteit van taxaties en taxateurs niet altijd onomstreden is, zeker niet in geval van buitenlands vastgoed.

Er zijn weinig aanbieders/beheerders die, omwille van verkleining van mogelijke onzekerheid over de kwaliteit van taxaties en taxateurs, de mogelijkheid benutten om twee of drie taxateurs in te schakelen (al of niet één, te benoemen door beleggers). Er is alle reden voor beleggers om terughoudend te zijn als een aanbieder/beheerder stelt dat er maar één taxateur is die verstand heeft van waardebepaling van het betreffende aan te kopen of te verkopen object in het betreffende gebied, en dat een tweede taxateur met een toereikende expertise niet bestaat.

Voorts wordt het niet altijd duidelijk gemaakt wie (bij aankoop van vastgoed) de verkoper precies is, en hoe lang deze het vastgoedobject in bezit heeft (gehad). Hetzelfde geldt bij verkoop van het vastgoed door het fonds: is de koper ook echt de partij die het vastgoedobject wil hebben en houden, en niet een tussenstation voor andere partijen, voor andere (hogere) verkoopprijzen? Dit aspect van prijsvorming omvat tevens het risico op het al of niet vóórkomen van zogenaamde ABC transacties (en het voorkómen van ABC onregelmatigheden).

ABC transacties zijn aan- en verkooptransacties van vastobjecten binnen een kort tijdsbestek. Wij laten hier onbesproken wat precies een kort tijdsbestek is, maar de gedachte erachter is dat bij de elkaar snel opvolgende transacties van aan- en verkoop van hetzelfde vastgoedobject sprake is van:

  • ofwel min of meer dezelfde prijzen voor aan- en verkoop,
  • ofwel een stijgende lijn van aan- en verkoopprijzen, omdat er aanwijsbare meerwaarde in het vastgoedobject is gecreëerd (mogelijk door tussentijds gerealiseerde verbouwingen, combinatie met andere grondstukken, vergunningen o.i.d.),
  • ofwel een stijgende lijn van aan- en verkoopprijzen, zonder dat er aanwijsbare meerwaarde in het vastgoed is gecreëerd.

Met name deze laatste wil een belegger liever niet meemaken in zijn vastgoedfonds. Niet om de laatste te zijn in de reeks van snel elkaar opvolgende kopers (i.c. vastgoed ingekocht tegen te hoge prijs), en niet om de eerste te zijn in de reeks van snel elkaar opvolgende verkopers (i.c. vastgoed verkocht tegen te lage prijs).

Notarissen hebben een taak oplettend te zijn of al of niet sprake is van ABC onregelmatigheden, en als daar blijk van zou zijn hun medewerking te staken (eventueel ook melding te maken van een ongebruikelijke transactie, als indicatie van mogelijke fraude). Echter, het is voor een notaris zeer moeilijk te beoordelen of er sprake is van een onregelmatigheid waaraan hij/zij deze gevolgen zou moeten verbinden (immers, niet elke ABC transactie is een onregelmatigheid). Bovendien zijn alle afspraken die notarissen hebben gemaakt over dit thema beperkt tot hun eigen werkgebied, Nederland dus. Buitenlands vastgoed doet in deze afspraken niet mee. Hoe buitenlandse notarissen met deze problematiek omgaan, is ons niet bekend.

Vastgoed is naar zijn aard illiquide en om die reden is de prijsvorming bij aan- en verkoop ervan subjectief en veelal moeilijk te doorgronden of te verifiëren. Maar ook bij tussentijdse waardebepaling (i.c. inschatting van de actuele waarde, de waardering van het vastgoed gedurende de looptijd van het vastgoedfonds) kan dit een punt van aandacht zijn, in ieder geval bij fondsen waar tussentijds in- of uitstappen van beleggers mogelijk is. Dat is feitelijk altijd het geval bij open end fondsen. Een open end fonds is een beleggingsfonds welke (in beginsel altijd) optreedt als koper of verkoper van zijn eigen beleggingsproducten, als beleggers, die op enig moment willen toe- of uittreden, dat wensen. Het fonds dient dan (in beginsel continue) een prijs te maken voor zijn eigen beleggingsproduct.

Door: John Kuik
Voormalig voorzitter STV.

LinkedIn Twitter NUjij
Print Friendly, PDF & Email
Vastgoedvergelijker Video
Nieuwsbrief
Schrijf u nu in.
Elke maand kunt u het gratis e-magazine ontvangen van Vastgoedvergelijker.

Schrijf u nu in:
 
 
Deze maand in het e-magazine:
Columns
Nieuws