Huib Boissevain

In het FD van vrijdag 11 mei liet de Nederlandsche Bank weten dat uit een steekproef blijkt dat 25% van het commercieel vastgoed in Nederland ‘onder water staat’. Hiermee wordt bedoeld dat bij dit vastgoed de hypothecaire lening hoger is dan de huidige waarde van het vastgoed. Omdat ook ik niet ga ontkennen dat er serieuze problemen zijn in de Nederlandse vastgoedmarkt is dit op het eerste gezicht een alarmerend bericht. Toch is enige nuance wel op zijn plaats.

Het Financieele Dagblad van vrijdag 3 februari jl. had een hoofdartikel met als kop: ‘DNB: vastgoed wordt derde crisis in de financiële sector’. In dit artikel wordt aangegeven dat er een overaanbod is van kantoren en winkels. Beleggers en investeerders wordt verweten dat men onvoldoende af heeft gewaardeerd. Gesteld wordt dat wanneer deze afwaardering wel plaatsvindt, dit gespecialiseerde kopers zal aantrekken. Daarnaast bevat het artikel een suggestie om een ‘bad bank’ te overwegen waarin probleemvastgoed kan worden ondergebracht. Tegelijkertijd wordt meteen gesteld dat het zeer de vraag is of de Nederlandse belastingbetaler bereid zal zijn aan een dergelijke constructie mee te werken.

Rond de jaarwisseling vindt bij alle vastgoedfondsen een vast ritueel plaats. De panden worden getaxeerd. Meestal worden hiervoor externe taxateurs uitgenodigd die dan een onafhankelijk oordeel over de actuele waarde van de panden bepalen. In de huidige markten is dit geen eenvoudige opgave. Er wordt getracht de waarde per pand te bepalen die een ‘willing seller’ en een ‘willing buyer’ overeen komen, mocht een transactie op dat moment tot stand komen. Erg goed waren taxateurs hier niet in. Voor de kredietcrisis was het meestal zo dat wanneer er werkelijke transacties tot stand kwamen deze meestal 5%-10% hoger uit dan de laatste taxatie.

Zoals inmiddels in brede kring bekent, is de situatie in de kantorenmarkt zorgwekkend. Met uitzondering van een enkel gebied (Zuidas in Amsterdam) is overal in Nederland leegstand. De geregistreerde leegstand in circa 15% van alle kantoormeters. Hiermee wordt bedoeld dat 1 op 7 kantoren niet is verhuurd. Dit is een geflatteerd cijfer. In deze tijd van economische krimp wordt een deel van de verhuurde meters niet werkelijk gebruik. Daarnaast zullen ontwikkelingen als het Nieuwe Werken het werkelijke gebruik van de meters verder beperken. De werkelijke leegstand is dus veel hoger.